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1、招商績(jī)效管理一、招商工作的績(jī)效管理重點(diǎn)招商工作的基本內(nèi)容包括：市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)冃定位與規(guī)劃、項(xiàng)冃推廣與招商和進(jìn)場(chǎng)管理四大環(huán)節(jié)?？?jī)效管理圍繞上述內(nèi)容設(shè)計(jì)與實(shí)施。1?市場(chǎng)調(diào)査市場(chǎng)信息存在兩種狀態(tài)：一種是顯性的、現(xiàn)時(shí)的；另一種則是隱性的、未來(lái)的。由丁商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)冃的周期大都較為漫長(zhǎng)，商業(yè)規(guī)劃必須打足“提前量”，以滿(mǎn)足未來(lái)消費(fèi)需求，閃此，現(xiàn)時(shí)獲取信息的參考價(jià)值非常有限。市場(chǎng)調(diào)查環(huán)節(jié)績(jī)效管理的重點(diǎn)，在于信息把握的準(zhǔn)確性、客觀性和充分性，以及分析模型的科學(xué)性和分析結(jié)果的有效性。2?項(xiàng)目定位與規(guī)劃基于對(duì)未來(lái)判斷的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)冃存在“定位規(guī)劃過(guò)高于、或過(guò)低于項(xiàng)
2、冃客觀定位規(guī)劃”的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。假定依據(jù)山場(chǎng)調(diào)查得岀的結(jié)論對(duì)未來(lái)的判斷是客觀、準(zhǔn)確的，則該環(huán)節(jié)的績(jī)效管理重點(diǎn)，在于所創(chuàng)建的定位規(guī)劃體系能夠有效解決市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論所顯現(xiàn)的待解決問(wèn)題，以及判別具符合同類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)H定位規(guī)劃的程度。上述兩個(gè)環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)個(gè)體侑慧容量和思維高度，績(jī)效管理主要管控時(shí)間與成本，次耍管控質(zhì)量。3?項(xiàng)目推廣與招商項(xiàng)冃推廣與招商包括：前期的商業(yè)推廣和意向客戶(hù)接洽，以及依據(jù)規(guī)劃鎖定冃標(biāo)品牌客戶(hù)，全面展開(kāi)招商工作。該環(huán)節(jié)集中體現(xiàn)招商團(tuán)隊(duì)績(jī)效水平高低和能力強(qiáng)弱，是招商績(jī)效管理的重中Z重。市場(chǎng)調(diào)查及定位規(guī)劃的成果需要該環(huán)節(jié)的全面、有效實(shí)施才能實(shí)現(xiàn)
3、，實(shí)施結(jié)果也將進(jìn)一步驗(yàn)證市場(chǎng)調(diào)查及定位規(guī)劃成果的質(zhì)量，女th某項(xiàng)冃由于定位過(guò)高，在超過(guò)預(yù)定的招商周期后，仍出現(xiàn)大量空?qǐng)觥⑻顖?chǎng)情況，導(dǎo)致項(xiàng)冃經(jīng)營(yíng)癱瘓，直接驗(yàn)證出前期市調(diào)結(jié)論的失真和定位規(guī)劃的不合理。該環(huán)節(jié)績(jī)效管理的重點(diǎn)，是針對(duì)H常丁作冃標(biāo)實(shí)施量化考核，確保招商冃標(biāo)的達(dá)成。1?進(jìn)場(chǎng)管理進(jìn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容包括：租賃及裝修合同的簽訂，裝修工作跟進(jìn)，客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)安排，向營(yíng)運(yùn)及物業(yè)管理職能移交現(xiàn)場(chǎng)等。績(jī)效管理重點(diǎn)同樣在丁對(duì)口常工作冃標(biāo)的量化考核管理，尤其注重常規(guī)工作、細(xì)項(xiàng)工作的考核與管理。上述兩個(gè)環(huán)節(jié)綜合體現(xiàn)個(gè)體能力水平和團(tuán)隊(duì)合作效率，績(jī)效管理應(yīng)從時(shí)間、成本和質(zhì)
4、量全方位把握。二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商績(jī)效考核體系招商工作“項(xiàng)IT'特性明顯，績(jī)效考核以商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)冃的時(shí)間、質(zhì)量、成本要求為考核維度，分別設(shè)立1=1標(biāo)考核?？己酥芷诎ǎ喉?xiàng)H總周期考核和項(xiàng)冃階段考核。考核指標(biāo)分為兩類(lèi)：時(shí)間、質(zhì)量、成本總關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)；階段時(shí)間、質(zhì)量、成本關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)。考核對(duì)彖分為：對(duì)招商T作團(tuán)隊(duì)的績(jī)效考核，和對(duì)招商人員（團(tuán)隊(duì)成員）的績(jī)效考核，團(tuán)隊(duì)績(jī)效的被考核人為團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人。1?項(xiàng)目計(jì)劃一個(gè)清晰明確、可操作性強(qiáng)的丁?作計(jì)劃是招商工作按期、按質(zhì)完成的基本保障。完整的招商計(jì)劃應(yīng)涵蓋市場(chǎng)調(diào)查、定位與規(guī)劃、推廣與招商、進(jìn)場(chǎng)管理四個(gè)環(huán)節(jié)的全部重耍
5、工作。制定招商計(jì)劃的步驟包括：%1進(jìn)行工作任務(wù)分解，羅列達(dá)成招商冃標(biāo)所需的全部重要工作任務(wù)。%1從眾多任務(wù)當(dāng)中，根據(jù)對(duì)時(shí)序、完成時(shí)間和重耍性的判斷，確定一條完成招商工作的主耍計(jì)劃線(xiàn)路，即“關(guān)鍵路徑”。%1確定“里程碑”及整個(gè)招商工作的完成時(shí)間。%1根據(jù)現(xiàn)有資源及能夠調(diào)度的資源情況，制定完成招商所需的成本費(fèi)用預(yù)算。%1明確招謝各階段交付物的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。%1形成項(xiàng)冃計(jì)劃。以某二線(xiàn)城山總面積逾6萬(wàn)平米的某購(gòu)物中心為例，招商計(jì)劃制定過(guò)程如T：%1項(xiàng)冃分析資料昭wra關(guān)86K&里程碑1?市調(diào)L1市遐方靈與預(yù)51（關(guān)鍵任務(wù)）50市調(diào)報(bào)吿模板1.2城市、行業(yè)
6、、商圈信患收篥201.3業(yè)態(tài)、業(yè)種、品薛信患收鼻（關(guān)鍵任務(wù)）351<11.4竟?fàn)帉?duì)手信患收篥301?5消費(fèi)傾向、購(gòu)楊習(xí)慣、客單價(jià)佰患收鋼301.6（BJSXSv統(tǒng)計(jì)與分析（關(guān)81任務(wù)）51?3市調(diào)報(bào)告與規(guī)劃建議2.OSJ2.1項(xiàng)目定位（關(guān)穩(wěn)任務(wù)）151.62.2項(xiàng)目Ct念御思102.3投資回報(bào)分析、盈虧平御測(cè)算52.4甘店選定（關(guān)St任務(wù)）152.12.5景孤動(dòng)線(xiàn)、業(yè)態(tài).品輝布局（關(guān)鍵任務(wù)）302.4效果圖及招商手冊(cè)3.1推廣計(jì)劃與預(yù)毎（關(guān)鍵任務(wù)）52.53.2推廣渠道、芳式選定33.3媒體合作伙伴選擇23.4圮念品、海報(bào)、碗、展條制作103.6
7、推廠(chǎng)信息發(fā)布（關(guān)81任務(wù)）103a1新聞發(fā)布會(huì)影音文件4?招商4.3王力店、次王力店簽約（關(guān)81任務(wù)）503.64.4規(guī)劃品脾商戶(hù)播洽、談判與簽約604.5的缶脾商戶(hù)約見(jiàn)、談判與簽約（關(guān)鍵任務(wù)）204.34.6城場(chǎng)品脾商戶(hù)談列與簽約104.7招裔總結(jié)（關(guān)穩(wěn)任務(wù)）24.6招簡(jiǎn)報(bào)吿及開(kāi)業(yè)盈利預(yù)測(cè)5?進(jìn)場(chǎng)5.1裝修資科申報(bào)35.3盪修施工505.4綻修驗(yàn)收（關(guān)屢任務(wù)）105.4聶修驗(yàn)*枚《吿5.5交場(chǎng)（關(guān)鍵任務(wù)）15.5換如單項(xiàng)目完成剛間：203天%1項(xiàng)冃計(jì)劃序號(hào)工作任務(wù)交付物責(zé)任人開(kāi)始時(shí)間結(jié)束時(shí)間1市週友球與預(yù)茸市調(diào)報(bào)吿模板X(qián)XXX月X日X月X日2城
8、市、行業(yè)、商圈信息收幕收鋼記錄XXXX月X日X月X日3業(yè)態(tài)、業(yè)種、品牌信患收篥收篥記錄XXXX月X日X月X日4竟?fàn)帉?duì)手值息收第收篥記錄X
