溧陽商業(yè)地產(chǎn)項目營銷策劃報告.ppt

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1、城市概況——地理位置國家級旅游城市山水生態(tài)之城。長三角經(jīng)濟腹地,接受三大中心城市輻射。溧陽位于江蘇省蘇南，地處長江三角州，屬上海經(jīng)濟區(qū)。土地總面積1535平方公里。北緯31°1＇-31°4＇，東經(jīng)119°08＇-119°36＇。距上海、杭州200公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國際機場80公里，距常州機場60多公里。104國道穿境而過，寧杭高速公路揚溧高速縱橫全境，新長鐵路正在建設之中，蕪太運河直達長江碼頭。130KM200KM220KM城市概況——行政區(qū)劃行政上隸屬于常州,總面積1535.87平方公里,下轄10個鎮(zhèn)、2個省級開發(fā)區(qū)。全縣有77.32萬人口，人

2、口密度每平方公里503人。南部新區(qū)：建設路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設地區(qū)之一。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽新興城市的發(fā)展風貌，成為溧陽市發(fā)展的重要載體?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設，其他公共設施沿燕山路、天目路布置。該片區(qū)現(xiàn)狀建設用地4.93平方公里。區(qū)域未來展望經(jīng)濟背景——經(jīng)濟發(fā)展六年來，溧陽經(jīng)濟高速發(fā)展，03年以來呈明顯加速上揚態(tài)勢。增速排名較高,但總量排名位次落后。經(jīng)濟背景——消費增長伴隨經(jīng)濟高速增長,消費亦保持較快發(fā)展速度。增速雖然較快,但占經(jīng)濟總量比重依然較低。經(jīng)濟背景——收入增長伴隨經(jīng)濟高速增長,消費亦保持較快發(fā)展速度

3、。增速雖然較快,但占經(jīng)濟總量比重依然較低。小結(jié)作為長三角腹地城市之一，溧陽縣經(jīng)濟自03年以來進入一個快速發(fā)展的新局面，增速在蘇南同類城市中名列前茅。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不盡合理，工業(yè)的高歌猛進與消費、零售的不溫不火形成鮮明對比。本項目所處的城南新區(qū)為近年來政府著力打造的政務新區(qū)和城市副中心區(qū)域，其政務和居住功能已日漸成熟，但受制于城市整體購買力有限，其商業(yè)商務功能尚未完善，仍有待進一步發(fā)展。溧陽房地產(chǎn)市場分析溧陽房地產(chǎn)市場總體狀況商業(yè)市場發(fā)展狀況城南新區(qū)房地產(chǎn)市場總體狀況項目思考溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況圖溧陽房地產(chǎn)投資額度逐年走勢（單位：億元）圖溧陽房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：萬平米）溧陽房地

4、產(chǎn)逐年開發(fā)量漲幅較大，房價高位運行和宏觀政策的不斷出臺的大環(huán)境下，銷售量和施工量存在緩漲現(xiàn)象。圖溧陽房地產(chǎn)銷售量逐年走勢（單位：萬平米）商業(yè)用房成交量逐年呈快速增長的走勢，2007年商業(yè)用房成交量創(chuàng)歷史新高。溧陽房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況住宅市場：在燕山南苑、金谷廣場、錦繡花園等小區(qū)示范效應的帶動下，南部新城區(qū)居住氛圍逐漸被購房者認可；政府部門的進駐，為新區(qū)商品住宅的定位提檔升級，目前區(qū)域住宅成交均價已超過4000元/平米，有些項目房源甚至接近5000元/平米；商業(yè)用房：商業(yè)用房開發(fā)體量較大，區(qū)域商業(yè)以大潤發(fā)為主，整體的商業(yè)氛圍不濃厚，市場尚需培育；沿街40-

5、60平米的沿街商鋪受投資客追捧，集中式商業(yè)銷售壓力較大。商業(yè)用房的購買群體為本地的個體和在外地做工程到溧陽投資的人群。區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況溧陽總體商業(yè)規(guī)劃為：一個市級商業(yè)中心，在平陵中路與西大街交叉口周圍包括現(xiàn)華地百貨、江南春地塊、正在改造的平陵廣場地塊等；一個市級副中心，位于新車站對面錦匯廣場地段；兩個區(qū)域商業(yè)中心，分別位于東風橋周圍地段和規(guī)劃的鐵路路前廣場地段。－－－《溧陽商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》溧陽商業(yè)市場發(fā)展狀況1、老城區(qū)為溧陽區(qū)域比較成熟的商業(yè)中心，消費人群主力為市區(qū)居民及鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域，輻射能力較強。2、南部新城區(qū)是溧陽發(fā)展的重點區(qū)域，在政府的利好規(guī)劃和眾多示范小區(qū)的進駐下，

6、以大潤發(fā)為首的新區(qū)商業(yè)氛圍有走向成熟的趨勢，目前兩個區(qū)域的消費人群有一定的重疊性。溧陽商業(yè)市場發(fā)展狀況市級副中心市級商業(yè)中心從溧陽市總體規(guī)劃來看，城市呈現(xiàn)出由北向南升級發(fā)展的趨勢，目前新區(qū)作為溧陽新一輪規(guī)劃和建設的龍頭，已經(jīng)成為新的行政、居住和商業(yè)中心。商業(yè)也從西大街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，向以燕山路為軸心的南部新區(qū)商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。雖然大潤發(fā)在區(qū)域有了一定的影響力，但幾個商業(yè)項目還處于市場培育期，因此整個區(qū)域目前還沒有聯(lián)合打造濃厚的商業(yè)氛圍。溧陽整體消費能力較強，尤其餐飲消費，消費者注重消費場所的環(huán)境，因此該區(qū)域具有打造美食街的潛力。區(qū)域商業(yè)項目有同質(zhì)化的現(xiàn)象，集中于百貨、美食及配套商業(yè)

7、；隨著商品住宅市場的不斷發(fā)展和居住人群的消費需求的不斷擴大，商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)必將走向差異化。區(qū)域交通發(fā)達，免費停車的大潤發(fā)已逐漸吸引周邊區(qū)域的消費群體。區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)調(diào)研尋找市場空白點：商業(yè)市場空白點：專業(yè)、集中的數(shù)碼廣場缺乏市場支撐點：——科技發(fā)達的現(xiàn)代生活，電腦等數(shù)碼產(chǎn)品日益普及，專業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示，大型IT賣場在二三線城市經(jīng)營狀況較好，而溧陽已有并不專業(yè)的電腦城很難滿足旺盛需求；——溧陽雖然是縣級市，但市區(qū)商業(yè)的輻射能力較強，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的需求市場空間較大；——居民文化素養(yǎng)和消費水平較高，數(shù)碼產(chǎn)品易于被消費者接受。區(qū)域典