北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告

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1、目　錄第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)4一、促進(jìn)市場發(fā)展的主要因素41、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長42、北京商業(yè)的全面發(fā)展43、發(fā)展規(guī)劃的出臺實(shí)施44、市場調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)45、區(qū)域商圈的功能變化46、重大事件的突發(fā)影響57、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化58、消費(fèi)投資的逐漸理性5二、引起快速升溫的直接原因51、投資轉(zhuǎn)移52、需求拉動53、利益驅(qū)動64、運(yùn)作靈活6第二章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場形勢6一、整體市場6（一）市場概況61、全國市場62、北京市場7（二）主要情況81、市場供給82、市場需求83、市場行情（資源來源：易鋪網(wǎng)）84

2、、運(yùn)作方式105、價(jià)格分布106、項(xiàng)目分布10二、區(qū)域市場11（一）CBD地區(qū)111、供給方面112、新舊主要項(xiàng)目113、需求方面124、市場形勢12（二）中關(guān)村131、中國硅谷助推投資熱潮132、供求關(guān)系決定市場高價(jià)133、住宅底商有利可圖134、?中小投資者不容忽視13（三）亞運(yùn)村141、供需矛盾突出142、市場持續(xù)熱銷14（四）南城地區(qū)141、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模142、市級物流中心初步顯現(xiàn)153、三大城區(qū)廣匯商機(jī)15第三章　北京商業(yè)地產(chǎn)的未來趨勢15一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展15（一）北京“十五”期間商

3、業(yè)發(fā)展規(guī)劃151、發(fā)展基本目標(biāo)152、商業(yè)發(fā)展重點(diǎn)163、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)16（二）區(qū)域規(guī)劃情況161、市級商業(yè)中心，新一輪的升級調(diào)整啟動。162、區(qū)級商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。163、社區(qū)商業(yè)中心。164、特色商業(yè)街。17（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢171、北京的流通業(yè)172、北京的商業(yè)街173、北京的零售業(yè)17二、市場存在的問題現(xiàn)象18（一）自身不足181、開發(fā)資金匱乏。182、復(fù)合人才稀缺。183、軟硬件不配套。184、管理服務(wù)滯后。18（二）市場表現(xiàn)181、主要問題182、具體現(xiàn)象19三、市場發(fā)

4、展的未來態(tài)勢19（一）基本態(tài)勢：競爭加劇、聚集擴(kuò)散191、兩個(gè)主要外在因素192、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素：19（二）總體趨勢201、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。202、需求方面：穩(wěn)中趨旺。203、區(qū)域分布：多中心化。204、市場價(jià)格：先升后降20（三）投資重點(diǎn)211、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓勵的4大類212、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)213、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè)214、重點(diǎn)類型：臨街底商21第四章　北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討21一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述21（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避211、經(jīng)營模式。222、合作

5、方式。223、規(guī)劃設(shè)計(jì)。224、商圈需求。22（二）投資的基本考慮221、商圈的規(guī)模222、商圈的變動223、主力店效應(yīng)234、廣場和人氣235、品牌店效應(yīng)236、地理位置237、商鋪的通用性238、周邊的價(jià)格水平23二、商業(yè)地產(chǎn)的簡單思考23思考一：商業(yè)定位23思考二：商業(yè)物業(yè)的管理24思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級市場24思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模24思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對接24北京商業(yè)地產(chǎn)市場研究報(bào)告第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)對北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展時(shí)機(jī)，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進(jìn)

6、市場發(fā)展的主要因素下列因素，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的基石，有力地促進(jìn)了市場發(fā)展。1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長北京快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如國內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會消費(fèi)品零售額等）穩(wěn)步增長或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，新一輪的投資消費(fèi)升級已展開，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。2、北京商業(yè)的全面發(fā)展首先，市級商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)相

7、互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場。3、發(fā)展規(guī)劃的出臺實(shí)施城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺及實(shí)施對商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。4、市場調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)市場的日益規(guī)范及住宅、寫字樓投資利潤的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及投資渠道的過于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號文等政策的深遠(yuǎn)影響，都促使開發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。5、區(qū)域商圈的功能變化商

8、圈功能可看作是居住功能（住宅）、商業(yè)功能（商鋪）、商務(wù)功能（辦公樓）的有機(jī)結(jié)合。隨著北京城市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快，各商圈居住及商務(wù)功能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響將持續(xù)增強(qiáng)。6、重大事件的突發(fā)影響奧運(yùn)、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展，影響長期深遠(yuǎn)。而非典疫情對商業(yè)地產(chǎn)市場的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場的發(fā)展，