某地區(qū)項目管理整體定位及營銷策劃報告分析.ppt

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1、黃石項目定位報告2010年7月謹(jǐn)呈:西子洋房房地產(chǎn)開發(fā)公司1報告提綱第四部分：購物中心第一部分：項目背景第二部分：項目整體定位原則第三部分：商業(yè)部分定位第五部分：酒店式公寓第六部分：家居軟式中心第七部分：住宅部分定位第八部分：項目投資測算2第一部分：項目背景一、項目基本指標(biāo)二、報告目標(biāo)及對報告的理解三、項目SWOT分析報告提綱3一、項目基本指標(biāo)項目背景項目數(shù)量說明總用地面積113畝75499㎡暫未拿到項目紅線圖，因此本數(shù)據(jù)為暫定數(shù)據(jù)。希望通過對項目最終的準(zhǔn)確定位后，為確定更合理指標(biāo)數(shù)據(jù)提供有力依據(jù)。容積率3．8≦建筑面積286896㎡4二

2、、報告目標(biāo)及對報告的理解項目背景1、對本項目的目標(biāo)：項目開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化、保持現(xiàn)金流穩(wěn)定持續(xù)，減少開發(fā)公司持有面積，打造多功能組合的大型城市綜合體，并實現(xiàn)開發(fā)公司的品牌塑造。2、對本項目目標(biāo)的理解：務(wù)實、準(zhǔn)確的態(tài)度，力求針對項目地塊各方面綜合分析，對項目商業(yè)、住宅的組合合理性給予細(xì)致分析，作為綜合性較強(qiáng)的房地產(chǎn)項目項目，合理地根據(jù)市場需求做出項目定位方向，完成發(fā)展商對品牌塑造、經(jīng)濟(jì)收益雙重成功的目標(biāo)。5企業(yè)資源優(yōu)勢：作為省級招商引資項目，當(dāng)?shù)卣姆e極支持是對本項目發(fā)展的重要保障；開發(fā)企業(yè)的資金實力及合理定位、規(guī)劃，是確保項目順利開發(fā)的

3、的基礎(chǔ)；開發(fā)企業(yè)具備家紡行業(yè)經(jīng)驗、資深行業(yè)背景及豐富的行業(yè)資源，若涉足家紡專業(yè)市場，勢必能夠完成上、中、下游產(chǎn)業(yè)鏈一體化的模式，推動黃石乃至鄂東家紡市場良性發(fā)展。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢本項目業(yè)態(tài)定位多種類型并存，大部份銷售，少量持有，引領(lǐng)黃石新的開發(fā)模式，具備帶動花湖片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)升級的先天條件；黃石在武漢城市圈絕佳地理位置，決定了家紡專業(yè)市場對周邊城市輻射能量，為開發(fā)企業(yè)及專業(yè)市場的品牌打造奠定了良好基礎(chǔ)。三、項目SWOT分析項目背景優(yōu)勢（strength）6項目自身資源優(yōu)勢本項目屬于花湖黃石港板塊，處于發(fā)展階段，通過黃石港銜接城市商業(yè)核心級，

4、擁有未來房地產(chǎn)市場較大上升空間；地理位置特殊，處于鄂州與黃石接壤地帶，花湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為兩個城市未來的重點開發(fā)區(qū)域，是黃石融入大武漢經(jīng)濟(jì)圈的前沿陣地，升值潛力無限；花湖片區(qū)承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)移的任務(wù)，區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)總量、輻射能力、人口規(guī)模、人均收入等要素又將帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；三、項目SWOT分析項目背景優(yōu)勢（strength）交通優(yōu)勢花湖片區(qū)航運、鐵路、公路四通八達(dá)。"兩線一江一路"（京廣線、京九線、長江、滬蓉高速公路）交匯的中心地帶，水路依托長江可上溯宜昌、重慶，下至南京、上海，直達(dá)出?？?。作為武漢城市圈連接黃石交接口

5、，向東作為武漢經(jīng)濟(jì)圈最東方向城市，接受長三角經(jīng)濟(jì)帶輻射，向西緊鄰武漢，作為武漢生活居住后花園、專業(yè)市場補(bǔ)充區(qū)域不足走差異化路線都有較大優(yōu)勢；連接城市中心帶便利，多個公交線路貫穿花湖片區(qū)，為城市核心帶客戶群置業(yè)提供先決得條件；7市場先發(fā)及后發(fā)優(yōu)勢先發(fā)優(yōu)勢：商業(yè)方面，紅星美凱龍即將進(jìn)駐本板塊，對方擁有在行業(yè)內(nèi)非常高的品牌知名度、認(rèn)可度。本項目在經(jīng)營業(yè)類及層次上可尋求差異化，充分利用對方的品牌號召力，借勢完成項目特色化的探索；后發(fā)優(yōu)勢：東方裝飾城在前，經(jīng)營業(yè)態(tài)、模式、管理、營銷推廣都具有極大參考價值，根據(jù)該項目進(jìn)行細(xì)致分析，對項目未來發(fā)展提供最

6、直接的借鑒；三、項目SWOT分析項目背景優(yōu)勢（strength）內(nèi)生共振優(yōu)勢作為黃石最大的城市綜合體，本項目齊備的業(yè)態(tài)布局，便捷的生活條件，必然會聚焦大量的中高端消費人群，這部份置業(yè)者的入住，也會同時拉動綜合體內(nèi)零售、商務(wù)、家電、餐飲等配套業(yè)態(tài)發(fā)展，項目各業(yè)態(tài)之間可以相互補(bǔ)充、互動，實現(xiàn)良好內(nèi)生共振優(yōu)勢。8空間位置劣勢位于黃石與鄂州城市間交匯處，行政歸屬差異對片區(qū)人氣形成具有較大影響，往來便利但還不快捷；所處板塊地位毋庸置疑，但片區(qū)以物流為主，專業(yè)市場等業(yè)態(tài)為輔的定位，影響了本地置業(yè)者的區(qū)域印象，短期內(nèi)改變看法較難；劣勢（weakness

7、es）三、項目SWOT分析項目背景交通影響劣勢交通便利的優(yōu)勢伴隨大量車流帶來的噪音污染，對居住的品質(zhì)帶來一定負(fù)面影響；若本區(qū)域生活配套不足，居住氛圍不濃，則便利的交通條件會使得區(qū)域居民的購物消費外流到市中心，從而對本項目的商業(yè)生存帶來嚴(yán)重影響。9國家發(fā)展戰(zhàn)略導(dǎo)向帶來的機(jī)遇長三角經(jīng)濟(jì)圈不斷完善成熟，逐步滲透至中部、西部地區(qū)，湖北省是中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動西部的重要節(jié)點，黃石花湖片區(qū)連接中西部的橋梁，潛藏巨大潛力。合理利用交通帶來的機(jī)遇，盡可能規(guī)避甚至消除劣勢，合理分布項目精礦組合，充分利用交通帶來良性影響并產(chǎn)生價值的最大化。機(jī)遇（Opportun

8、ities）三、項目SWOT分析項目背景消費升級的機(jī)遇城市人均GDP逐年上升到一定高度后，市民消費結(jié)構(gòu)將逐漸由生活型消費向享受型消費轉(zhuǎn)變，商業(yè)市場存在升級、更新?lián)Q代的必然機(jī)會；目前，黃石商業(yè)以