對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃”的思考.doc

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1、對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃”的思考一、土地增值稅概念綜述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括：（一）土地增值稅納稅人凡是有償轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建築物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，並且取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（二）土地增值稅征稅對(duì)象和納稅范圍土地增值稅的征稅對(duì)象是:有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括有償轉(zhuǎn)讓房地産所取得的全部?jī)r(jià)款和經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；地上建築物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一並轉(zhuǎn)讓（三）土地增值稅計(jì)稅依

2、據(jù)、納稅期限與納稅地點(diǎn)土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額後的餘額。土地增值稅的納稅人應(yīng)於轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，並向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建築物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料對(duì)“房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃”的思考一、土地增值稅概念綜述土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。它的納稅要素包括：（一）土地增值稅納稅人凡是有償轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地

3、使用權(quán)、地上建築物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，並且取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（二）土地增值稅征稅對(duì)象和納稅范圍土地增值稅的征稅對(duì)象是:有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括有償轉(zhuǎn)讓房地産所取得的全部?jī)r(jià)款和經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅的納稅范圍是:轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；地上建築物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一並轉(zhuǎn)讓（三）土地增值稅計(jì)稅依據(jù)、納稅期限與納稅地點(diǎn)土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額後的餘額。土地增值稅的納稅人應(yīng)於轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日到房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，並向稅務(wù)機(jī)關(guān)提

4、交房屋及建築物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料（四）土地增值稅的計(jì)算在計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額時(shí)，先以納稅人取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除各有關(guān)扣除項(xiàng)目的金額，計(jì)算得出增值額,再按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例計(jì)算得出增值額，最後按照增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例分別確定增值額中各部分的適用稅率，並依此計(jì)算各部分增值額的應(yīng)納土地增值稅稅額。各部分增值額應(yīng)納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應(yīng)納的全部土地增值稅稅額。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，其計(jì)算公式如下：土地增值額二轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額應(yīng)納稅額=工（增值額X適用稅率）二、房地產(chǎn)開(kāi)

5、發(fā)行業(yè)土地增殖稅的特殊性我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%、40%、50%、60%）o還規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，土地使用權(quán)的取得成本日益颶升。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，是高成本高風(fēng)險(xiǎn);就消費(fèi)者而言,是高價(jià)位高負(fù)擔(dān)。長(zhǎng)此以往勢(shì)必不能形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何在保證基本利潤(rùn)率的前提下有效降低稅費(fèi)從而降低房?jī)r(jià)，已成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增殖稅納稅籌劃方法（一）控制增值額法1、通過(guò)減少銷售收入降低增值額稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分

6、,納稅人需要特別註意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，所以計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率就低,土地增值稅稅負(fù)就輕稅法規(guī)定，納稅人建造普通住宅出售，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%的，免予征收土地增值稅。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?？梢?jiàn),納稅人建造住宅出售的，應(yīng)考慮增值額增加帶來(lái)的效益與放棄起征點(diǎn)的優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的關(guān)系，避免增值額稍高於起征點(diǎn)而導(dǎo)致得不償失2、通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目降低增值額如果納稅人能夠最大限度地?cái)U(kuò)大費(fèi)用列支比例，則肯定會(huì)節(jié)省很多稅款。當(dāng)然這種籌劃應(yīng)有一定的限度，而且這種擴(kuò)大也並

7、不是越大越好，在必要的時(shí)候適當(dāng)?shù)販p少費(fèi)用開(kāi)支可能效果會(huì)更好，這主要是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因?yàn)檫@類企業(yè)在不同地方開(kāi)發(fā)成本比例因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，這就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出來(lái)銷售房屋的價(jià)格有高有低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整,使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款（二）收入分解籌劃法在累進(jìn)稅制下，收入的增加預(yù)示著相同條件下增值額的增加,從而使高的增值額適用較