《資產(chǎn)評(píng)估基本方法》PPT課件

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1、第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法教學(xué)目的和要求：通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，熟悉三種基本方法的評(píng)估思路；掌握收益法的計(jì)算公式和成本法中各要素的計(jì)算方法，并能初步運(yùn)用收益法和成本法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值；了解市場(chǎng)法的具體方法。重點(diǎn)及難點(diǎn)：收益法中計(jì)算公式的運(yùn)用；成本法中各要素的測(cè)算及應(yīng)用。計(jì)劃學(xué)時(shí)：10課時(shí)教學(xué)大綱成本法3資產(chǎn)評(píng)估方法體系4市場(chǎng)法1收益法2第二章資產(chǎn)評(píng)估基本方法教學(xué)大綱教學(xué)內(nèi)容第一節(jié)市場(chǎng)法一、市場(chǎng)法的含義及其前提二、市場(chǎng)法的基本步驟三、市場(chǎng)法中的具體方法-市場(chǎng)法依據(jù)的是替代原理。同一市場(chǎng)上相同或類似的資產(chǎn)有相

2、近的價(jià)格。-利用類似資產(chǎn)成交價(jià)格信息，并以此為基礎(chǔ)，采用比較和類比的思路及其方法，來(lái)判斷和估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。-市場(chǎng)法是指利用市場(chǎng)上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析以估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。1.定義2.理論依據(jù)3.評(píng)估思路一、市場(chǎng)法的含義及其前提（一）市場(chǎng)法的概念用途、性能等方面具有可比性功能可比可比前提市場(chǎng)前提（二）市場(chǎng)法的前提市場(chǎng)上要有足夠多的相同或類似資產(chǎn)的交易。要有一個(gè)活躍的公開市時(shí)間可比參照物交易時(shí)點(diǎn)與評(píng)估基準(zhǔn)日相隔不能太長(zhǎng)實(shí)體特征和質(zhì)量可比結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面具有可

3、比性市場(chǎng)條件可比供求狀況、競(jìng)爭(zhēng)狀況、交易條件等方面具有可比性一、市場(chǎng)法的含義及其前提二、市場(chǎng)法的基本步驟明確評(píng)估對(duì)象搜集參照物分析差異因素量化差異因素得出評(píng)估結(jié)論平均法：簡(jiǎn)單算術(shù)平均加權(quán)平均眾數(shù)中位數(shù)資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)？可比性代表性三、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法市場(chǎng)法直接比較法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新率市價(jià)法市場(chǎng)售價(jià)類比法成本市價(jià)法市盈率乘數(shù)法間接比較法例：在對(duì)某設(shè)備進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估人員在市場(chǎng)上找到一類似設(shè)備，其交易價(jià)格為10000元。擬采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。搜集到的相關(guān)資料如下：1.被評(píng)估設(shè)備和

4、參照設(shè)備的生產(chǎn)能力分別為年產(chǎn)甲產(chǎn)品8800件和9200件，該類設(shè)備功能與價(jià)值呈線性關(guān)系。則：評(píng)估值=10000×（8800/9200）=9565.22(元)2.已知該類設(shè)備功能與價(jià)值不呈線性關(guān)系，年生產(chǎn)能力同上，x為0.68。則：評(píng)估值=10000×（8800/9200）0.68=9702.25（元）3.已知該設(shè)備與參照設(shè)備的成新率分別為90%和85%，則：評(píng)估值=10000×（90%/85%）=10588.24（元）三、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法價(jià)格指數(shù)法：例：某房地產(chǎn)在評(píng)估前5個(gè)月成交，交易價(jià)格為3000元/m2

5、。已知該地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)：1、在此期間，累計(jì)上升4％，則：P’＝3000×（1＋4％）2、在此期間，平均每月上升1％，則：P’＝3000×（1＋1％3、在此期間，每月遞增1％，則：P’＝3000×4、在此期間，每月比上月分別+2％、-1%、+1％、-2％、+1％，則：P’＝3000(1+2％)(1-1％)(1+1％)(1-2％)(1+1％)5、交易時(shí)為110％，評(píng)估時(shí)為116％，則：P’＝3000×（116％÷110％）×5）（1＋1％）5三、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法價(jià)值比率法：例：某被評(píng)估企業(yè)的凈現(xiàn)金流量為

6、1500萬(wàn)元，評(píng)估人員在上市公司中尋找到與被評(píng)估企業(yè)相類似的ABC公司，改公司的股價(jià)目前為20元/股，每股凈利潤(rùn)為0.8元。則用市盈率倍數(shù)法計(jì)算被評(píng)估企業(yè)的評(píng)估值為（）萬(wàn)元。A.37500B.30000C.1875D.無(wú)法計(jì)算三、市場(chǎng)法中的具體評(píng)估方法D一、收益法及前提五、收益法的計(jì)算公式三、收益法的基本要素四、收益法的基本步驟第二節(jié)收益法二、收益法的理論依據(jù)通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估技術(shù)方法的總稱。（一）收益法概念以被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向，以其未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值作為評(píng)

7、估值（二）收益法的基本思路1.被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)有收益，且其收益是持續(xù)的、可計(jì)量的。2.被評(píng)估資產(chǎn)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是可以量化的。3.未來(lái)的收益期限是確定的。（三）收益法的基本前提一、收益法的含義及前提評(píng)估對(duì)象的價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素：1．未來(lái)凈收益的大小；2．獲得凈收益的可靠性；3．獲得凈收益期限的長(zhǎng)短。二、收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理說(shuō)明，決定資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過(guò)去的因素而是未來(lái)的因素。歷史資料的作用，主要是用來(lái)推知未來(lái)的動(dòng)向和趨勢(shì)，解釋未來(lái)預(yù)期的合理性。資產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值，通常不是基于其歷史價(jià)格、開發(fā)建設(shè)所

8、費(fèi)的成本或者過(guò)去的市場(chǎng)狀況，而是基于市場(chǎng)參與者對(duì)其未來(lái)所能獲得的收益或者能夠得到的滿足程度的預(yù)期。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的資產(chǎn)的價(jià)值取決于未來(lái)的效用某筆資金（資產(chǎn)價(jià)格）×利率＝房地產(chǎn)的凈收益購(gòu)買收益性資產(chǎn)，可以視為一種投資：投資者購(gòu)買的目的，不是購(gòu)買資產(chǎn)本身，而是購(gòu)買其未來(lái)所能產(chǎn)生的收益，是以現(xiàn)在的一筆資金去換取未來(lái)的一系列資金（收益）。收益法的基本思想表述如下：由于收