《怡景中心城調(diào)研》PPT課件.ppt

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1、怡景中心城市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告位置優(yōu)越、交通位置突出、是深圳的焦點(diǎn)所在怡景中心城占據(jù)深圳中心區(qū)之中心優(yōu)勢(shì)位置。兩大地鐵線交匯，交通樞紐位置突出周邊高收入人群云集深圳政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)的焦點(diǎn)所在物業(yè)分布密集，人口基數(shù)大，消費(fèi)能力強(qiáng)項(xiàng)目周邊高檔寫字樓、住宅、酒店密集，人口基數(shù)大230萬平方米寫字樓卓越大廈、大中華、榮超中心、新世界中心等10多座高檔寫字樓28萬平方米會(huì)展中心深圳最大的單體建筑，年舉行會(huì)展活動(dòng)超過100場(chǎng)超過200萬平方米高檔住宅區(qū)黃埔雅苑、雅頌居、星河國際、中海華庭、城中雅苑等近十個(gè)高檔住宅遍布周邊五星級(jí)酒店馬哥孛羅好

2、日子酒店、大中華喜來登酒店、星河麗思卡爾頓酒店、四季酒店、香格里拉酒店卓越大廈大中華金中環(huán)大廈星河大廈喜來登酒店麗思卡爾頓酒店酒店香格里拉酒店酒店四季酒店黃埔雅苑雅頌居中海華庭城中雅苑天元大廈消費(fèi)者主要為區(qū)域內(nèi)四類人群白領(lǐng)、會(huì)展商務(wù)、高檔住宅、高級(jí)商務(wù)為區(qū)域內(nèi)主要人群，所以這四類人群是項(xiàng)目消費(fèi)的主要來源高檔寫字樓會(huì)展中心高檔住宅區(qū)星級(jí)酒店寫字樓白領(lǐng)人群會(huì)展商務(wù)人群高檔住宅人群高級(jí)商務(wù)人群人群語言高消費(fèi)的追逐者品味和格調(diào)的堅(jiān)守者文化藝術(shù)的奉養(yǎng)者時(shí)尚潮流的推動(dòng)者優(yōu)雅生活的代言者城市消費(fèi)的中堅(jiān)力量時(shí)尚優(yōu)雅體驗(yàn)環(huán)保生態(tài)健康生活品位格調(diào)

3、消費(fèi)關(guān)鍵詞地鐵物業(yè)，交通方便怡景中心城屬于地鐵上物業(yè)，與一號(hào)、四號(hào)線無痕對(duì)接，交通四通八達(dá)，地面眾多道路通過地鐵：地鐵一號(hào)線、四號(hào)線無縫對(duì)接；二號(hào)線、三號(hào)線、十號(hào)線（未開通）公路：福華一路、中心四路、中心五路、福華路公交：益田路站：35A、35B、374、38、391、76、235、64會(huì)展中心站：109、214、34、379、38、391、50、56、71、221、375、80福華三路口站：34、50、71、221、K113高鐵：福田高鐵站福田高鐵站一號(hào)線二號(hào)線四號(hào)線十號(hào)線三號(hào)線純美式生態(tài)型休閑購物中心怡景中心城是中國首個(gè)純

4、美式生態(tài)型休閑購物中心，集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游等為一體，以“生態(tài)休閑消費(fèi)”、“一站式滿足”為核心理念的純美式生態(tài)型休閑購物中心怡景中心城開發(fā)商怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司管理公司保怡物業(yè)管理開業(yè)時(shí)間2010年體量14萬㎡樓層地上三層地下兩層停車位800個(gè)項(xiàng)目位置深圳福田中心區(qū)、福華路（會(huì)展中心北側(cè)）人流、車流旺盛，動(dòng)線布局合理，商鋪空置率為零怡景中心城地鐵上物業(yè)，開車前往項(xiàng)目十分便利；以L層為例，環(huán)形的主動(dòng)人流線，連接地鐵及周邊物業(yè)，但容易在里面迷失，失去方向感車流動(dòng)線車流動(dòng)線人流動(dòng)線出入口分布合理，業(yè)態(tài)豐富，主題明確以

5、時(shí)尚、潮流為主要業(yè)態(tài)，餐飲業(yè)態(tài)逐漸增加，但與其他購物中心未形成差異化，產(chǎn)品特色不足導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)力慢慢下降UGGL輕便餐飲B1輕便餐飲鐘表、珠寶美食廣場(chǎng)時(shí)尚零售運(yùn)動(dòng)休閑戶外用品時(shí)尚配飾創(chuàng)意店鋪FINEDINNING家樂福超市FINEDINNING個(gè)人護(hù)理用品SPA美容兒童樂園大型餐飲兒童零售FASTFASHION電影院國際名品零售皮鞋、箱包屋頂花園大型餐飲特色餐飲大型餐飲大型餐飲零售餐飲娛樂服務(wù)圖例品牌多樣化，檔次偏中高中心城品牌豐富、多樣化，檔次偏中高，既然快時(shí)尚的服裝品牌，又有中高檔休閑餐飲消費(fèi)價(jià)格中高，人均消費(fèi)強(qiáng)通過市場(chǎng)調(diào)研觀

6、察得知，中心城各種業(yè)態(tài)消費(fèi)水平不同，具體如下：業(yè)態(tài)品牌商家人流量/小時(shí)人均消費(fèi)/元餐飲老西安、吳記老鍋底、江南廚子、禾綠回轉(zhuǎn)壽司用餐時(shí)間排隊(duì)60-100元休閑餐飲星巴克、新加坡媽媽烤包、臺(tái)蓋、瑞可爺爺?shù)?0-100人/小時(shí)25-40元服裝西遇、ZARZ、Bershka60-80人/小時(shí)200-300元休閑娛樂反斗樂園、金逸國際影城120人/小時(shí)以上50元零售屈臣氏、順電、100-120人/小時(shí)100-130元新進(jìn)品牌經(jīng)營現(xiàn)狀目前瑞可爺爺?shù)牡?、臺(tái)蓋新入住，經(jīng)營情況很好，經(jīng)過實(shí)地調(diào)研，每小時(shí)進(jìn)店人數(shù)可達(dá)70-80人（工作日），芳叔

7、、妍麗等品牌也將入住中心城統(tǒng)一經(jīng)營，租賃為主，部分物業(yè)明碼售價(jià)怡景中心城商業(yè)有限公司從項(xiàng)目策劃、建筑設(shè)計(jì)、施工管理直至招商、運(yùn)營管理各個(gè)環(huán)節(jié)，積累豐富的實(shí)踐操作經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源，后期因一些問題，出售部分物業(yè)項(xiàng)目策劃聘請(qǐng)香港仲量聯(lián)行和香港戴德梁行等專業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任項(xiàng)目商業(yè)顧問建筑施工美國Callison建筑事務(wù)所擔(dān)綱整體建筑設(shè)計(jì)，著名的株式會(huì)社日本設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)外部景觀設(shè)計(jì)招商運(yùn)營百貨零售界享有很高聲譽(yù)的臺(tái)灣太平洋集團(tuán)合作經(jīng)營后期經(jīng)營不善，出售部分物業(yè)商業(yè)聚集，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈周邊1公里范圍內(nèi)，匯聚超大體量商業(yè)體，雖然消費(fèi)能力強(qiáng)勁，但商業(yè)之間競(jìng)

8、爭(zhēng)十分激烈項(xiàng)目名稱商業(yè)體量連城新天地27000㎡皇庭廣場(chǎng)104000㎡cocopark85000㎡怡景中心城140000㎡卓越intown40000㎡皇庭廣場(chǎng)Cocopark卓越intown連城新天地800米區(qū)域市場(chǎng)租金調(diào)研序號(hào)項(xiàng)目體量開業(yè)時(shí)間主力戶型面積區(qū)間層高租金售價(jià)管理