香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告.pdf

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1、香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告第一部分市場分析鐵西區(qū)域隨著住宅項目的如火如荼興建,區(qū)域內(nèi)的商網(wǎng)供應(yīng)量也有了較大幅度的增加,社區(qū)商業(yè)作為基礎(chǔ)配套型商業(yè),正在鐵西區(qū)逐步發(fā)展起來,我們通過對項目周邊乃至鐵西區(qū)商網(wǎng)的研究分析,站在市場的角度對香域藍山商網(wǎng)進行整體定位、價格定位以及營銷推廣戰(zhàn)略制定等工作。市場調(diào)研對象為:假日藍灣、亞美利加、夢想之約、富海銘尊、富云新都、黎明·西部風情共計6個項目。一、整體市場分析1、沈陽市商網(wǎng)分析近年來隨著沈陽市房地產(chǎn)項目的大規(guī)模開發(fā),商業(yè)網(wǎng)點供應(yīng)量及銷售量也隨

2、之增加,整體市場呈現(xiàn)上升趨勢。銷售量9070%78.168057.14%60%68.270.869.777050%6040%5043.430%4020%10.40%3010%3.81%200%-10.73%10-10%0-20%2008年1~2004年2005年2006年2007年9月銷售量(萬平方米)43.468.270.878.1669.77增長率57.14%3.81%10.40%-10.73%第1頁香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告¢自2004年以來,沈陽商業(yè)網(wǎng)點市場整體銷售量呈現(xiàn)上升趨勢,尤其是2005年

3、增幅達到57.14%;¢2005年之后,年銷售量均在70萬平方米以上;¢2008年1~9月份商業(yè)網(wǎng)點銷售69.77萬平方米,預計全年銷售量將創(chuàng)新高;¢可見,近幾年沈陽商業(yè)網(wǎng)點的市場需求量逐年遞增。銷售均價5400533710%8.74%526852348%53006.73%6%52004%51002%5000490849040%-1.29%4900-2%4800-4%4700-6%-6.91%4600-8%2008年1~92004年2005年2006年2007年月均價490853375268490452

4、34增長率8.74%-1.29%-6.91%6.73%¢近幾年銷售價格出現(xiàn)一定波動,整體價格基本維持在5100元/㎡左右;¢隨著房地產(chǎn)項目開發(fā)逐漸向城區(qū)外延化,導致商業(yè)網(wǎng)點的整體價格會有一定程度的下降;¢綜合商業(yè)網(wǎng)點整體市場的價格上漲趨勢以及項目外延導致的低價網(wǎng)點增多等因素,使得近幾年沈陽市商網(wǎng)的整體均價浮動不大。第2頁香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告2、鐵西區(qū)域商網(wǎng)市場概述鐵西區(qū)位于沈陽市西南部。隨著區(qū)域整體規(guī)劃改造、住宅市場的崛起等利好因素,致使鐵西區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的價值大增,備受購房者青睞。鐵西商業(yè)網(wǎng)點面積(萬

5、㎡)套數(shù)套均面積(㎡)可售網(wǎng)點66.23853171.85~10月銷售網(wǎng)點12.3690178.2(數(shù)據(jù)來自新峰地產(chǎn)信息資源決策系統(tǒng),數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止至2008年10月31日)¢由上表可見,截止至2008年10月31日,鐵西區(qū)商業(yè)網(wǎng)點仍有大量供應(yīng),累計可銷售面積達到66.2萬㎡,共計3853套;¢2008年5月~10月共銷售商業(yè)網(wǎng)點690套,累計面積12.3萬㎡,平均每套面積178.2㎡,月平均銷售量2.05萬㎡,與其他幾區(qū)相比,鐵西區(qū)商業(yè)網(wǎng)點銷售量較大,銷售量位于前列;¢可見,目前鐵西區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點銷售情況

6、較為良好,但仍然有大量的新增供應(yīng)及存量網(wǎng)點,造成市場競爭激烈的現(xiàn)象;¢本項目網(wǎng)點面積較大,遠遠高于171.8㎡的銷售平均面積。第3頁香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告二、片區(qū)在售競爭項目情況1、選取項目說明縱向范圍設(shè)定:北一中路與北四中路所夾中間區(qū)域;半徑設(shè)定:1.5公里半徑范圍內(nèi);在售競爭項目:假日藍灣、亞美利加、夢想之約三個項目。2、在售競爭項目圖【在售競爭項目位置圖】第4頁香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告3、各項目調(diào)研情況項目名稱假日藍灣鐵西區(qū)北四路與衛(wèi)工明渠交項目地理位置匯處建筑面積300000平方米建筑形態(tài)小高

7、層、多層裝修情況毛坯商網(wǎng)0.5元/月,物業(yè)管理住宅1.0元/月綠化率35%小區(qū)內(nèi)部配套:美容SPA,健身中心,快餐美食,社區(qū)醫(yī)療中心,室內(nèi)游泳館,室外游泳池,大型超市,室外籃球場,中小學:啟工一校,啟工二校,沈陽四中,沈陽市第36中學配套設(shè)施綜合商場:樂購,家世界,鐵西百貨,陶林居醫(yī)院:沈陽市八院,沈陽市九院交通:204、240、288、239、114、242總套數(shù)117套開間4.7米進深4.2米層高3.4米排風無排煙商網(wǎng)情況分析業(yè)態(tài)分布無規(guī)劃售價(商網(wǎng))8000元/平方米付款方式一次性全額付款優(yōu)惠政策

8、95折銷售率不足10%起價:4080元/平方米住宅銷售價格多層:4500元/平方米高層:4300元/平方米項目地理位置較為偏僻,只有114公交車距離其較近.交通不夠便利,雖緊挨著明渠,但明渠環(huán)境較差影響了該項目的整體環(huán)境。相關(guān)手續(xù)項目點評有問題。項目對面為宏偉金都項目,已經(jīng)入住。該項目商網(wǎng)均為一層,面積80——150平方米,適合居民小區(qū)的商業(yè)經(jīng)營.但一次性付款方式給銷售造成很大阻力。第5頁香域藍山商網(wǎng)營銷策劃報告項目名稱亞美利加沈陽市鐵西區(qū)

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