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1、凱爾楓尚項(xiàng)目竣工后評(píng)價(jià)——預(yù)算部常州凱爾楓尚項(xiàng)目經(jīng)過六年的建設(shè)將于今年年底全部交付，本人參與了五期的總包招標(biāo)、標(biāo)底編制審核及二至五期各分包的招標(biāo)及整個(gè)項(xiàng)目工程結(jié)算審核，目前一至四期的工程結(jié)算已全部完成，在整個(gè)項(xiàng)目完工交付后很有必要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，爭(zhēng)取在以后的項(xiàng)目上揚(yáng)長(zhǎng)避短。下面就這項(xiàng)目成本控制方面談?wù)勎业南敕?。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成是多方面的，我主要從項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段及竣工結(jié)算階段四個(gè)方面來闡述一下成本的控制。一、設(shè)計(jì)階段的成本控制設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建
2、設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。設(shè)計(jì)階段分方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。要控制設(shè)計(jì)階段的成本建議如下：1.推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位2.開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)3.采用外腦對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化。在這三個(gè)方面我認(rèn)為我們公司做的都不是很到位
3、，我們?cè)诜桨冈O(shè)計(jì)時(shí)可能會(huì)進(jìn)行招標(biāo)，但施工圖設(shè)計(jì)基本上沒進(jìn)行正規(guī)招標(biāo)流程，這主要是我們的方案設(shè)計(jì)基本是外省的單位設(shè)計(jì)，有關(guān)報(bào)規(guī)劃審批必須要找一家當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)公司配合，所以一般施工圖設(shè)計(jì)也是這家配合設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)。影響造價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)（如鋼筋含量、砼含量等）要在設(shè)計(jì)招標(biāo)和合同中注明限額設(shè)計(jì)，控制設(shè)計(jì)變更，超過指標(biāo)的廢標(biāo)，中標(biāo)單位設(shè)計(jì)成果如超過合同規(guī)定的限額指標(biāo)，在一定比例范圍內(nèi)扣設(shè)計(jì)費(fèi)或進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整。我們項(xiàng)目的鋼筋含量普遍比較高，特別是地庫，雖然明知道高卻無法讓設(shè)計(jì)單位修改設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段預(yù)算部要參與，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證。凱
4、爾楓尚的外立面采用了多處圓弧，雖然增加了美感，但對(duì)外立面總包施工、門窗、遮陽等項(xiàng)目施工和造價(jià)都帶來了不小的影響。還有地庫汽車出入口的鋼結(jié)構(gòu)采光棚設(shè)計(jì)本人認(rèn)為完全優(yōu)化一下改成輕型鋼結(jié)構(gòu)形式，可以節(jié)省造價(jià)。施工圖設(shè)計(jì)完成初稿，召集公司工程中心、成本中心、工程部、預(yù)算部對(duì)圖紙進(jìn)行詳細(xì)審查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修改，盡量減少施工過程中的變更，對(duì)某些施工做法和用的材料進(jìn)行優(yōu)化，以節(jié)約成本。在圖紙完善的情況下可以會(huì)同成本中心和預(yù)算部，編制該項(xiàng)目的目標(biāo)成本，經(jīng)過充分的討論后確定目標(biāo)成本的各個(gè)指標(biāo)，在工程招標(biāo)、施工、結(jié)算過程中嚴(yán)格
5、按照已確認(rèn)的目標(biāo)成本執(zhí)行，若有變動(dòng)要詳細(xì)說明理由，經(jīng)相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后方可實(shí)施，做到成本預(yù)控，而不是事后控制。二、招標(biāo)階段的成本控制招投標(biāo)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重要關(guān)鍵環(huán)節(jié)。本人認(rèn)為如想在招標(biāo)階段很好的控制好成本，首先要前期招標(biāo)所需的資料要齊全，比如招標(biāo)圖紙一定要審圖中心已審合格修改過的圖紙（在送審之前我們自己公司已內(nèi)審修改過），承包范圍要描述清楚，現(xiàn)場(chǎng)要具備開工條件（不然中標(biāo)單位中標(biāo)后在一定的時(shí)間內(nèi)一直不開工會(huì)引起不必要的索賠），現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布圖確認(rèn)，其次競(jìng)爭(zhēng)要充分，只有找到實(shí)力強(qiáng)信譽(yù)好競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的施工企業(yè)
6、來參加投標(biāo)，這樣競(jìng)爭(zhēng)才充分，目前我們公司招標(biāo)推薦單位的渠道還不夠廣，掛靠單位較多，甚至還出現(xiàn)陪標(biāo)或串標(biāo)的現(xiàn)象。還有本人建議報(bào)名后先考察，資格預(yù)審后再參與投標(biāo)報(bào)價(jià)，如該單位工程沒特別難度的，就是在合格投標(biāo)人中選最終最低投標(biāo)價(jià)的單位中標(biāo)；如該單位工程工藝較復(fù)雜，施工難度較大，可綜合考慮該投標(biāo)單位已施工過類似工程的優(yōu)先，造價(jià)上可適當(dāng)考慮合理低價(jià)中標(biāo)。再次編制好工程量清單、招標(biāo)文件和合同主要條款也是控制好成本的關(guān)鍵，招標(biāo)文件作為要約文件，既是投標(biāo)單位投標(biāo)報(bào)價(jià)的依據(jù)，也是中標(biāo)后簽訂合同的重要依據(jù)。為控制成本，一般工程
7、均建議采用總價(jià)包干（招標(biāo)圖紙范圍內(nèi)的，招標(biāo)文件另行說明的除外）的方式招標(biāo)。某一單項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)束后要分析一下是否超目標(biāo)成本，如超要分析產(chǎn)生的原因。一、施工階段的成本控制招標(biāo)結(jié)束，確定施工單位，合同簽訂完畢，下一步就是進(jìn)入施工階段。施工階段的成本控制對(duì)建設(shè)單位來說是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。首先招投標(biāo)部門要與工程部進(jìn)行合同交底，把招標(biāo)過程中的一些情況告知工程部。開工前工程部組織監(jiān)理單位、施工單位對(duì)施工圖進(jìn)行認(rèn)真審圖，把發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)反映給設(shè)計(jì)單位，組織圖紙交底，做好圖紙交底紀(jì)要，盡量做到變更在前，施工在后，不要做返工活。
8、由于一般工程施工工期比較長(zhǎng)，特別是總承包工程甚至長(zhǎng)達(dá)三年，在合同中要詳細(xì)約定在施工期間人工單價(jià)或材料價(jià)格發(fā)生變化怎樣調(diào)整，一旦發(fā)生可有條款執(zhí)行?，F(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更、工作聯(lián)系單及現(xiàn)場(chǎng)簽證，一定要嚴(yán)格按照公司相關(guān)流程執(zhí)行，無特殊情況應(yīng)先審批后執(zhí)行，嚴(yán)禁未經(jīng)公司相關(guān)部門同意擅自變更。工程部要對(duì)照?qǐng)D紙，每月會(huì)同預(yù)算部、監(jiān)理對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡檢，對(duì)不按圖施工（修改做法，減少子目工程量）的地方就行記錄，工程部、監(jiān)理、預(yù)算部及施工單位
