資金的時(shí)間價(jià)值及案例計(jì)算.ppt

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1、第四章資金的時(shí)間價(jià)值第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成第二節(jié)資金等效值與復(fù)利第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算1第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來(lái)進(jìn)行分析。2一、現(xiàn)金流量在房地產(chǎn)投資分析中，將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。二、現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。3+現(xiàn)金流量-

2、01234圖1：正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量4三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)1表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類(lèi)推。(2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿足投資

3、分析工作的需要。5(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)。(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。601234第1計(jì)息周期第4計(jì)息周期0期期末1期期初1期期末圖2：現(xiàn)金流量的時(shí)間標(biāo)度7對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本

4、要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。8四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本1、一般房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資屬于狹義的投資范疇。是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。3、經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。9經(jīng)營(yíng)成本主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷(xiāo)售成本配套設(shè)施

5、銷(xiāo)售成本房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。104、期間費(fèi)用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。111213五、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金1、經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入是指向

6、社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)14經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品(房屋)只有在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)收益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。152、利潤(rùn)利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取開(kāi)發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何

7、種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷(xiāo)售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金后的盈余部分，稱(chēng)為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(或稱(chēng)盈利)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。16經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無(wú)償征收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額(又稱(chēng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。17經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)

8、讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收