寫字樓招商策劃全案

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1、至尊·世紀(jì)金岸招商策劃報(bào)告組員：李林劉丹丹楊陽朱斌牛宏宇任茜譚菊香2010年5月6號至尊·世紀(jì)金岸效果圖目錄引擎/Contents1產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹2區(qū)域市場研究與項(xiàng)目定位3項(xiàng)目設(shè)計(jì)分析與探討4項(xiàng)目招商策略5招商程序與執(zhí)行Contents產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建與項(xiàng)目介紹1項(xiàng)目主要特性——地段價(jià)值位于湘江河畔，西靠岳麓山，毗鄰?fù)趿旯珗@，背枕銀洲渡假村，眺望橘子洲頭岳麓山文化底蘊(yùn)深厚，承續(xù)2000年文化脈絡(luò)、歷史積淀，坐擁繁華與文明湘江北去，氣勢浩大，與岳麓山遙相呼應(yīng)。一個(gè)事實(shí)：城市的文化和環(huán)境影響力產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建一個(gè)機(jī)遇：綜合

2、型業(yè)態(tài)的稀缺價(jià)值項(xiàng)目主要特性——區(qū)位價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建鐵路、公路、航空、水運(yùn)交通四通八達(dá)，有京廣鐵路、黃花國際機(jī)場、京珠高速、319國道以及湘江水運(yùn)瀟湘大道（風(fēng)光帶、6車道）貫通南北，是河西的交通主干線。世紀(jì)金岸屬長沙中心地域，至火車站10公里，至黃花機(jī)場30公里。位于過江遂道的出口處毗鄰地鐵二號線項(xiàng)目主要特性——地標(biāo)價(jià)值一個(gè)突破：區(qū)域鮮明的識別標(biāo)志區(qū)域內(nèi)地標(biāo)建筑:來源于建筑的節(jié)能、綠色、環(huán)保前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì):打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài),帶動智能寫字樓未來發(fā)展高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對應(yīng)高端客群，市場形象高舉高打，專為高端客戶量

3、身打造，突出企業(yè)品牌形。產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建項(xiàng)目主要特性——品牌價(jià)值一個(gè)品牌：打造成功產(chǎn)品的規(guī)律性產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)建萬達(dá)雄厚的實(shí)力與良好的聲譽(yù)豐富商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)高端的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目介紹至尊·世紀(jì)金岸業(yè)態(tài)類型開發(fā)規(guī)模商業(yè)輔樓商務(wù)樓地下部分及停車場24900㎡4層商業(yè)裙樓1-4F：6000㎡空中過道：300㎡/層104000㎡精裝SOHO空間：60㎡自由組合辦公空間：120-180㎡地下建筑面積：10000㎡地下停車面積8000㎡（800個(gè)）物業(yè)用房：2000㎡地上停車面積：500㎡（50個(gè)）功能分區(qū)負(fù)一樓：地下停車場一層：接待服務(wù)

4、中心，便利店（百惠）、票務(wù)中心（機(jī)票、火車票）、銀行、洗衣店、煙酒行、美容院。二層：便捷服務(wù)區(qū)，設(shè)立精品小店、特色品牌服裝店和快餐店（麥當(dāng)勞、肯德基）。三層：休閑洗浴中心，健身俱樂部四樓：客房、會議室/演示廳五～三十層：集團(tuán)企業(yè)辦公區(qū)，單位面積120㎡～180㎡寫字間（高檔）第一空中過道：茶餐廳第二空中過道：咖啡廳第三空中過道：展覽廳項(xiàng)目介紹Contents區(qū)域市場研究與項(xiàng)目定位2長沙寫字樓現(xiàn)狀市場分析名稱層數(shù)車位數(shù)貨梯客梯電梯品牌物管費(fèi)（元/平米/月）維一星城3125016FUJITEC2.6恒隆國際大廈284001

5、10三菱2.3湖南信息大廈3213014西子奧的斯2.28順天財(cái)富3020016三菱2.8湘域中央3072015蒂森克虎佰1.38華美歐國際2125816未定未定三重大廈276012FUJITEC2聯(lián)合商廈3315012三菱1.5明匯達(dá)商務(wù)樓128013三菱2.5佳天國際2935014三菱2.62010aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha電梯數(shù)量配置明顯不足：1、速度緩慢、候梯時(shí)間長，嚴(yán)重影響了入駐企業(yè)的商務(wù)、辦公效率。2、數(shù)量配置沒達(dá)標(biāo)：不符合A類每3層一臺電梯（或4000-50

6、00㎡）的標(biāo)準(zhǔn)。普遍達(dá)不到專業(yè)化寫字樓的綜合硬件指標(biāo)長沙寫字樓物業(yè)配套水平調(diào)查市場分析2008,aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha車位配比普遍存在偏低1、沒有達(dá)到A類寫字樓每200平方米有一個(gè)停車位的基本標(biāo)準(zhǔn)。2、未來承載能力值得憂慮。長沙寫字樓物業(yè)配套水平調(diào)查名稱層數(shù)車位貨梯客梯電梯品牌物管費(fèi)（元/平米/月）新時(shí)空大廈2438024OTIS1.8新世紀(jì)花苑2040022OTIS2曼哈頓大廈2416212蒂森克虎佰1.6第一大道2030015三菱2.32亞大時(shí)代2812013奧迪

7、斯2.48財(cái)富中心299012通力1.6中天廣場2770018奧迪斯4建鴻達(dá)301805中航南光2.15嘉頓新天地2316235日立2銀華3012014三菱3匯富中心2437914芬蘭通力2普遍達(dá)不到專業(yè)化寫字樓的綜合硬件指標(biāo)市場分析樓盤名稱智能化水平樓盤名稱智能化水平樓盤名稱智能化水平中天廣場5A平安大廈/平和堂/佳天國際新城準(zhǔn)5A建鴻達(dá)現(xiàn)代城/聯(lián)合大廈/運(yùn)達(dá)國際5A新世紀(jì)大廈/第一大道/亞大時(shí)代5A新時(shí)空/名匯達(dá)/通程國際準(zhǔn)5A金源大酒店/銀華大廈/恒隆國際5A豪庭大酒店/凱旋國際/湖南文化大廈5A順天財(cái)富中心/華

8、天貴賓樓/湖南新聞大廈/東城大廈/匯富中心/國貿(mào)金融中心/華聯(lián)商廈/唯一星城國際/長沙寫字樓智能化水平現(xiàn)狀2008,aboutOfficeRealEstateMarketinChangsha專業(yè)智能化水平不夠：目前長沙真正甲級5A智能化寫字樓不超過5家，高端寫字樓市場處于一個(gè)初步成長階段。普遍達(dá)不到專業(yè)化寫字樓的綜合硬件指標(biāo)市場分