我國城市房價上漲過快的根源及應(yīng)對策略

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1、●經(jīng)濟(jì)觀察《經(jīng)濟(jì)師}2010年第7期意味著房價的四分之一被開發(fā)商揣進(jìn)了腰包。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，如果達(dá)不到這么高的利潤，開發(fā)商就無法活下去。0中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)和中國民營企業(yè)研究會一份凋查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)業(yè)的利潤大大高于其他行業(yè)稅厴縫我國城市房價上漲過快的根源及應(yīng)對策略利潤比電力煤氣業(yè)高一倍多，比所有J一業(yè)的平均水平高5倍。0房地產(chǎn)業(yè)被人們稱為暴利行業(yè)，各種富豪排行榜上聚集億萬富豪之多．也證實了該行業(yè)利潤之巨?！癖R永剛2．地價的過快上漲。威廉·配第有句名言：“土地是財富之母?！痹谕恋亍①Y金、勞動力和科技四大生產(chǎn)要素中，土地是最具基礎(chǔ)性地位的。摘要

2、：2009年是我國樓市瘋狂飆升的一年。房價上漲過快的根源為了保證國家的長治久安，我國農(nóng)村無法實現(xiàn)土地集中效應(yīng)。眾多人口主要在于房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)利潤居高不下、地價的過快上漲和投機(jī)需求過帶來的巨大糧食消費壓力，又使我們必須嚴(yán)守l8億畝耕地“紅線”的土旺。應(yīng)對之策是疏堵兼顧。即通過開征物業(yè)稅、重新分配土地出讓金、建地政策，以確保國家糧食安全。土地在生態(tài)保護(hù)、基礎(chǔ)能力建設(shè)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)立健全住房管理制度、打擊房地產(chǎn)業(yè)的偷稅漏稅、清除房價中的腐敗成型與城市發(fā)展并進(jìn)的現(xiàn)代化過程中，已經(jīng)成為極度稀缺的資源。在建設(shè)本等予以解決。用地中，商品住宅用地少之又少。在房地產(chǎn)業(yè)高利潤的

3、利益驅(qū)使下，土地關(guān)鍵詞：投機(jī)性需求物業(yè)稅土地出讓金的稀缺性埋下了“天價土地”的種子。中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A筆者認(rèn)為，造成地價上漲過快原因主要有三：第一，地方政府的“土文章編號：1004--4914(2010)07—038—02地財政”行為推高房價。分稅制改革后，地方財政收入不斷下降，為彌補(bǔ)財政困難。中央將土地出讓金劃歸地方。通過出賣土地，地方政府可獲得國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2010年1月份，全國7O個大中一筆可觀的收入，并且地價越高，收入越多。由于房地產(chǎn)與數(shù)十個行業(yè)密城市房屋售價同比上漲9．5％，漲幅比上年l2月擴(kuò)大1．7個百分點

4、，環(huán)比切相關(guān)，在帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展、推動地方經(jīng)濟(jì)增長的作用明顯，地方政府?dāng)U大1l3個百分點。雖然許多城市的房價已創(chuàng)歷史新高，但上漲勢頭近愈來愈倚重拍賣地皮、抬高房價來“繁榮”經(jīng)濟(jì)。0第二，土地招拍掛制度，來有增無減。c所周知，房價收入比是目前國際上用以衡量城市房價水催生“地王”出現(xiàn)。土地“招拍掛”制度雖然減少了土地出讓中的暗箱操平、居民住房消費能力和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的綜合指標(biāo)。按照國際慣例，作，但土地“從一個渠道供給，價高者得”的做法產(chǎn)生的負(fù)作用，必然是土房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間(如考慮房貸因素，住房消費占居地價格的不斷上漲。第三，住貸的過度力

5、助推高了房價。根據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)民收入的比重應(yīng)低于30％)，超過6即可視為泡沫區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，2008年我計，房地產(chǎn)開放貸款已占全部貸款總額的20％，深圳等市高達(dá)30％以國中等收入家庭的房價收入比為8．23，部分大中城市房價收入比超過上。作為金融企業(yè)，銀行看中的是房企的高額利潤。通過放貸，增加了房6倍，北京、沈陽、南京、廣州、大連、西安都超過2O甚至更高。據(jù)統(tǒng)計局企的用地能力：給個人用戶的放貸．刺激其去改變房地產(chǎn)的供求。第四，和房產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計算，目前北京市的房價收入比達(dá)27：非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)的加入以及外資的進(jìn)入。助推房價的上漲。對企業(yè)而l，一對夫妻不

6、吃不喝努力27年才能買到一套房；南陽市的房價收入比言，哪個行業(yè)賺錢做哪個。受房地產(chǎn)業(yè)可觀利潤的吸引，一部分非房地產(chǎn)為6．8：l(考慮房貸因素)，一對夫妻不吃不喝努力7年才能買到一套主業(yè)的大型企業(yè)(包括央企)也參加進(jìn)來，欲分享這一行業(yè)的高利潤，這l10平方米的居室；在上海買一套9o平米居室，需38年還清。房價收入就使得土地市場的競爭熱度更高。因其資金實力更強(qiáng)，更易在競拍中拿比過高，表明房價已超過城市真正需求住房居民的購買能力。巨大的購到地皮。由于看好我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好前景，外資也大肆地進(jìn)入國內(nèi)房房壓力，抑制了其他有效需求的持續(xù)增長，制約了國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)

7、行。地產(chǎn)市場。‘無房缺房的生活條件，影響了人民的生活質(zhì)量的提高，給人們心理上、3．房地產(chǎn)市場投機(jī)性需求過旺。在我國城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)中，農(nóng)村精神上造成壓力和恐慌，成為社會不穩(wěn)定的根源之一。故此，深入分析房與城市長期并存是一個不爭的事實。需求大于供應(yīng)，是物價上漲的一般價上漲過快的原因并找出對策，已成當(dāng)務(wù)之急。原因。房地產(chǎn)市場的需求，在實際中存在真實的自住性購房需求和投機(jī)一、房價上漲過快的根源分析性購房需求。隨著工業(yè)化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高和購房能力房屋作為一種特殊商品，其價格由建設(shè)成本(包括土地取得成本、建的增強(qiáng)，城市原有市民產(chǎn)生購新房、改善生存條

8、件的欲望，對房地產(chǎn)的真筑安裝成本、投資利息和銷售稅費等)與開發(fā)利潤兩部分構(gòu)成，并隨供求實需求不