天泰公寓項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析.doc

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1、“天泰公寓”策劃報(bào)告序論歷經(jīng)多年，幾經(jīng)周折，天泰公寓項(xiàng)目即將啟動(dòng)興建。在定位上，已經(jīng)確定了本項(xiàng)目的高層定位，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，施工方案也已經(jīng)基本完成。項(xiàng)目的營(yíng)銷準(zhǔn)備工作即將開(kāi)展。在后階段，清楚的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的特點(diǎn)，項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，充分了解項(xiàng)目的目標(biāo)顧客群體特征，依據(jù)此，而在產(chǎn)品、價(jià)格、形象推廣上作出高瞻遠(yuǎn)矚，戰(zhàn)略上的規(guī)劃，制定行之有效的策略方案，成功的把項(xiàng)目推向市場(chǎng)，成為后續(xù)工作的重點(diǎn)。一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：天泰公寓（暫命名，宜重新命名）2、項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于龍柏路，臨近二環(huán)線3、土地性質(zhì)綜述：本項(xiàng)目的用地位于居

2、民區(qū)，一塊由交通道路圍和的，約12000㎡的地塊內(nèi)，此塊地的性質(zhì)：市郵政局的宿舍（約4000㎡）；正在興建的四方公司兩棟多層的安置房（約3400㎡）；一個(gè)占地面積383㎡的幼兒園。再者，本項(xiàng)目的用地。本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃面積：2753.83㎡用地面積：630.07㎡總建筑面積：11779.23㎡其中：地上建筑面積：10162.08㎡地下部分建筑面積：1617.15㎡建筑密度：22.83%容積率：4.91停車數(shù)量：33輛其中：地下停車數(shù)量22輛二、項(xiàng)目分析（一）項(xiàng)目環(huán)境分析1、自然景觀本項(xiàng)目可說(shuō)是位于一個(gè)

3、成熟的居民區(qū)里，周圍密布著大量的高度相差不多的多層住宅建筑。該居住區(qū)地勢(shì)平坦，沒(méi)有較大的地勢(shì)起伏，周邊無(wú)山景、無(wú)水景。且居民區(qū)內(nèi)規(guī)劃的綠化景觀不多。少量的花、草綠景，還因?yàn)闆](méi)有得到一定的維護(hù)、保養(yǎng)，顯得臟、亂。天泰公寓規(guī)劃樓層17層，因此該項(xiàng)目8層以下的自然景觀環(huán)境毫無(wú)特色，說(shuō)不上有自然景觀，但在8層以上，因其高度，可基本上俯瞰到該層居民區(qū)的全景，視線沒(méi)有過(guò)多的阻擋，視野變得相當(dāng)?shù)拈_(kāi)闊，三湘南湖市場(chǎng)等都可盡收眼底。2、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況：該地段形成了一個(gè)比較大的居民區(qū)，但其性質(zhì)較為復(fù)雜，沒(méi)有統(tǒng)一、集中的管

4、理，因此在環(huán)境衛(wèi)生方面，并不是十分理想，不如整體開(kāi)發(fā)居住小區(qū)，各種小攤小販、飯店、小店鋪、菜市場(chǎng)的存在，給該地區(qū)的衛(wèi)生造成了一定的影響。在社會(huì)治安方面，沒(méi)有一種有效的監(jiān)管，存在著安全隱患。3、交通條件：該項(xiàng)目鄰近二環(huán)線，靠近三湘大市場(chǎng)，馬王堆市場(chǎng)，在交通方面相當(dāng)優(yōu)越，出行方便快捷，無(wú)交通之苦。公交線路有139、142、環(huán)城巴士等。亞交通情況也十分良好。4、配套設(shè)施：本項(xiàng)目所處地段是居住人口較集中的區(qū)域，各種配套設(shè)施十分完善，衣食住行等都可以滿足居民的需要。大型娛樂(lè)休閑有：新族鳳凰城，學(xué)校有火星小學(xué)、田家炳中學(xué)

5、等。（二）、項(xiàng)目SWOT分析對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目策劃，首要的是清楚項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)，只有這樣，才能在宏觀上整體把握，克服弱項(xiàng)，化弱為強(qiáng)，制定有效的營(yíng)銷策略。1、優(yōu)勢(shì)分析◎配套優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目的配套十分完善，休閑娛樂(lè)、生活購(gòu)物、讀書(shū)上學(xué)等十分方便，交通也十分方便。相對(duì)于附近居住小區(qū)（如夢(mèng)澤園、王府花園、雍景園），這無(wú)疑是一個(gè)較大的優(yōu)勢(shì)。◎定位優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目定位于高層住宅，這在該地段是唯一一幢高層住宅。很明顯的區(qū)別于其他多層住宅，有利于營(yíng)造成高檔樓盤的形象。再者，高樓層的房子，在景觀、通風(fēng)、采光等方面有著明顯的優(yōu)勢(shì)?！蚱放苾?yōu)勢(shì)：天泰

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在該區(qū)域成功地開(kāi)發(fā)了天泰花園的一期二期，銷售率幾乎達(dá)到100%，一期全部賣完，二期僅剩一套。在物管、公司信譽(yù)方面，在各老客戶心中形成了良好的形象，該公司在本區(qū)域有著一定的影響力。2、劣勢(shì)分析◎項(xiàng)目用地規(guī)模劣勢(shì)：項(xiàng)目用地面積只有2753.83㎡，因此無(wú)法形成一種較為獨(dú)立的環(huán)境，也無(wú)法設(shè)置與生活相關(guān)的配套設(shè)施，作為單體高層，在安全問(wèn)題方面，也很難與居住小區(qū)相比，特別是該項(xiàng)目的一層還規(guī)劃為商鋪，來(lái)往的人多、雜，更加給住宅增加了安全隱患。◎戶型方面：A、該項(xiàng)目為“板”式結(jié)構(gòu)，進(jìn)深超過(guò)16米。對(duì)這樣一種結(jié)

7、構(gòu)，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，可以肯定，有部分空間的通風(fēng)、采光就會(huì)受到影響，導(dǎo)致通風(fēng)、采光不暢。而對(duì)于本項(xiàng)目，且由于該區(qū)域較大的建筑密度，對(duì)于低樓層（8層以下）房屋的通風(fēng)采光來(lái)說(shuō)，影響會(huì)較為明顯。B、三室兩廳132.09㎡、131.31㎡兩種戶型的廚房過(guò)長(zhǎng)過(guò)窄，不便使用。通向下衛(wèi)生間的過(guò)道太長(zhǎng)，房間的使用率不高，容易給購(gòu)房者造成使用面積浪費(fèi)的感覺(jué)。3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)◎本項(xiàng)目周邊住宅均是多層建筑，本項(xiàng)目作為高層住宅推出，相信能夠吸引大部分人的眼球?！虮卷?xiàng)目的總戶數(shù)只有64戶，規(guī)模小，并且，項(xiàng)目附近除天域新都外，現(xiàn)在無(wú)其他項(xiàng)目，緊鄰三

8、湘、南湖大市場(chǎng)，市場(chǎng)并非飽和，在銷售方面，存在著一定的機(jī)會(huì)。4、項(xiàng)目威脅◎本項(xiàng)目的威脅主要是來(lái)自“天域新都”，“宏華花苑”“宏業(yè)雅苑”的威脅◎另一個(gè)是四方公司在建項(xiàng)目的威脅；四方公司多層項(xiàng)目在價(jià)格上，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目形成沖擊?！驂?mèng)澤園、雍景園、王府花園也給本項(xiàng)目造成了一定的威脅。三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析（一）項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位于單體高層住宅，總建筑面積11779.23㎡，容積率4.9，總共17層。住宅