對投資性房地產公允價值模式計量的思考.doc

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1、對投資性房地產公允價值模式計量的思考【摘要】隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展以及投資理念的轉變，房地產市場呈現(xiàn)著十分活躍的發(fā)展態(tài)勢。許多企業(yè)持有的房地產除瞭用作自身管理、生產經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)瞭將房地產用於賺取租金或增值收益的活動。為瞭規(guī)范企業(yè)對房地產投資的會計核算，2006年2月15日發(fā)佈瞭《企業(yè)會計準則第3號一一投資性房地產》，並對公允價值模式在投資性房地產中的應用作出瞭相應的規(guī)定【關鍵詞】公允價值；必要性；會計處理；存在問題一、投資性房地產與公允價值概述投資性房地產，是指為瞭賺取租金或者資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土

2、地使用權、已出租的建築物等。其特征有：第一，投資性房地產是一種經(jīng)營活動，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關的其他活動形成的經(jīng)濟利益的總流入；第二，投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別於作為生產經(jīng)營場所的房地產和用於銷售的房地產；投資性房地產有兩種後續(xù)計量模式公允價值是指，熟悉情況的交易雙方資源進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產按照公允價值進行後續(xù)計量。同時應滿足兩個條件：投資性房地產所在地區(qū)有活躍的房地產交易市場。第二，企業(yè)能夠從活躍的房地產交易市場上找出同類或者類似房地產的市場價格及其他相

3、關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計二、投資性房地產公允價值模式計量的會計處理（一）初始計量1.外購投資性房地產處理借：投資性房地產?成本（購買價款、相關稅費、可直接歸屬於該資產的其他支出）貸：銀行存款2.自行建造的投資性房地產處理借：投資性房地產?成本土地開發(fā)費、建造成本、安裝成本、資本化的借款利息、支付的其他費用、分攤的間接費用）貸：在建工程、開發(fā)成本（二）後續(xù)計量采用公允價值模式計量的投資性房地產，以資產負債表日的公允價值計量。當日公允價值高於其賬面價值差額借：投資性房地產公允價值變動貸：公允價值變動損益反之，做相反的分錄（三）後續(xù)計量模式的變更以成本模式轉為公允價值

4、模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益；已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式1.投資性房地產開始自用。即投資性房地產轉為自用房地產。以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益借:固定資產或無形資產（轉換當日的公允價值）貸：投資性房地產成本投資性房地產一一公允價值變動（或借記）公允價值變動損益（或借記）2.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產①轉換當日的公允價值小於原賬面價值的，其差額計入當期損益借：投資性房地產?成本（轉換當日的公允價值）累計折

5、舊或累計攤銷固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備公允價值變動損益貸：固定資產、無形資產或開發(fā)產品②轉換當日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益借：投資性房地產?成本（轉換當日的公允價值）累計折舊或累計攤銷固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備貸：固定資產、無形資產或開發(fā)產品資本公積一一其他資本公積［處置投資性房地產時，將“資本公積一一其他資本公積”轉入處置當期損益］1.處置借：銀行存款其他業(yè)務成本（最初的成本）資本公積一一其他資本公積公允價值變動損益（借或貸）貸：投資性房地產成本公允價值變動（或借）其他業(yè)務收入（出售取得的款項）三、投資性房地產公允價值模式計

6、量的優(yōu)點采用公允價值模式進行後續(xù)計量時，企業(yè)能根據(jù)市場價值來及時調整投資性房地產的賬面價值，使投資性房地產的賬面價值，更加接近市場實際，符合會計信息質量的相關性要求。同時，企業(yè)采用這種後續(xù)計量模式，以資產的市場價值做為入賬價值，企業(yè)不需要對資產進行折舊或攤銷，從而減少瞭企業(yè)的當期損益，增加瞭企業(yè)的利潤。在某種程度上,使企業(yè)的淨資產得到瞭增值，便於企業(yè)吸收外部的投資和融資，同時又有利於企業(yè)和外部其他的會計主體進行橫向的比較四、投資性房地產公允價值模式計量存在的問題（一）企業(yè)外部因素首先，較難取得“公允”的公允價值。我會計準則對投資性房地產公允價值的取得規(guī)定瞭較為嚴格的條件，而在目前我房地產市場

7、發(fā)展不均衡的前提下，不能保證都存在活躍的交易市場，並且房地產的估值技術也存在著不同程度的差別。因此，投資性房地產公允價值的取得就是一個難題。其次，我國市場環(huán)境和監(jiān)督執(zhí)行機制有待完善。在運用公允價值計量的過程中最重要的是要有一個公平交易的市場，雖然近些年我國的市場環(huán)境已有較大的改善，但仍然不能提供成熟完善的市場環(huán)境，使得擁有投資性房地產的企業(yè)借機運用公允價值來投機取巧，更加動搖瞭公允價值在公眾中的可信度。社會監(jiān)