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《動(dòng)態(tài)平衡視角下我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)背離原因研究和未來(lái)走勢(shì)判斷》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫(kù)。
1、動(dòng)態(tài)平衡視角下我國(guó)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)背離原因研究和未來(lái)走勢(shì)判斷 摘要：2012年下半年到2013年底，我國(guó)不同城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)出明顯是背離現(xiàn)象，大量長(zhǎng)期空置三四線的“鬼城”陸續(xù)出現(xiàn)，而與此同時(shí)以北京上海為代表的一二線城市則異常火爆。對(duì)于這種不符合傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的現(xiàn)象，不少專(zhuān)家學(xué)者陸續(xù)提出了“市場(chǎng)分割”、“公共資源分布”、“地方政績(jī)”、“土地供需”、“開(kāi)發(fā)成本”等理論，然而這些理論并不能較好的解釋兩個(gè)市場(chǎng)的背離趨勢(shì)。從動(dòng)態(tài)平衡視角出發(fā)，這一時(shí)期市場(chǎng)走勢(shì)的背離正是政府、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者等多方動(dòng)態(tài)博弈的后果。從這一理論出發(fā)，未來(lái)
2、一二線城市市場(chǎng)還將繼續(xù)享受各種重大利好，然而也需要警惕過(guò)度透支利好帶來(lái)的下行風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，未來(lái)三四線城市市場(chǎng)也不應(yīng)被放棄，其城市中心仍有進(jìn)一步發(fā)展的潛力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；走勢(shì)背離；動(dòng)態(tài)平衡中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0-02回顧2012年下半年至2013底的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可見(jiàn)一個(gè)頗為有趣的現(xiàn)象，那就是：部分城市大量空置與部分城市量?jī)r(jià)齊升同現(xiàn)。11具體來(lái)說(shuō)，近年來(lái)大量長(zhǎng)期空置的城市被媒體陸續(xù)爆出，諸如常州、鎮(zhèn)江丹徒和無(wú)錫、鐵嶺新城、云南呈貢、廣東惠州、呼和浩特清水河，巴彥淖
3、爾和二連浩特、鄂爾多斯康巴、鄭州鄭東新區(qū)，鶴壁和信陽(yáng)……一時(shí)間，鬼城遍布祖國(guó)大江南北，房地產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)之勢(shì)似乎就在眼前。與此同時(shí)，北京上海等一線城市和廈門(mén)福州南京沈陽(yáng)等二線城市的地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨琜1]。在這些一二線城市，房子多年來(lái)一直以價(jià)高著稱(chēng)，成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)；然后在這一波房地產(chǎn)熱潮中卻表現(xiàn)得格外顯眼，價(jià)格上漲之勢(shì)讓人覺(jué)得不可思議。一、常見(jiàn)解釋述評(píng)根據(jù)傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)學(xué)供求理論，長(zhǎng)期的剛性需求與供給不足之間的矛盾會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上升，通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)調(diào)節(jié)供求，壓制需求，同時(shí)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、不斷增加供給。這樣經(jīng)過(guò)足夠長(zhǎng)的時(shí)間發(fā)展，供需雙
4、方逐漸達(dá)到一個(gè)基本均衡的狀態(tài)。[2]而照此分析，出現(xiàn)大量空置的城市是供給過(guò)度，而市場(chǎng)火爆的一線城市是需求過(guò)度，兩種截然相反的狀況并存，已經(jīng)讓傳統(tǒng)的供求分析遭遇尷尬。針對(duì)這種矛盾共存的現(xiàn)象，有如下幾種代表性的學(xué)說(shuō)來(lái)解釋。1.市場(chǎng)分割說(shuō)11這種說(shuō)法認(rèn)為，造成兩種矛盾現(xiàn)象并存的原因是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是分割的市場(chǎng)，中國(guó)內(nèi)陸三四線城市與北上廣等一二線城市的情況相去甚廣，不能簡(jiǎn)單的視為一個(gè)統(tǒng)一的市場(chǎng)加以分析。因此，一線城市的火爆與三四線城市的空置并存也就不奇怪。筆者認(rèn)為，這種解釋在一定程度上有助于化解供求分析遇到的尷尬，卻無(wú)益于深入的分析。一個(gè)很明顯
5、的反例是，作為分割的市場(chǎng)，以北上廣為代表的一線城市，在08-12年這期間，表現(xiàn)的相對(duì)溫和，而此時(shí)眾多的三四線城市則異?；鸨６鴱?2年下半年以來(lái)，兩個(gè)市場(chǎng)的形勢(shì)發(fā)生了翻轉(zhuǎn)。市場(chǎng)分割理論不能解釋這種現(xiàn)象發(fā)生的原因[3]。11進(jìn)一步分析，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者說(shuō)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是分割的呢？從市場(chǎng)分割的理論層面分析，的確可以認(rèn)為是“分割”的，因?yàn)樽鳛檫@個(gè)的市場(chǎng)的商品—房產(chǎn)，的確具有位置固定性，是“不可貿(mào)易品”。然而從更為廣義的層面分析，一線城市的房產(chǎn)與三四線城市的房產(chǎn)是不是完全不可替代的呢？筆者認(rèn)為不是的。作為
6、一線城市，北上廣等地區(qū)集中了大量的外來(lái)人口，這些人尤其是其中的適婚人口往往是一線城市房產(chǎn)剛需的主力；而對(duì)于這些適婚人口來(lái)說(shuō)，回到老家所在的三四線城市居住生活，也是一項(xiàng)重要的選擇。當(dāng)一線城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，超越這些人群的可能購(gòu)買(mǎi)力之后，出于對(duì)追求生活幸福的考量，回到老家的所在的三四線城市購(gòu)房居住就成為了明智的選擇。從這個(gè)角度分析，一線城市的房產(chǎn)與三四線城市的房產(chǎn)，還是具有相當(dāng)程度的可替代性的。2.公共資源分布說(shuō)這種說(shuō)法認(rèn)為，是行政強(qiáng)制導(dǎo)致的公共資源在地區(qū)間分布不均造成的。大城市由于占據(jù)了絕大多數(shù)的優(yōu)勢(shì)公共資源，例如醫(yī)療、教育、金融等，而具備
7、了遠(yuǎn)優(yōu)于普通三四線城市的投資價(jià)值。這種說(shuō)法有助于解釋大量流動(dòng)人口往一線城市聚集，以及一線城市房?jī)r(jià)高于三四線城市的理性原因[4]，但是卻無(wú)助于解釋一線城市與三四線城市冰火兩重天的局面，更無(wú)法解釋這種局面在最近幾年的反轉(zhuǎn)。因?yàn)?，這種公共資源的差距，是一直存在的，而且在最近幾年內(nèi)并沒(méi)有重大的變化。3.地方政績(jī)說(shuō)這種說(shuō)法認(rèn)為，地方政府出于土地財(cái)政的需要，盲目發(fā)展地產(chǎn)業(yè)，超過(guò)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，因而產(chǎn)生“空城”[5]。這種說(shuō)法的解釋力不足之處與公共資源分布說(shuō)類(lèi)似，就是地方政府追求政績(jī)的動(dòng)力一直都在，并不是最近幾年才出現(xiàn)的，而且也無(wú)法解釋一線城市與
8、三四線城市冰火兩重天局面的反轉(zhuǎn)。11進(jìn)一步說(shuō)，地方政府追求政績(jī)，并不是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)過(guò)快發(fā)展的決定性因素。因?yàn)闆Q定是否開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商；而開(kāi)發(fā)商是逐利的，只有某地區(qū)存在利益的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商才會(huì)選擇進(jìn)入。并不是地方政
