溫泉休閑度假項目申報材料.doc

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1、錯誤!未定義書簽。一、項冃發(fā)展背景解讀2（-）時代背景——從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃2（-）環(huán)境背景——從區(qū)位優(yōu)勢到市場機會2（三）項冃背景——從觀光到休閑、體驗3二、項冃發(fā)展條件剖析3（一）旅游資源條件分析4（-）項冃優(yōu)劣勢分析5三、項冃定位分析——尋找項冃真正的靈魂8（一）項冃名稱確定8（-）市場定位8（三）主題方案構想10四、開發(fā)戰(zhàn)略12（-）從戰(zhàn)略眼光看項冃——從片區(qū)發(fā)展到區(qū)域帶動12（-）從產(chǎn)品類型趨勢看項冃——復合型休閑度假是方向12（三）開發(fā)思路——休閑旅游產(chǎn)業(yè)綜合體12五、近期規(guī)劃與主耍產(chǎn)品設計15（一）規(guī)劃藍圖15（-）主要產(chǎn)品設計

2、15六、中遠期發(fā)展藍圖18（-）景區(qū)規(guī)劃（“1212”）18（二）主耍產(chǎn)品設計19七、經(jīng)營模式初探——三區(qū)合一的組合模式19一、項目發(fā)展背景解讀在接觸項冃的過程中，我們感受到，燕郊溫泉休閑度假項冃的打造是二次叢旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃的跨越，既不能僅以旅游的眼光看資源，也不能按照傳統(tǒng)旅游的套路做規(guī)劃，應當跳出旅游做休閑。III我們認為：項目應當成為燕郊及京東地區(qū)最具代表性和號召力的“溫泉主題體閑區(qū)腿閑產(chǎn)業(yè)構建為依狂5成圍繞特色“溫泉休閑”生活方式的休閑度假旅游房地產(chǎn)綜合品牌。（一）時代背景——從旅游規(guī)劃到休閑規(guī)劃進入21世紀，中國房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展

3、氣勢如虹、風流盡顯。有精深見地與獨立思想、深諳領導與管理Z道、專業(yè)精通的杰出經(jīng)營人才在這兩個充滿機遇的朝陽行業(yè)的結合中彰顯優(yōu)勢、獨占鰲頭。另夕卜，游樂場、工農(nóng)業(yè)旅游點和度假村等人造景區(qū)開發(fā)如雨后春筍。一方面是90%的主題公園等景區(qū)資不抵債，一方面是經(jīng)營良好的投資人迅速實現(xiàn)贏利賺得盆滿缽溢；一方面是地產(chǎn)商人手捧萬金無處投資，一方面是數(shù)以萬計的景區(qū)養(yǎng)在深閨待人識。機遇與危險并存。因此，應當認清形勢與掌握自己企業(yè)的核心競爭力，進行有冃的地投資和多元化。在這個吋代快速壯大自己企業(yè)的規(guī)模和實力，同時應避免開發(fā)陷阱。光華卓策認為：針對冃前企業(yè)投資景區(qū)式地產(chǎn)

4、開發(fā)的決策疑慮和操作困惑，從政策解讀、供需對接、風險規(guī)避、規(guī)劃制定、管理模式、宣傳推介、贏利分析提供一條龍的指導，為多元化的母公司提供決策支持和參考，形成旅游開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)的有機對接。（二）環(huán)境背景從區(qū)位優(yōu)勢到市場機會燕郊地理位置得天獨厚，位于環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心，與北京僅一河Z隔，距北京市中心天安門30公里，距空港首都機場25公里，距海港天津港120公里，可承東啟西、經(jīng)緯南北，提供融入京津、俯仰全國、接軌世界的絕佳平臺。從六環(huán)到七環(huán)，從三河到“京東”，燕郊已在北京的國際化背景下被多次提到建設北京“新七環(huán)”規(guī)劃報告屮。燕郊緊鄰的北京這個大市

5、場周邊類似溫泉的休閑度假項冃有兒十家，諸如九華山莊、小湯山等，但是這些項冃都存在產(chǎn)品老化、理念陳舊的問題，這些為燕郊溫泉休閑度假項1=1提供了很好地發(fā)展契機。（三）項目背景——從觀光到休閑、體驗首先，本項目面向開發(fā)商的建設落地的實際需求。在策劃規(guī)劃屮,應從實現(xiàn)項冃未來發(fā)展終極愿景和實際操作的角度，實半求是，因此我們認為還是要立足實際開發(fā)的角度，提出項FI未來發(fā)展的終極愿景與實際操作的具體方式。其次，本項目要考慮到在政府層面的影響力和示范效應。在符合國家對丁旅游開發(fā)、度假區(qū)打造要求的基礎上，滿足當?shù)匕l(fā)展和居民利益的前提下有序的開發(fā)和進行。在保護環(huán)

6、境的前提下，發(fā)展休閑旅游業(yè)，帶動當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，促進社區(qū)的和諧，以達到社區(qū)生態(tài)效益和經(jīng)濟效益雙贏的F1的。燕郊溫泉休閑度假項冃的開發(fā)，在發(fā)展地方經(jīng)濟和社會主義新農(nóng)村建設層面具有較深遠與前瞻性意義，一方面可使旅游開發(fā)帶動規(guī)劃區(qū)的新農(nóng)村建設，吸引城市游客，獲得理想的經(jīng)濟效益和社會效益。另一方面在創(chuàng)建生態(tài)文明，實現(xiàn)地方經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展的道路上為燕郊地區(qū)開闊了眼光與思路。發(fā)揮當?shù)刭Y源優(yōu)勢，通過岀售環(huán)境、休閑度假項冃旅游開發(fā)，實現(xiàn)“賣環(huán)境，走生態(tài)，長產(chǎn)業(yè),優(yōu)結構，興鄉(xiāng)村，統(tǒng)城鄉(xiāng)，塑形象，獲效益”。二、項目發(fā)展條件剖析在進行項冃策劃Z前，需耍搞清以下兒個關

7、鍵性問題。旅游資源的吸引力有多大?誰最有可能成為消費者?項目開發(fā)的優(yōu)勢是什么?項目開發(fā)的劣勢是什么?項目開發(fā)可能會面臨哪些風險?.可供選擇的業(yè)態(tài)形式是什么鑒于以上問題的提出，我們主耍將從項冃的旅游資源、市場環(huán)境、項冃開發(fā)優(yōu)劣勢和風險、項冃定位、業(yè)態(tài)模式-整合等方面逐一展開分析論述。(%1)旅游資源條件分析1、旅游資源賦存狀況分析本項冃的溫泉資源與北京周邊的老牌溫泉項冃比起來，先天優(yōu)勢不很明顯,岀了近鄰潮白河以外，并不具備其他方而的景觀吸引力。因此，本項冃?？刻烊粭l件取勝的難度很大，后天的開發(fā)塑造是該項目能否取得成功的關鍵。2、可供挖掘的資源賣點

8、盡管該項冃所在地的旅游資源賦存條件有限，但面對旅游開發(fā)的任務，仍然要挖掘出一些旅游資源方面的賣點。項冃組成員經(jīng)過討論認為，該項冃所在地仍然有以下一些旅