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1、龍湖解析——戰(zhàn)略、管控與運(yùn)營(yíng)2011年2月9日·蘇州目錄一龍湖的靈魂人物二龍湖的戰(zhàn)略三龍湖的管控四龍湖的運(yùn)營(yíng)五龍湖的HR導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么學(xué)習(xí)龍湖什么：最值得學(xué)習(xí)的是心法而不是招式導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么龍湖的心法龍湖的招式戰(zhàn)略定位尊重人運(yùn)營(yíng)景觀物業(yè)成本質(zhì)量心法之中，戰(zhàn)略比尊重人更重要，前者決定能否打勝仗導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么漢武帝時(shí)代兩大名將霍去病與李廣的對(duì)比霍去?。ㄇ?40－前117）霍少霸氣十足，謀勇兼?zhèn)?，天賦極高，堪稱一代天驕。個(gè)性強(qiáng)硬，心狠手辣，軍中大多數(shù)人對(duì)其即敬又怕。公子哥出身，并不體恤將士，也不顧及士兵傷亡。他在長(zhǎng)途奔襲中還帶了
2、許多廚子，專為他烹制精美的肉食，每日還要變化花樣。大漠苦寒，士兵們常見(jiàn)饑渴?；羧ゲ】偸仟?dú)自享用這些肉食，有時(shí)吃不完?duì)€掉了，卻也不肯給那些隨他征戰(zhàn)的兵士吃。有時(shí)士兵因饑餓而不能舉手，但霍去病還在“穿域蹋鞠”，踢球健身業(yè)績(jī)：先后6次出擊匈奴，屢建奇功，封為冠軍侯，日后“冠軍”一詞由此而來(lái)。漢武帝對(duì)他極為器重，要為他修建宅第，霍去病謝絕道：“匈奴未滅，無(wú)以家為也！”跟隨霍少的將士也紛紛封侯升官。飛將軍李廣（?—前119）個(gè)人能力杰出：《塞下曲》（盧綸）林暗草驚風(fēng)，將軍夜引弓。平明尋白羽，沒(méi)在石棱中。讓士兵很舒服的將軍：在漢軍中有很高的聲望，
3、體恤士兵，愛(ài)兵如子，與士兵同甘共苦，“得賞賜輒分其麾下，飲食與士共之……廣之將兵，乏絕之處，見(jiàn)水，士不盡飲，廣不近水，士卒不盡食，廣不嘗食。寬緩不苛,士以此愛(ài)樂(lè)為用”。甚至對(duì)士兵過(guò)于寬容，沒(méi)有嚴(yán)格的紀(jì)律和約束，“行無(wú)部伍，人人自便”業(yè)績(jī)：“馮唐易老，李廣難封”；李廣曾抱怨：“諸部校尉以下，才能不及中人，然以擊胡軍功取侯者數(shù)十人，而廣不為后人，然無(wú)尺寸之功以得封邑者，何也?”命運(yùn)的對(duì)比：元狩四年（前119年）漠北大戰(zhàn)?；羧ゲ÷受姳边M(jìn)兩千多里，殲敵70400人，封狼居胥，“匈奴遠(yuǎn)遁，而漠南無(wú)王庭”，霍因功授大司馬，威望超過(guò)衛(wèi)青；李廣隨衛(wèi)青
4、出征，與張騫出東道，失道不獲，自殺。僅僅是戰(zhàn)略正確的企業(yè)已經(jīng)足夠兇悍導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么大連萬(wàn)達(dá)王健林高瞻遠(yuǎn)矚，復(fù)合地產(chǎn)模式（綜合體+百貨+影院）獲得了巨大成功，被世茂等企業(yè)模仿，2010年起，各大住宅巨頭也紛紛加大了對(duì)商業(yè)綜合體業(yè)務(wù)的投入通過(guò)獵頭招募了大量人員，每年獵頭費(fèi)用數(shù)千萬(wàn)，同時(shí)干部流失率也比較高廊坊華夏老板王文學(xué)締造了獨(dú)特的復(fù)合地產(chǎn)模式（工業(yè)園建設(shè)與招商+配套住宅開(kāi)發(fā)）并開(kāi)始全國(guó)擴(kuò)張，其工業(yè)園與住宅項(xiàng)目孔雀城實(shí)現(xiàn)對(duì)北京的戰(zhàn)略包圍，2010年銷售額過(guò)百億通過(guò)獵頭招募了大量人員，獵頭費(fèi)用數(shù)千萬(wàn)，同時(shí)干部流失率也比較高兩家未上市的復(fù)
5、合型房企哈爾濱人和商業(yè)（HK1387）2008年10月上市，市值295億港幣（瑞銀認(rèn)為股價(jià)低估1倍），實(shí)際控制人戴秀麗（女）；從事利用城市地下人防經(jīng)營(yíng)商業(yè)的改造、出租業(yè)務(wù)廊坊榮盛發(fā)展（SZ002146）2007年8月上市，市值168億，市凈率3.9（高于萬(wàn)科的2.24），布局四線城市進(jìn)行產(chǎn)品復(fù)制，周轉(zhuǎn)率與萬(wàn)科一樣快，毛利率比萬(wàn)科高，營(yíng)銷費(fèi)用比率只有萬(wàn)科一半。兩家具有獨(dú)特戰(zhàn)略定位的上市房企龍湖把兩者結(jié)合，員工發(fā)揮出巨大潛能，組織發(fā)揮出令人可怕的強(qiáng)大戰(zhàn)斗力（業(yè)內(nèi)稱龍湖有“冠軍相”）導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么晶藍(lán)半島一期住宅總量595套，是成都龍湖
6、在成都交付的第一批住宅集中交房時(shí)間11月24日-12月2日（9天）到訪業(yè)主495戶（到訪率83.2%）收房業(yè)主494戶（交房率83.0%，一次交付成功率99.8%）提出返修要求的業(yè)主253戶（返修率51.2%）滿意度調(diào)查問(wèn)卷總量450份，有效問(wèn)卷445份，總體滿意度6.54分（滿分7分）邀請(qǐng)了當(dāng)?shù)孛襟w監(jiān)督交房，帶記者接觸了幾乎所有平時(shí)無(wú)法觀察到的建筑死角，讓媒體提意見(jiàn)；龍湖的集中交房是營(yíng)銷部的客戶關(guān)系端口組織，本次組織者是人民大學(xué)本科畢業(yè)才半年的秦文，之前他負(fù)責(zé)晶藍(lán)半島尾盤(pán)的銷售，2007年8月13日交房小組才成立（距離交付103天）
7、，10月13日組織了一次業(yè)主開(kāi)放日（距離交付42天）。重慶龍湖客戶關(guān)系端口介紹，龍湖高層公寓一次交付成功率95%及格，98%優(yōu)秀；別墅90%及格，95%優(yōu)秀。成都龍湖創(chuàng)造了龍湖地產(chǎn)交房新記錄。龍湖重視一次交付成功率，這是交房環(huán)節(jié)最客戶導(dǎo)向的指標(biāo)，也是最符合龍湖最佳客戶體驗(yàn)戰(zhàn)略的指標(biāo)（強(qiáng)調(diào)一次成功）。成都龍湖2007年底晶藍(lán)半島一期交房案例重申：學(xué)習(xí)龍湖什么？導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么正確的戰(zhàn)略定位尊重人的文化員工發(fā)揮潛能企業(yè)打勝仗一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)試方法就是對(duì)比不同企業(yè)具有同等責(zé)任的職位上干部的年齡人才培養(yǎng)速度快的企業(yè)干部會(huì)更年輕導(dǎo)言：學(xué)習(xí)龍湖什么
8、先簡(jiǎn)單理解一下什么叫尊重人（性）——龍湖從老板、干部、到員工對(duì)人性的理解曹筱玲20031204發(fā)貼節(jié)選——“7-24工作原則”解釋：是對(duì)于順馳員工工作時(shí)間的要求――一周工作7天，每天工作24小時(shí)。偏見(jiàn)：一種“非常態(tài)”的工
