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1、資金的時(shí)間價(jià)值案例一、項(xiàng)目概況王某于2007年3月投資7萬元購買基金，至王某2007年11月欲購住房時(shí)，基金已升值至10萬元；王某有銀行存款14萬元，總資產(chǎn)共計(jì)24萬元；王某的家庭月收入6000元，每月可拿出3000元用于還款。王某現(xiàn)欲采用銀行按揭方式購置一套距上班地點(diǎn)車程30分鐘以內(nèi)、地處南郊文教區(qū)、兩室一廳、面積90平方米左右、總價(jià)35萬元左右的自用第一套住宅，計(jì)劃首付30%，其余70%貸款10年還清。二、案例分析1．住宅可貸款額、總價(jià)及單價(jià)估算（1）可貸款額估算假設(shè)采用等額本金還款方式進(jìn)行按揭
2、貸款，則王某可貸款額的計(jì)算式如下：可貸款額（P）=月供額（A）×（P/A，i，n）還款總期數(shù)（1?月利率）?1?月供額?還款總期數(shù)月利率?（1?月利率）當(dāng)時(shí)，商業(yè)銀行5年以上貸款年利率為7.83%，每月計(jì)息一次，個(gè)人購第一套房優(yōu)惠15%，即7.83%×0.85=6.6555%，月利率=年名義利率÷12=0.555%，則120??10.555%??1可貸款額=3000??262374??元1200.555%(10.555%)??（2）房款總額估算可購買房款總額=262374÷70%=374819（元）
3、首付款額=374819×30%=112445（元）（3）商品房單價(jià)估算商品房單價(jià)=374819÷90=4164（元）2．樓盤狀況調(diào)查（1）南郊曲江新區(qū)樓盤：該新區(qū)屬于高尚社區(qū)，小戶型很少，樓盤均價(jià)均在5000元以上。如曲江6號(hào)為5100元/㎡，鉆石半島5900元/㎡，曲江華府6100元/㎡，曲江南宛5500元/㎡。（2）南郊明德門及丈八東路樓盤：明德門社區(qū)暫無樓盤出售，丈八東路上的世家星城有一樓盤即將開盤，開盤價(jià)估計(jì)為4500元/㎡。（3）南郊電子城樓盤：金泰假日花園2期即將開盤，開盤價(jià)估計(jì)為500
4、0元/㎡。（4）南郊西影路樓盤：泊闌地樓盤共兩棟高層，并有配套購物超市，有50～90平方米中小戶型，開盤價(jià)估計(jì)為4000元/㎡。該樓盤目前處于認(rèn)購階段，共361套房，現(xiàn)已排號(hào)至615號(hào)。（5）南郊建工路樓盤：鑫龍?zhí)烊痪訕潜P二期正處于認(rèn)購階段，共7棟高層，均價(jià)40001元/㎡，有90平方米左右的小戶型，在1、2、17、18、19層有剩余可供出售房子。（6）南郊朱雀路樓盤：美麗的院子樓盤共有兩棟高層，現(xiàn)有70平方米、75平方米兩套小戶型，分別在27層和33層，單價(jià)為4000元/㎡左右。綜合以上樓盤調(diào)查情
5、況，王某認(rèn)為“美麗的院子”和“鑫龍?zhí)烊痪印眱蓚€(gè)樓盤可做為備選方案。由于“鑫龍?zhí)烊痪印鄙鐣?huì)環(huán)境、戶型、朝向較好，且可選層數(shù)較低的住房（王某不愿意住得太高），故決定購買“鑫龍?zhí)烊痪印倍?3.7平方米兩室兩廳住宅一套，單價(jià)4000元，總價(jià)374800元。3．付款方式選擇個(gè)人購房商業(yè)貸款還款方式主要有以下幾種：（1）到期一次還本付息，利隨本清。此法僅適用于一年期以內(nèi)（含一年）的借款。（2）按月或季結(jié)息，借款到期時(shí)利隨本清。此法也是僅適用于一年期以內(nèi)（含一年）的借款。（3）按月等額本息還款，即每月以相等的金
6、額償還貸款本息。（4）按月等額本金還款，即每月等額償還借款本金，借款利息隨本金逐月遞減。從資金時(shí)間價(jià)值的角度來看，雖然還款方式各有不同，但每種還款方式的各期還款額折算到初期的現(xiàn)值和總是與借款本金相等。但等額本金方式期初還款月的每月還款數(shù)額較大，對(duì)一般工薪階層壓力較大，故現(xiàn)實(shí)中選擇等額本息還款方式的購房者更多一些。王某購房總價(jià)款為374800元，如選擇商業(yè)銀行按月等額本息還款方式，月利率0.555%，首付房款30%，共計(jì)112440元，貸款房款的70%分10年還清，則10年還款期內(nèi)需要償還的貸款總額為
7、262360元，還款總額為359981.32元，月均還款額為：nii??(1)APAPinP??(/,,)??n(1??i)1120(10.555%)??0.555%??262360?3000()元120(10.555%)??1120（）10.555%??1銀行貸款利息總額??3000????400093.770%247265.03（元）0.555%王某購房總價(jià)款為374800元，如選擇商業(yè)銀行按月等額本金還款方式，月利率0.555%，首付房款30%，共計(jì)112440元，貸款房款的70%分10年還清
8、，則每月還款額的計(jì)算公式為：借款本金每月還款額??(借款本金?累計(jì)已還本金)?月利率還款總期數(shù)各期應(yīng)還款額計(jì)算結(jié)果見案例表3-1所示。因按月等額本金還款方式的1～53個(gè)月里，月還款額均超出了王某的月支付能力，故王某最后采用了按月等額本息還款方式，還款從2008年1月開始。2案例表3-1按月等額本金還款每月還款額計(jì)算表1月，3641.45(元)31月，3277.67(元)61月，2913.89(元)91月，2550.11(元)2月，3629.32(元)32月，3265.
