商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)課件.ppt

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1、商業(yè)地產(chǎn)招商實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分？商業(yè)房地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)

2、項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式。什么叫購(gòu)物中心？世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)購(gòu)物中心的定義是：“作為一個(gè)獨(dú)立的地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設(shè)施的組合體?！笔裁唇蠱ALL？Mall（音譯“摩爾”）起源于歐美，特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購(gòu)物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街。Mall原意是“林蔭道”，現(xiàn)在也可譯為“購(gòu)物林蔭道”，意

3、指在Mall里肯定有一條或多條步行街，身臨其境購(gòu)物、消費(fèi)或漫步，猶如在林蔭道上閑逛一樣舒適和愜意。較新版本的美國(guó)詞典釋意：“在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體?！盡all可以說(shuō)是目前世界上大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)，伴隨著家庭汽車化和住宅郊區(qū)化而誕生，是現(xiàn)代工業(yè)文明和商業(yè)文章的產(chǎn)物，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。Mall常常被冠以各種不同的商業(yè)地產(chǎn)概念：“動(dòng)力型Mall”、“生活型Mall”、“購(gòu)物Mall”、“泛商業(yè)Mall”“商業(yè)廣場(chǎng)”、“購(gòu)物廣場(chǎng)”、“購(gòu)物公園”

4、、“主題購(gòu)物公園”、“體驗(yàn)商場(chǎng)”、“泛商業(yè)Mall”、“動(dòng)力型Mall”……粗略統(tǒng)計(jì)一下，以Mall為核心開發(fā)理念的商業(yè)地產(chǎn)概念多達(dá)60余種。Mall是中產(chǎn)階級(jí)的一種生活方式，除了購(gòu)物，它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。Mall銷售的商品和服務(wù)未必是最貴或最新潮的，而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì)，但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷，流連忘返；成年人有事沒事也愛逛mall，使之成為一種習(xí)慣和嗜好。什么叫超市？超市是超級(jí)市場(chǎng)的簡(jiǎn)稱英文叫“supermarket"步行街的起源？為什么是步行街？這一問號(hào)的出發(fā)

5、點(diǎn)是業(yè)態(tài)，為什么會(huì)出現(xiàn)步行街這種業(yè)態(tài)組合形式？商業(yè)業(yè)態(tài)有許多種，僅零售就有百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合超市、便利店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、購(gòu)物中心等。依附于街存在的商業(yè)業(yè)態(tài)也有很多，從步行街的起源來(lái)看，街的功能不僅僅在于它有門店，還在于它可以像線一樣穿起零散的“商業(yè)珍珠（大賣場(chǎng)等）”。據(jù)專業(yè)人士分析：在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作中，街鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)是最低的，是被普遍看好的一種“商業(yè)地產(chǎn)”，基于這種認(rèn)識(shí)，“金街”、“銀街”的說(shuō)法便油然而生。在國(guó)外，還有位于地下的商業(yè)步行街，它不受氣候的影響，是休閑購(gòu)物的好去

6、處。步行街的發(fā)展被人為地劃分過(guò)許多階段，不過(guò)，終極的描述一般包含有如下元素：休閑、娛樂、購(gòu)物、餐飲、觀光、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)、城市名片、文化集成等。中國(guó)著名的商業(yè)步行街研究專家、北京大學(xué)著名學(xué)者胡兆量提出了4個(gè)觀點(diǎn)：景觀文脈化，環(huán)境生態(tài)化，功能休閑化，管理現(xiàn)代化。由此看來(lái)，商業(yè)步行街不是簡(jiǎn)單的商業(yè)街的升級(jí)。從“街”到“商業(yè)街”，從“商業(yè)街”到“商業(yè)步行街”，三個(gè)概念的跳躍產(chǎn)生了從“走路、購(gòu)物”到“休閑購(gòu)物、享受生活”的變遷。所以說(shuō)，商業(yè)步行街是社會(huì)文明進(jìn)化的結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平的象征，尤其是代表了一個(gè)

7、城市的形象，成了城市的“會(huì)客廳”。當(dāng)前，在大盤住宅開發(fā)時(shí)，開發(fā)商也會(huì)利用商業(yè)步行街的模式來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)。人車分流的社區(qū)里，一條富有特色的商業(yè)步行街是神來(lái)之筆，它不僅負(fù)起了社區(qū)配套的功能，也樹立了樓盤的形象和品質(zhì)，一舉多得。沿街鋪面無(wú)論是出租、出售，都是商家必爭(zhēng)之地。這就是人們常?？吹介_發(fā)商對(duì)一個(gè)社區(qū)商業(yè)步行街大力渲染的原因。真正意義上的一個(gè)城市的商業(yè)步行街，它承載著傳播地域文化、提升城市品位、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的責(zé)任，體現(xiàn)了城市商業(yè)運(yùn)營(yíng)的基本水準(zhǔn)，不能停在“步行商業(yè)街”的層面。專賣店、便利店、連鎖店、百貨店

8、概念？什么是專賣店？專門經(jīng)營(yíng)銷售特定商品，這些商品具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)度，或者同一個(gè)品牌的商品，或者一個(gè)系列專門的商品的商店，其特征為，非常講究店面裝飾，給人以精品的感覺。什么是便利店？便利店，英文簡(jiǎn)稱CVS（ConvenienceStore）是一種用以滿足顧客應(yīng)急性、便利性需求的零售業(yè)態(tài)。該業(yè)態(tài)最早起源于美國(guó)，繼而衍生出兩個(gè)分支，即傳統(tǒng)型便利店與加油站型便利店，前者在日本，中國(guó)臺(tái)灣等亞洲諸國(guó)得以發(fā)展成熟，后者則在歐美地區(qū)較為盛行。便利店的興起緣于超市的大型化與郊外化，超