中國工業(yè)地產發(fā)展模式選擇-高博咨詢.pdf

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1、中國工業(yè)地產發(fā)展模式選擇近幾年，隨著住宅地產強勢調控的重壓，及商業(yè)地產“躍進”的擔憂，工業(yè)地產投資成低迷樓市亮點。據中國不動產研究中心報告顯示，2011年前三季度，北京工業(yè)用地成交總量高出住宅用地51.64%，工業(yè)用地成交總額549552.89萬元，同比上升16.75%，而去年同期，北京工業(yè)用地成交總額為470701.7133萬元。此外，仲量聯(lián)行的分析報告也指出，2011年，與住宅地產交易下滑不同，工業(yè)地產投資租賃“雙熱”。但另一方面，考慮到工業(yè)地產開發(fā)偏熱，近兩年國家宏觀政策加強對開發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關閉。同時，產業(yè)轉移、產業(yè)升級及產業(yè)結構調整也

2、會引起對工業(yè)物業(yè)需求變化，導致工業(yè)地產開發(fā)存在一定的市場風險。因此，如何抓住中國產業(yè)升級機會，在避免風險的同時掘金工業(yè)地產，成為諸多新銳企業(yè)思考的重要議題。本文擬對目前國內工業(yè)地產開發(fā)模式進行分析，并在此基礎上探討工業(yè)地產未來發(fā)展趨勢。一、工業(yè)地產概述工業(yè)地產概念起源于19世紀末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀初的英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產融入到整個國家策略之中，但是直到1970年，工業(yè)地產才得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產是一個城市乃至國家的經濟支柱，“日本的工業(yè)地產占全世界的30％，對日本GDP貢獻在40％以上；美國工業(yè)地產占全世界的27％，對本

3、國GDP貢獻也超出了30％”。工業(yè)地產是指在新經濟、新型工業(yè)化背景下，以產業(yè)為依托，地產為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經營管理和服務等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。根據工業(yè)地產建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)。其中工業(yè)廠房又可以細分為標準廠房和定制廠房；工業(yè)園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)的集合。工業(yè)地產是靠市場環(huán)境和產業(yè)驅動的行業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點。二、工業(yè)地產開發(fā)模式縱觀目前國內工業(yè)地產開發(fā)模式，主要有以下四種：工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

4、、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產商模式和綜合運作模式。隨著越來越多的投資者加入工業(yè)地產，工業(yè)地產的開發(fā)模式正在不斷創(chuàng)新，特別是綜合運作模式正在不斷的得到完善和改進，并且越來越多地被采用，取得良好的市場效果。1、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產市場的主要載體，其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產開發(fā)都是在政府主導的前提下進行，政府通過創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展項目，其典型代表如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經濟技術開發(fā)區(qū)等。其操作流程是政府制定園區(qū)發(fā)展的

5、總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商策略及開發(fā)財務規(guī)劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負責未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。該模式適用條件有：①區(qū)域經濟發(fā)展迅速，產業(yè)潛力十足；②區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；③宏觀政策重大利好，產業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。2、主體企業(yè)引導模式主體企業(yè)引導模式，一般是指在某個產業(yè)領域具有強大綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展和獲取更大的利益價值，在政府支持下通過獲取大量的工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū)，在核心企業(yè)入駐且占主導的前提下，借助企業(yè)在產業(yè)鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等

6、方式帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設，實現(xiàn)整個產業(yè)鏈的集成和提高，如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)、青島的海爾工業(yè)園等。該類模式本質上是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，地方政府在該類開發(fā)模式中依然起著主導作用，其操作手段是地方政府創(chuàng)造相關產業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)的獨特優(yōu)勢，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關產業(yè)的聚集，以產業(yè)鏈帶動發(fā)展。該模式適用條件有：①區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；②具備產業(yè)發(fā)展的良好的產業(yè)政策環(huán)境；③優(yōu)惠的稅收及相關政策。3、工業(yè)地產商模式工業(yè)地產商模式是指房地產投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內或其他地方獲取工業(yè)土地項目，再進行項目的道路、綠化等基

7、礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合利的地產開發(fā)利潤。全球最大的工業(yè)房地產開發(fā)商、開發(fā)及管理超過140億美元資產的普洛斯公司即是這一模式的代表企業(yè)。該模式的操作流程類似于住宅開發(fā)模式，首先，房地產開發(fā)企業(yè)根據區(qū)域產業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況，通過市場化的取地方式獲得土地，繼而進行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，最后