《資本結(jié)構(gòu)理論》PPT課件.ppt

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1、第六章收益法房地產(chǎn)評(píng)估班級(jí)：2012級(jí)資產(chǎn)評(píng)估姓名：季斌斌第一節(jié)收益法的基本原理1、收益法的概念定義：將房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益通過(guò)資本化求取房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。假設(shè)：投資假設(shè)2、收益法的理論依據(jù)預(yù)期原理3、收益法的適用條件和范圍收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)和量化、房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。4、收益法的操作步驟第二節(jié)房地產(chǎn)收入1、租金收入a、租金的計(jì)算方法b、租金包括的內(nèi)容c、合同是否有租金減讓條款2、轉(zhuǎn)售收入3、直接經(jīng)營(yíng)收入4、其他收入1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.1凈收益理論1.2營(yíng)業(yè)收益理論1.3傳統(tǒng)理論資本結(jié)構(gòu)理論早期資本結(jié)

2、構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.1凈收益理論凈收益理論認(rèn)為，負(fù)債可以降低企業(yè)的資本成本，負(fù)債程度越高，企業(yè)的價(jià)值越大。這是因?yàn)閭鶆?wù)利息和權(quán)益資本成本均不受財(cái)務(wù)杠桿的影響，無(wú)論負(fù)債程度多高，企業(yè)的債務(wù)資本成本和權(quán)益資本成本都不會(huì)變化。因此，只要債務(wù)成本低于權(quán)益成本，那么負(fù)債越多，企業(yè)的加權(quán)平均資本成本就越低，企業(yè)的凈收益或稅后利潤(rùn)就越多，企業(yè)的價(jià)值就越大。當(dāng)負(fù)債比率為100％時(shí)，企業(yè)加權(quán)平均資本成本最低，企業(yè)價(jià)值將達(dá)到最大值。早期資本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.1凈收益理論凈收益理論隱含的假設(shè)是：負(fù)債的資本成本和股票的資本成本均固定不變。早期資

3、本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.1凈收益理論如果用Kd表示債務(wù)資本成本、Ke表示權(quán)益資本成本、Kw表示加權(quán)平均資本成本、V表示企業(yè)總價(jià)值，則凈收益理論可用下圖來(lái)描述。早期資本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.2營(yíng)業(yè)收益理論營(yíng)業(yè)收益理論認(rèn)為，不論財(cái)務(wù)杠桿如何變化，企業(yè)加權(quán)平均資本成本都是固定的，因而企業(yè)的總價(jià)值也是固定不變的。這是因?yàn)槠髽I(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿時(shí)，即使債務(wù)成本本身不變，但由于加大了權(quán)益的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)使權(quán)益成本上升，于是加權(quán)平均資本成本不會(huì)因?yàn)樨?fù)債比率的提高而降低，而是維持不變。因此，資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值無(wú)關(guān)；決定公司價(jià)值的應(yīng)是其營(yíng)業(yè)收益。早期資

4、本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.2營(yíng)業(yè)收益理論營(yíng)業(yè)收益理論隱含這樣的假設(shè)：即負(fù)債的資本成本不變而股票的資本成本會(huì)隨負(fù)債的增加而上升，同時(shí)認(rèn)為負(fù)債的資本成本小于股票的資本成本，結(jié)果使加權(quán)平均資本成本不變。早期資本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.2營(yíng)業(yè)收益理論營(yíng)業(yè)收益理論下資本成本與公司總價(jià)值之間的關(guān)系，可用圖形描述，見(jiàn)下圖所示。早期資本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.2營(yíng)業(yè)收益理論按照這種理論推論，不存在最佳資本結(jié)構(gòu)，籌資決策也就無(wú)關(guān)緊要，可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)收益理論和凈收益理論是完全相反的兩種理論。早期資本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.3傳統(tǒng)理論傳統(tǒng)

5、理論認(rèn)為，企業(yè)利用財(cái)務(wù)杠桿盡管會(huì)導(dǎo)致權(quán)益成本的上升，但在一定程度內(nèi)卻不會(huì)完全抵消利用成本率低的債務(wù)所獲得的好處，因此會(huì)使加權(quán)平均資本成本下降，企業(yè)總價(jià)值上升。但是，超過(guò)一定程度地利用財(cái)務(wù)杠桿，權(quán)益成本的上升就不再能為債務(wù)的低成本所抵消，加權(quán)平均資本成本便會(huì)上升。以后，債務(wù)成本也會(huì)上升，它和權(quán)益成本的上升共同作用，使加權(quán)平均資本成本上升加快。這樣加權(quán)平均資本成本線呈現(xiàn)U型結(jié)構(gòu)，加權(quán)平均資本成本從下降變?yōu)樯仙霓D(zhuǎn)折點(diǎn)，是加權(quán)平均資本成本的最低點(diǎn)，這時(shí)的負(fù)債比率就是企業(yè)的最佳資本結(jié)構(gòu)。早期資本結(jié)構(gòu)理論1.早期資本結(jié)構(gòu)理論1.3傳統(tǒng)理論a)資本成本b)

6、企業(yè)價(jià)值傳統(tǒng)理論下資本成本和企業(yè)價(jià)值現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論2.現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論MM資本結(jié)構(gòu)理論一、“MM”理論：現(xiàn)代融資理論的基石1958年,美國(guó)學(xué)者莫迪利安尼和米勒在《美國(guó)經(jīng)濟(jì)評(píng)論》上發(fā)表的著名論文《資本成本、公司財(cái)務(wù)與投資理論》,創(chuàng)建了現(xiàn)代企業(yè)融資理論的開(kāi)端。ＭＭ通過(guò)嚴(yán)格的數(shù)學(xué)推導(dǎo),證明了在一定條件下,企業(yè)的價(jià)值與所采取的融資方式——發(fā)行債券或發(fā)行股票無(wú)關(guān)的結(jié)論。企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值無(wú)關(guān)的ＭＭ理論是一個(gè)非常令人意外的結(jié)論,它與流行的觀點(diǎn)相悖并且引起了人們的不安和不理解,也接受了來(lái)自實(shí)踐的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論2.現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論1、一些符號(hào)

7、及公式E——表示公司普通股的市場(chǎng)價(jià)值，它等于該公司股票的價(jià)格乘以發(fā)行在外的股數(shù)；D——表示公司負(fù)債的市場(chǎng)價(jià)值，假設(shè)企業(yè)只有一種負(fù)債，且每年等額還本付息，也不存在優(yōu)先股；V——表示公司資產(chǎn)的價(jià)值，即公司的價(jià)值，根據(jù)價(jià)值的可加性原理：V=E+D；EBIT——表示稅息前利潤(rùn)；I——表示年債券利息，I=D×Kd；Kd——表示公司負(fù)債的資本成本；Ke——表示公司普通股權(quán)益的資本成本；Ka——表示公司的加權(quán)平均資本成本；Tc——表示公司所得稅稅率π——稅后凈利潤(rùn)現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論2.現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論（1）稅后凈利潤(rùn)的計(jì)算公式現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論2.現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理

8、論（2）普通股權(quán)益價(jià)值的計(jì)算公式現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論2.現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論（3）普通股權(quán)益資本成本的計(jì)算公式現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論2.現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論（4）公司資