資產(chǎn)評估的基本方法.ppt

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1、第五章資產(chǎn)評估的基本方法教學(xué)目的和教學(xué)要求教學(xué)目的資產(chǎn)評估是一項實踐性很強(qiáng)的工作，必須要有一套完整的方法體系。本講介紹市場法、成本法、收益法，這些方法是價值評估的方法基礎(chǔ)。教學(xué)要求要求重點(diǎn)掌握每種方法的基本概念、基本原理、基本公式、運(yùn)用的基本前提以及對該種方法的基本評價。同時還要掌握應(yīng)用每種方法時需要注意的一些問題。2011-22《資產(chǎn)評估學(xué)》學(xué)習(xí)方法要求從每種方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本評價”等五個“基本”去學(xué)習(xí)。資產(chǎn)評估方法是實施資產(chǎn)評估工作的技術(shù)手段。多年的資產(chǎn)評估實踐中形成了市場法、成本法、收益法這三種基本方法。在運(yùn)用基本方法時，可能會根據(jù)不同情

2、況和每種基本方法的基本原理，加以適當(dāng)變通，從而派生出多種多樣的評估方法。2011-23《資產(chǎn)評估學(xué)》目錄第一節(jié)市場法第二節(jié)收益法第三節(jié)成本法第四節(jié)應(yīng)用評估方法需注意的問題資產(chǎn)評估方法綜合舉例2011-24《資產(chǎn)評估學(xué)》第一節(jié)市場法市場的基本涵義市場法的基本概念市場法運(yùn)用的基本前提市場法運(yùn)用的基本公式市場法運(yùn)用中的相關(guān)概念市場法應(yīng)用的基本程序市場法應(yīng)用的具體模式對市場法適用范圍的評價2011-25《資產(chǎn)評估學(xué)》一、市場的基本涵義★市場的一般涵義是指商品買賣的場所。在這個場所中，商品和服務(wù)進(jìn)行交易?！锸袌鰪?qiáng)調(diào)的是交易的公開性、公平性。★市場按地域性劃分，可以分為地方市場、國內(nèi)市場和國際

3、市場。2011-26《資產(chǎn)評估學(xué)》二、市場法的基本概念市場法——指在市場上選擇若干與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為參照物，將被評估資產(chǎn)與參照物進(jìn)行比較，根據(jù)其差異對參照物的市場交易價格進(jìn)行調(diào)整，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。2011-27《資產(chǎn)評估學(xué)》三、市場法運(yùn)用的基本前提1、市場上存在參照物；即：與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)。2、參照物的交易是在公開市場條件下進(jìn)行；3、價格影響因素明確，并且可以量化。2011-28《資產(chǎn)評估學(xué)》四、市場法運(yùn)用的基本公式1、評估價值=參照物市價+Σ評估對象比參照物優(yōu)異之金額-Σ參照物比評估對象優(yōu)異之金額2、評估價值=參照物市價×（1±

4、調(diào)整系數(shù)）×成新率2011-29《資產(chǎn)評估學(xué)》五、市場法運(yùn)用中的相關(guān)概念◎參照物即：公開市場上與被評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)?！蚪灰變r格指在公開市場上參照物的成交價或標(biāo)價?！虿町愓{(diào)整指參照物與被評估資產(chǎn)在功能、成交地域、成交時間等方面存在差異而需要調(diào)整。2011-210《資產(chǎn)評估學(xué)》五、市場法運(yùn)用中的相關(guān)概念◆功能差異參照物與被評估資產(chǎn)在性能、用途、外觀等方面存在的差異。◆時間差異參照物的成交時間與評估基準(zhǔn)日之間的時間間隔差異。◆地域差異參照物的成交價與被評估資產(chǎn)所處地域之間的差異。2011-211《資產(chǎn)評估學(xué)》六、市場法應(yīng)用的基本程序（一）選擇參照物選擇參照物要注意以下幾點(diǎn)：1、可

5、比性可比性是指被選擇的參照物與被評估資產(chǎn)在功能、市場條件、成交地域與時間等方面可以相互比照。2、數(shù)量方面參照物應(yīng)選擇三個以上（二）差異調(diào)整成交時間、成交地域、功能（三）確定評估價值2011-212《資產(chǎn)評估學(xué)》七、市場法應(yīng)用的具體模式(一)直接比較法在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件以及成交時間與評估基準(zhǔn)日的時間（以下簡稱時間條件）等方面相同或基本相同的情況下所采用的一種評估方法。這種方法通常適用于動產(chǎn)（如機(jī)器設(shè)備、存貨等）。2011-213《資產(chǎn)評估學(xué)》直接比較法運(yùn)用于兩種情況：1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)(參照物)完全相同。在這種情況下的評估計算公式為:被評

6、估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格（如35萬）同型號舊汽車同型號舊汽車完全相同2011-214《資產(chǎn)評估學(xué)》七、市場法應(yīng)用的具體模式2、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的全新資產(chǎn)(參照物)完全相同評估計算公式為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×被評估資產(chǎn)成新率=50萬元×70%=35萬元同型號舊汽車同型號新汽車成新率2011-215《資產(chǎn)評估學(xué)》七、市場法應(yīng)用的具體模式直接比較法現(xiàn)行市價法P82市價折扣法（僅適用于清算假設(shè)）功能價值類比法價格指數(shù)調(diào)整法（物價指數(shù)法）成新率價格調(diào)整法線性關(guān)系，直接比非線性關(guān)系：規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法具體操作中常用市場售價類比法價值比率法成本市價法市盈率倍數(shù)法201

7、1-216《資產(chǎn)評估學(xué)》七、市場法應(yīng)用的具體模式(二)間接比較法又叫類比調(diào)整法，指在參照物與被評估資產(chǎn)在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似的情況下所采用的一種評估方法。類比調(diào)整法可以運(yùn)用于兩種情況：2011-217《資產(chǎn)評估學(xué)》1、被評估的舊資產(chǎn)與市場上的舊資產(chǎn)(參照物)類似所謂類似，是指被評估資產(chǎn)與參照物不僅在功能、外觀、用途、使用條件、時間條件等方面類似，而且成新度也類似。這種情況下的評估計算公式為：被評估資產(chǎn)評估價值=參照物交易價格×(1±綜合調(diào)整系