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《購物中心業(yè)態(tài)選擇與規(guī)劃原則.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、購物中心業(yè)態(tài)選擇與規(guī)劃原則（入門必知）1、業(yè)種的選擇、規(guī)劃與組合步驟業(yè)種品牌組合是商業(yè)運作中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利于促進商場的銷售。反之，如果業(yè)種組合定位不符合項目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實際需要，將導致項目投入運營后無法做旺，進而最終歸于失敗。①業(yè)種選擇業(yè)種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據(jù)項目自身的定位、市場需求等來確定。必要條件一：兩個以上主力店必要條件二：品種功能一站到位必要條件三：高度專業(yè)化、差異化（高度特色專業(yè)化、錯位經(jīng)營差異化）②業(yè)種組合商場業(yè)種組合的目標有三個：
2、一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業(yè)態(tài)組合可根據(jù)這一比例選擇相關的業(yè)種.③業(yè)種功能分布業(yè)種的具體分布、營業(yè)場所的布置，應以便于消費者參觀與選購商品、便于展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現(xiàn)場的布置與設計當作創(chuàng)造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業(yè)種的功能分布有三大技巧：激發(fā)消費欲望；結合業(yè)種特點及購買規(guī)律；主力店優(yōu)先，輔助店隨后。此外，還需重點考慮：業(yè)種品牌布局的內(nèi)容，品牌組合要
3、達到的9大效應和品牌組合步驟。2、業(yè)態(tài)規(guī)劃原則與三大問題業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則①?定位三原則其一，區(qū)域環(huán)境定位：即綜合體（購物中心）要實現(xiàn)哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規(guī)模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。②功能性選擇是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎：位于城市中心區(qū)的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業(yè)態(tài)相對突出；社區(qū)型購物中心，目的性消費較強的零售類業(yè)態(tài)會比較多；郊區(qū)型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業(yè)態(tài)則更加豐富。③業(yè)態(tài)的相關性是確?？土鲃泳€流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。④長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業(yè)態(tài)和品
4、牌規(guī)劃的前提。⑤空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面對的課題⑥業(yè)態(tài)組合是一個永遠的動態(tài)過程，不同時期，由于其面臨的任務與挑戰(zhàn)不同，業(yè)態(tài)和品牌作為實現(xiàn)目標的工具，必定會有所變化。業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須要考慮的三大問題：①業(yè)態(tài)的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業(yè)態(tài)；②配比的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心中的占比及每一業(yè)態(tài)中具體每個業(yè)種數(shù)量的多少以及相互的比例關系；③落位與分布的問題：各業(yè)態(tài)在綜合體或購物中心的區(qū)位與業(yè)態(tài)之間的相互關系。2購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃指南（教你怎么做）制定購物中心業(yè)態(tài)方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如
5、何確定？則是對項目所處城市的背景、區(qū)域、本體開發(fā)模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在做業(yè)態(tài)規(guī)劃前，宏觀的調(diào)研和分析必不可少。1、商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場調(diào)研計劃書商業(yè)業(yè)態(tài)定位市場調(diào)研計劃書，主要從以下6大方面著手：①消費者意見調(diào)查：了解該地區(qū)消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態(tài)度，媒體接觸習慣。②消費群分類調(diào)查：從總體上調(diào)查××各個階層的情況，經(jīng)濟狀況和經(jīng)濟能力，文化和價值觀念。③商家意見調(diào)查：目前經(jīng)營狀況，投資經(jīng)營者投資、經(jīng)營意向及需求，投資、經(jīng)營者價位承受力。④消費品批發(fā)市場調(diào)查：了解商業(yè)規(guī)劃方向、經(jīng)濟特征和發(fā)展趨勢；對現(xiàn)有城市商業(yè)格局和現(xiàn)有商圈進
6、行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數(shù)量及分布狀況；經(jīng)營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。⑤商圈調(diào)查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業(yè)產(chǎn)業(yè)結構及整體經(jīng)營狀況；規(guī)劃及發(fā)展趨勢。⑥潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業(yè)機構）對產(chǎn)業(yè)物業(yè)的需求特征。2、業(yè)態(tài)組合與比例配制根據(jù)項目整體定位確定項目功能定位及業(yè)態(tài)組合，并根據(jù)項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：①付租金能力強、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等；②付租金能力差、大面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲；③隨機性消費業(yè)種規(guī)
7、劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；④目的性消費業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、KTV、影院等；⑤餐飲等商家環(huán)繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；⑥主力店及次主力店所占面積比例占60%左右；⑦餐飲及休閑娛樂所占面積比例占30%左右。3、業(yè)態(tài)規(guī)劃實操方法案例一：體驗式購物中心如何規(guī)劃業(yè)態(tài)？北京華潤五彩城業(yè)態(tài)策劃方案五彩城是為消費者提供“一站式”服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的LivingMall。五彩城業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：區(qū)域商業(yè)中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物
8、習慣、價值取向等。因此，不同的區(qū)域商業(yè)
