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《房地產(chǎn)行業(yè)2月行業(yè)動(dòng)態(tài)報(bào)告：銷售下行引導(dǎo)政策改善空間加大，積極關(guān)注板塊投資機(jī)會(huì).docx》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、目錄一、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有變，房地產(chǎn)景氣度下行趨勢未見明顯拐點(diǎn)，各線城市繼續(xù)分化1（一）房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱11、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要推動(dòng)力12、房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金十五年，未來也將保持10萬億以上的規(guī)模1（二）新冠疫情對行業(yè)的短期沖擊不改變長期趨勢11、對比2003年，新冠疫情對行業(yè)的短期沖擊可能更大12、新冠疫情短期對行業(yè)的短期沖擊不改長期趨勢，政策彈性有望擴(kuò)大3（三）疫情導(dǎo)致銷售下行顯著，龍頭房企抗擾能力強(qiáng)31、從百強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)來看，疫情導(dǎo)致銷售下行顯著32.各城市庫存分化顯著，風(fēng)險(xiǎn)下沉到三四線5（四）財(cái)務(wù)分析：營收增速回落，杠桿率
2、維穩(wěn)，貨幣資金下降61、利潤表：營業(yè)收入、利潤維持正增長，結(jié)轉(zhuǎn)不均導(dǎo)致業(yè)績增速回落62、資產(chǎn)負(fù)債表：總資產(chǎn)規(guī)模增速回落，杠桿率水平維持穩(wěn)定73、現(xiàn)金流量表：貨幣資金下降，融資環(huán)境收緊下房企籌資能力受到考驗(yàn)74、杜邦分析：ROE小規(guī)模增加85、地產(chǎn)股年報(bào)業(yè)績預(yù)告：主流地產(chǎn)公司業(yè)績普遍高增8二、房地產(chǎn)行業(yè)處于成熟調(diào)整期，市場轉(zhuǎn)向中速高質(zhì)量發(fā)展階段10（一）中國房地產(chǎn)將告別暴漲時(shí)代101、人口增速放緩，老齡化結(jié)構(gòu)開始凸顯102、中國城市化已進(jìn)入后半程，市場轉(zhuǎn)向中速高質(zhì)量發(fā)展階段113、與發(fā)達(dá)市場相比，我國房地產(chǎn)市場仍有發(fā)展空間12（二）行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素131、需求因素是拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)
3、發(fā)展的首要?jiǎng)恿?32、生產(chǎn)要素投入為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)133、政府主導(dǎo)的制度創(chuàng)新為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力134、中美驅(qū)動(dòng)因素對比14（三）政策調(diào)控逐步見頂，長效機(jī)制推進(jìn)提速161、房地產(chǎn)調(diào)控政策常態(tài)化，“一城一策”下或迎邊際改善162、因城施策空間進(jìn)一步加大183、央行定調(diào)偏向“穩(wěn)定”，房企融資環(huán)境較去年或?qū)⒌玫礁纳?04、房產(chǎn)稅立法先行，預(yù)計(jì)最快2022年開始征收225、中央財(cái)政134億支持16城住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)226、落戶制度放松，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，購房需求釋放22三、行業(yè)面臨的問題及建議23（一）現(xiàn)存問題231、供求矛盾突出，區(qū)域發(fā)展不平衡232、房地產(chǎn)市場供給不
4、足與“房屋空置”并存233、房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率處于高位234、租售結(jié)構(gòu)不合理，租賃市場活力不足245、市場集中度偏低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益有待提高24（二）建議及對策241、健全房地產(chǎn)法律體系、規(guī)范市場價(jià)格秩序242、整頓土地供給市場，破除行政壟斷243、促進(jìn)供給需求多維度匹配244、建立“多層次、普惠制”的住房金融制度245、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合，尋找企業(yè)核心競爭力25四、房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場中的發(fā)展?fàn)顩r25（一）房企融資成本邊際改善251、房企股權(quán)融資自2010年之后收緊，IPO幾近停滯，再融資略有回升252、房地產(chǎn)行業(yè)迎來香港上市潮，物業(yè)板塊受到追捧263、銀行貸款規(guī)模增速放緩，
5、融資成本仍處高位27（二）目前房地產(chǎn)行業(yè)PE處于歷史底部區(qū)域281、房地產(chǎn)行業(yè)市盈率處于歷史底部區(qū)域，未來修復(fù)空間較大282、國際估值比較來看，A股估值處于歷史低位，具有較大修復(fù)空間283、基本面支撐下，估值受政策預(yù)期影響294、房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展影響因素29（三）19Q4公募基金對房地產(chǎn)板塊超配，偏好現(xiàn)金流穩(wěn)定、業(yè)績增速較高的優(yōu)質(zhì)房企291、2019Q4基金房地產(chǎn)持倉占比實(shí)現(xiàn)近一年首次回升，處于歷史中等偏上水平292、四季度基金對房地產(chǎn)板塊持倉為超配293、集中度再次提升，刷新2010年以來新高304、公募基金偏好現(xiàn)金流穩(wěn)定、業(yè)績增速較高的優(yōu)質(zhì)房企30五、投資建議及股票
6、池33（一）投資建議33（二）股票池34六、風(fēng)險(xiǎn)提示34插圖目錄35表格目錄36一、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有變，房地產(chǎn)景氣度下行趨勢未見明顯拐點(diǎn)，各線城市繼續(xù)分化（一）房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的重要產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是一個(gè)資金密集型和勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè)，具有產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、行業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)明顯、與居民生活水平密切相關(guān)等特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)無論是從宏觀層面、中觀層面還是從微觀層面看，都對我國國民經(jīng)濟(jì)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民福利等方面具有重要影響。1、房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要推動(dòng)力從宏觀層面看，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)增長具有重要推動(dòng)力
7、，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)周期中扮演重要角色。2018年我國全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額為64.57萬億元，而房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為12.03萬億元，占當(dāng)年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的18.63%，僅次于制造業(yè)。從中觀層面來看，房地產(chǎn)業(yè)自身產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，與數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)存在密切關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，不但通過原材料需求推動(dòng)了上游建材產(chǎn)業(yè)（如，鋼鐵、水泥、玻璃等）的發(fā)展，同時(shí)通過產(chǎn)品生產(chǎn)及銷售環(huán)節(jié)，為下游諸多產(chǎn)業(yè)（如，家電、裝飾裝修和批發(fā)零售業(yè)等）帶來廣闊的需求空間。從微觀層面來看，在我國商品房既是居民生活的基本需求，但同時(shí)成為了不少居民的
