房地產(chǎn)全程營銷策劃提綱

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1、房地產(chǎn)全程營銷策劃提綱第一部分市場調(diào)研一、項目用地周邊環(huán)境分析1、項目土地性質(zhì)調(diào)查·地理位置·地質(zhì)地貌狀況·土地面積及紅線圖·七通一平現(xiàn)狀2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查·地塊周邊的建筑物·綠化景觀·自然景觀·歷史人文景觀·環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查·地塊周邊的市政網(wǎng)及其它公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃·項目對外水、陸、空交通狀況·地塊周邊市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·購物場所·文化教育·醫(yī)療衛(wèi)生·金融服務(wù)·郵政服務(wù)·娛樂、餐飲、運(yùn)動·生活服務(wù)·游樂休憩設(shè)施·周邊可能存在的對項目不利的干擾因素·歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢

2、判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行·國內(nèi)生產(chǎn)總值a第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量b第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量c第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量d房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量·中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)·國家宏觀金融政策a貨幣政策b利率c房地產(chǎn)按揭政策·固定資產(chǎn)投資總額a全國及項目所在地b其中房地產(chǎn)開發(fā)比重·社會消費(fèi)品零售總額·商品零售價格指數(shù)a居民消費(fèi)價格指數(shù)b商品住宅價格指數(shù)·中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)·項目所在地居民住宅形態(tài)及比重·政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)·政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)·短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃3、

3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)展6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析經(jīng)濟(jì)·各種檔次商品住宅客戶分析·商品住宅客戶購買行為分析三、土地SWOT分析1、項目地塊的優(yōu)勢2、項目地塊的劣勢3、項目地塊的機(jī)會點4、項目地塊的威脅及困難點四、項目市場定位1、類比競爭樓盤調(diào)研·類比競爭樓盤基本資料·項目戶型結(jié)構(gòu)詳析·項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料·綜合評判2、項目定位·市場定位a區(qū)域定位b主力客戶群定位·功能定位·建筑風(fēng)格定位五、項目價值分析1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念·商品住宅

4、價值分析法：類比可實現(xiàn)價值分析法a選擇可類比項目b確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其在價值實現(xiàn)中的比重c分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征d對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值e根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價·類比可實現(xiàn)價值決定因素a類比土地價值：地段資源差異※項目周邊環(huán)境的差異，包括周邊自然和綠化景觀的差異教育、人文景觀的差異各種污染程度的差異※周邊市政配套便利性的差異b項目可提升價值判斷※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)※單體戶型設(shè)計※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計※小區(qū)配套和物業(yè)管理※形象包裝和營銷策劃※發(fā)展商品牌和實力c價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

5、※經(jīng)濟(jì)因素※政策因素2、項目可實現(xiàn)價值分析·類比樓盤分析與評價·項目價值類比分析a價值提升和實惠要素對比分析b項目類比價值計算六、項目定價的模擬1、均價的確定的主要方法a類比價值算術(shù)平均法b有效需求成本加價法※分析有效市場價格范圍※確保合理利潤率，追加有效需求成本價格c運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價2、項目中具體單位的定價模擬·商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法a根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價Pb，即Pb=Pa×（1±B），其中Pa為基礎(chǔ)均價b然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價Pb，即Pd=Pa×（1±D）c

6、當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價Ps=Pd×(1±s)d在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價格Pn，即Pn=Ps×（1±F)=Pa×(1±B)×(1±D)×(1±s)×(1±F)e考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價Pu，即Pu=Pn×U其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。·各種差異性價格系數(shù)的確定：a確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價b確定B系數(shù)?；袞|、南朝向單位

7、采用1+B；西、北朝向采用1-BcD系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定dS系數(shù)通常為5%-15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值e確定F系數(shù)。其中均價層以上單位采用1+F，均價層以下單位采用1-FfU系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等·具體單位定價模擬以其中一個最具代表性的單位進(jìn)行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考七、項目投入產(chǎn)出分析1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項目首期成本模擬·成本模擬表及其說明3、項目收益部分模擬·銷售收

8、入模擬a銷售均價假設(shè)根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進(jìn)行銷售收入的模擬