房屋買賣合同中首付款付款時(shí)間約定不明-算誰違約？.doc

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1、房屋買賣合同中首付款付款時(shí)間約定不明，算誰違約？基本案情張光購買李軍位于通州區(qū)怡樂園的房屋，2011年1月23日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，乙方支付定金2萬元，并支付中介費(fèi)3萬元，后張光及中介公司多次通過電話通知和快遞通知李軍配合辦理面簽和房屋評估，李軍認(rèn)為張光應(yīng)該先支付首付款35萬元后，才能配合去辦理面簽，因此不同意配合，2011年3月8日，張光起訴到通州法院，要求解除合同，并支付違約金和中介費(fèi)共計(jì)24萬元。李軍反訴，認(rèn)為雙方已經(jīng)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，要求繼續(xù)履行合同，并賠償損失1萬元。爭議焦點(diǎn)1、首付款應(yīng)何時(shí)支付？雙方簽訂的《

2、補(bǔ)充協(xié)議》第二條第3款約定“甲方應(yīng)在接到丙方評估通知五日內(nèi)配合評估公司對房屋進(jìn)行評估，乙方于簽訂貸款協(xié)議將首付款35萬元（含2萬定金）以自行直接支付方式支付甲方”；第4款又約定“在乙方支付首付款后五個(gè)工作日內(nèi)，甲方必須配合乙方共同前往貸款機(jī)構(gòu)辦理面簽手續(xù)，雙方協(xié)商一致在乙方所申請的貸款獲得批準(zhǔn)后五個(gè)工作日內(nèi)雙方共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”雙方現(xiàn)在對首付款的支付時(shí)間產(chǎn)生了爭議：賣方認(rèn)為：根據(jù)第4款的規(guī)定，乙方應(yīng)該先支付首付款，然后其才能配合辦理面簽。買方認(rèn)為：根據(jù)第3款的規(guī)定，在辦理貸款手續(xù)的時(shí)候支付首付款，支付首付款和辦理銀行面簽是同時(shí)

3、進(jìn)行的，多次通知甲方辦理面簽，而甲方拒絕前往，因此甲方構(gòu)成違約。2、何為格式條款？原告認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》是中介公司提供的格式合同，其中打印的部分為格式條款，手寫的部分為非格式條款。第3款是手寫的，所以當(dāng)?shù)?款與第3款發(fā)生矛盾時(shí)候，應(yīng)該適用第3款的約定。被告認(rèn)為，《補(bǔ)充協(xié)議》并非是格式合同，所謂格式合同是雙方當(dāng)事人一方提供的，并可反復(fù)使用的，而這份《補(bǔ)充協(xié)議》是中介公司提供的，不是買賣雙方當(dāng)事人，因此不算是格式合同。當(dāng)?shù)?款和第4款有矛盾時(shí)，屬于合同約定不明，協(xié)商不成的話，解除合同，雙方都不構(gòu)成違約。判決結(jié)果通州法院最后審理認(rèn)為：對格式條款的理

4、解發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)按通常理解予以解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式條款。當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。原告與被告簽訂的《房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》《居間合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，各方應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。根據(jù)本案查明，第4款的約定為格式合同條款，第3款為非格式合同條款，兩者不一致應(yīng)當(dāng)采用第3款的約定即原告于簽訂貸款協(xié)議將首付款

5、支付給被告，原告支付首付款與被告配合辦理面簽得義務(wù)，沒有先后履行順序，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行，但在鏈家公司通知被告履行合同義務(wù)時(shí)，被告并未到場，故被告以格式合同條款中約定先支付首付款，后配合辦理銀行貸款面簽得抗辯理由不能成立，后被告又以短信通知原告不再履行合同義務(wù)，因此對原告要求解除房屋買賣合同的訴訟請求予以支持。但綜合合同履行的情況、逾期利益及造成的實(shí)際損失等因素，約定的違約金過分高于造成的損失，本院酌定被告給付原告違約金1萬元對原告要求被告賠付已支付的中介費(fèi)3萬元的訴訟請求，給予支持。