浐灞紡織城市場調(diào)研分析.doc

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1、浐灞區(qū)域及紡織城區(qū)域市場調(diào)研分析項(xiàng)目地塊位置分布主要集中于紡織城區(qū)域及浐河以東灞河以西區(qū)域。一、浐灞區(qū)域及紡織城區(qū)域未來發(fā)展淺析n浐灞板塊是以“河流治理帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展，新區(qū)開發(fā)支持生態(tài)建設(shè)”的發(fā)展思路，致力于打造以金融、商務(wù)、會(huì)展、旅游、居住、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等為主的第三代新城。現(xiàn)階段，浐灞中央生態(tài)區(qū)是整個(gè)浐灞的最大價(jià)值所在，按照政府規(guī)劃，浐灞板塊向著北和南兩個(gè)方向在延伸，未來將形成大浐灞的格局。與中央生態(tài)區(qū)的北部國際港務(wù)區(qū)的商務(wù)屬性不同，紡織城綜合發(fā)展區(qū)未來規(guī)劃更加偏重城市價(jià)值與宜居性，隨著2011年西安世園會(huì)的舉辦，區(qū)域的城市配套將加速成熟。n

2、紡織城地區(qū)綜合發(fā)展區(qū)包括5.3平方公里的核心區(qū)(舊城區(qū))和周邊輻射區(qū)，共約32.39平方公里。范圍為：北至華清路，南至繞城高速?zèng)汉訕?，西?cè)咸寧路以北區(qū)域以東三環(huán)為界，以南區(qū)域以浐河為界，東至西康鐵路。紡織城綜合發(fā)展區(qū)將形成“一核、兩帶、三軸、六區(qū)”建設(shè)格局，?！耙缓恕敝干藤Q(mào)核心區(qū);“兩帶”指浐、灞河生態(tài)景觀帶;“三軸”指沿東三環(huán)、紡西街及紡北路形成的功能景觀軸;“六區(qū)”指南部、中部、北部三個(gè)居住片區(qū)、工業(yè)改造區(qū)和東部生態(tài)住區(qū)及工業(yè)區(qū)等六個(gè)功能片區(qū)。計(jì)劃為5年(2008年—2012年)，分三期實(shí)施1、大明宮灞橋購物廣場位于長樂路與東三環(huán)交匯

3、處，占地146畝，建設(shè)面積為58萬平方米的商業(yè)賣場，項(xiàng)目總投資18億元。2、紡織城堡子村商圈建設(shè)（半坡國際廣場）位于長樂東路、紡西街、紡建路、紡北路，電廠東路交叉區(qū)域，規(guī)劃占地490畝，進(jìn)行商業(yè)綜合開發(fā)，項(xiàng)目總投資25億元。包括半坡博物館在內(nèi)，規(guī)劃范圍北至華清路、西至東三環(huán)、南至半坡博物館南側(cè)規(guī)劃路、東至唐都醫(yī)院西側(cè)規(guī)劃路。是紡織城地區(qū)綜合改造六個(gè)重點(diǎn)片區(qū)之一，也是西安未來東部新城商貿(mào)核心區(qū)。3、省級(jí)重點(diǎn)中學(xué)鐵一中分校建設(shè)位于長樂東路、紡西街、紡建路、紡北路，電廠東路交叉區(qū)域，紡渭路以東，規(guī)劃占地490畝4、西安公路樞紐城東客運(yùn)站紡織城核

4、心區(qū)北側(cè)，占地172畝，建筑面積4萬平米，設(shè)計(jì)日發(fā)送3萬人次，總投資2.2億元，今年計(jì)劃投資6000萬元，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。浐灞區(qū)域發(fā)展的核心，世園會(huì)、地鐵及灞河資源為區(qū)域增值的三大關(guān)鍵要素5、地鐵公共交通基礎(chǔ)設(shè)施完善，西安進(jìn)入地鐵時(shí)代。地鐵途經(jīng)浐灞、紡織城區(qū)域四條線路，1、3、5、6號(hào)路線。如圖：二、地塊周邊競爭市場分析浐灞紡織城區(qū)域項(xiàng)目細(xì)分：目前浐灞板塊劃分為，浐灞臨河區(qū)域、紡織城區(qū)域、浐河以西區(qū)域。浐灞臨河區(qū)域項(xiàng)目：中新浐灞半島香江灣廣夏水岸東方振業(yè)泊墅普華淺水灣御錦城紡織城區(qū)域項(xiàng)目：高科綠水東城東城新一家國際幸福城?地鐵首府浐河以

5、西區(qū)域項(xiàng)目：沁水新城恒大綠洲西岸國際花園海璟印象城綠地國際生態(tài)城龍湖弗萊明戈翠屏灣浐灞一號(hào)浐灞臨河區(qū)域：?浐灞一線自然景觀資源，豐富的生態(tài)資源（浐河、灞河、廣運(yùn)潭、桃花潭等）；?歐亞經(jīng)濟(jì)論壇、世園會(huì)、浐灞金融商務(wù)區(qū)、浐灞國家濕地公園等重點(diǎn)項(xiàng)目的啟動(dòng)，提升區(qū)域價(jià)值?高層、小高層為主，以部分低密度產(chǎn)品（洋房、疊拼、聯(lián)排）。?價(jià)格：6000-12000元/㎡?客戶特征：西安市中高端階層，陜北客戶，及部分省外客戶，此類客戶的置業(yè)核心要素在于資源價(jià)值、居住環(huán)境，他們有著強(qiáng)烈的親水傾向。?代表項(xiàng)目：中新浐灞半島、御錦城紡織城區(qū)域：?路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公共交

6、通及市政配套尚不成熟，周邊建筑陳舊，形象較差?未來此區(qū)域定位于親水居住區(qū)，商業(yè)、娛樂于一體。?目前產(chǎn)品形式較單一，高層為主流；城改項(xiàng)目居多。?價(jià)格：高層價(jià)位4000-5500元/㎡?客戶特征：地緣性客戶居多?代表項(xiàng)目：高科綠水東城、地鐵首府浐河以西區(qū)域：距主城區(qū)較近，擁有良好的水景資源，配套成熟。?距城區(qū)近，交通發(fā)達(dá)，形成一定居住氛圍，配套成熟。?未來板塊定位于親水居住區(qū)，商業(yè)、娛樂。?產(chǎn)品形式多樣，高層、小高層為市場主流及小部分低密度產(chǎn)品（聯(lián)排、花園洋房）。?價(jià)格平臺(tái)：高層價(jià)位5800-7200元/㎡?客戶特征：地緣性客戶居多。?代表項(xiàng)

7、目：沁水新城、恒大綠洲、御錦城浐灞板塊（紡織城）城改項(xiàng)目基本情況區(qū)域內(nèi)城改項(xiàng)目主要集中在紡織城區(qū)域紡北路兩側(cè)共4個(gè)項(xiàng)目。區(qū)域內(nèi)城改項(xiàng)目相比較浐灞核心區(qū)域，無景觀資源優(yōu)勢，售價(jià)普遍較低，目前均價(jià)約4200-5000元/平米；?交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但公共交通系統(tǒng)仍未完善，公交線路較少出行不便；?區(qū)域內(nèi)建筑較為陳舊，檔次不高，形象較差，商業(yè)配套，娛樂配套不足。序號(hào)項(xiàng)目地塊位置占地總建筑面配套設(shè)施當(dāng)前報(bào)價(jià)銷售情況（畝）（㎡）1國際幸福城浐灞紡南路與半引路十字785100萬社區(qū)幼兒園，小學(xué)，中學(xué)4700元/㎡2尚東國際城長樂路半坡十字北300米東1203

8、0萬/無4200元/㎡接受分期和一次性付款。3地鐵首府浐灞紡織城堡子村轉(zhuǎn)盤東北角信合銀行東50米102萬4300元/㎡售完城改項(xiàng)目分析　項(xiàng)目戶型面積區(qū)間銷售價(jià)格付款方式優(yōu)惠折扣區(qū)域尚東國際城一