頊璞正大投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

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1、投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書編制單位：河南省濮陽(yáng)市迪原科技咨詢有限公司編制日期：二零一二年十二月-16-一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：瑞璞新時(shí)代商住樓建設(shè)項(xiàng)目2.投資總額：1.2億人民幣3.投資主體：瑞璞置業(yè)有限公司4.項(xiàng)目介紹：瑞璞新時(shí)代商住樓建設(shè)項(xiàng)目，屬于商貿(mào)和住宅用房范疇，該項(xiàng)目的建設(shè)是為了更好的發(fā)展濮陽(yáng)市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，繁榮城區(qū)商貿(mào)事業(yè)，特在中原路東段路北和馬頰河?xùn)|交叉處，建設(shè)一處總建筑面積為10489.042平方米的商住樓，其中商業(yè)5728平方米，住宅4761平方米。分別為臨街四層商業(yè)，一棟23層住宅，二棟5層住宅。

2、實(shí)占面積16畝（10289平方米），建設(shè)規(guī)模：31500平方米，容積率為2.0－3.0，綠地率為35－40%，建筑密度25－30%。二．產(chǎn)品（服務(wù)）市場(chǎng)分析為了更為準(zhǔn)確的的了解濮陽(yáng)人民的住房需求，特開展這項(xiàng)專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查分析。此次調(diào)查共收集問(wèn)卷488-16-份，調(diào)查重點(diǎn)區(qū)域在中原東路以南，馬頰河以東，建設(shè)路以北，文化路以西油田這一區(qū)域。市區(qū)主要集中在中原路、人民路，建設(shè)路，勝利西路，黃河路及京開大道。調(diào)查的對(duì)象有小區(qū)居民、商戶、單位，并輔助隨機(jī)攔截部分對(duì)象。三．項(xiàng)目建設(shè)的必要性與可行性分析?S1：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目處于

3、中原油田與中心才城區(qū)的交匯處。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)明確為商業(yè)住宅區(qū)，是孵化中小企業(yè)并提供商務(wù)、居住活動(dòng)的重要場(chǎng)所，發(fā)展前景看好。?S2：：性價(jià)比優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目相對(duì)于市中心專業(yè)的寫字樓以及繁華地段的商務(wù)樓具有明顯的性價(jià)比，從投資角度看，增值升值潛力突出。?S3：：規(guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總建筑面積3.2萬(wàn)平方米，其中一期商住樓約0.5萬(wàn)平方米，自身體量適度，又能夠與臨近項(xiàng)目一同實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。?S4：：開發(fā)理念明確項(xiàng)目的開發(fā)理念很明確，即站在支持城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，利用項(xiàng)目規(guī)劃，為日益崛起的中小企業(yè)提供商務(wù)辦公、居住的場(chǎng)所，為項(xiàng)目周邊營(yíng)

4、造相對(duì)濃厚的商務(wù)氛圍。?S5：：產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目規(guī)劃為中高檔商住兩用樓，能夠很大程度上滿足日后商務(wù)、住宅發(fā)展及日常生活需要，同時(shí)對(duì)提升項(xiàng)目自身綜合質(zhì)素有很大幫助。-16-劣勢(shì)分析(Weakness)?W1：：人氣不足因?yàn)殚_發(fā)程度及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)限制，目前項(xiàng)目周邊人氣尚不是很足，還需要一個(gè)逐漸培養(yǎng)與引導(dǎo)認(rèn)識(shí)的過(guò)程?W2：：日常生活成本作為居住而言，因?yàn)榕涮?、交通工具及地段?wèn)題，生活成本相對(duì)暫時(shí)較高。機(jī)遇分析(Opportunity)?O1：開發(fā)時(shí)機(jī)在區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)明確成熟時(shí)，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，也是刻不容緩的；區(qū)

5、域內(nèi)部分先開工項(xiàng)目為區(qū)域開發(fā)吹響了前進(jìn)的號(hào)角，而與本案同期開發(fā)的同類型樓盤極少，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯；濮陽(yáng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使大部分購(gòu)房客戶對(duì)高檔住宅的需求上升，市場(chǎng)潛力巨大；?O2：周邊配套利用周邊已開發(fā)項(xiàng)目如部分小區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了一定的配套，特別是大量樓盤在今年將投放市場(chǎng)，此地點(diǎn)將會(huì)逐漸形成新的住宅中心。?O3：投資氛圍-16-目前投資產(chǎn)品的相對(duì)單一與日益高漲的投資氛圍的矛盾比較突出，活躍的三級(jí)市場(chǎng)也間接刺激實(shí)力投資者去尋求價(jià)比高的投資產(chǎn)品。?O4：靈活的營(yíng)銷策略除了主流的產(chǎn)權(quán)銷售外，

6、針對(duì)特殊的產(chǎn)品可以采取出售一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)或者共同成立經(jīng)營(yíng)實(shí)體分享長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的方式，緩解銷售壓力。本項(xiàng)目在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，我們?cè)诳尚行匝芯侩A段，考慮到以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，在開發(fā)的過(guò)程中要把握和解決好各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)是決定項(xiàng)目可行性最主要的因素。本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是實(shí)際的市場(chǎng)供求狀況與預(yù)測(cè)值發(fā)生偏差或在項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)過(guò)程中市場(chǎng)、對(duì)手發(fā)生變化等。所以我們?cè)谧龊们捌诘氖袌?chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，會(huì)定期跟蹤掃描市場(chǎng)，了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，把握好市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，以求更真實(shí)的反映市場(chǎng)并做出相應(yīng)對(duì)策。特別針

7、對(duì)公寓及酒店市場(chǎng)。2、成本風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自建安費(fèi)用。開發(fā)過(guò)程中可能由于市場(chǎng)一些主要原材料的上升會(huì)導(dǎo)致建安費(fèi)用增加，嚴(yán)重的會(huì)影響成本和工程進(jìn)度、形象。-16-我們?cè)诳梢苑艞夛L(fēng)險(xiǎn)收益的前提下，采取把風(fēng)險(xiǎn)全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議，與材料供應(yīng)商簽定限價(jià)協(xié)議。3、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目所運(yùn)用的新技術(shù)、新材料的可靠性、先進(jìn)性、適用性。首先要對(duì)新技術(shù)、新材料的進(jìn)行綜合性比較和評(píng)敘，選用的最適合本項(xiàng)目特征的新技術(shù)、新材料，并可以在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中進(jìn)行一些必要的調(diào)整。4、資金風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目開發(fā)前期

8、投入資金較大，而資金的回籠需要等到項(xiàng)目開工建設(shè)并取得項(xiàng)目預(yù)售許可證之后，有可能導(dǎo)致資金鏈斷缺，從而影響項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。故在項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)中需要充分運(yùn)用各種融資渠道，對(duì)自有資金、銀行貸款、銷售收入再投入的有效結(jié)合，形成最佳組合方式。5、商業(yè)招商風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目有1萬(wàn)平方米的酒店面積需要消化，在市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，通過(guò)招商推動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目銷售更適合本案的情況。鑒于規(guī)劃設(shè)計(jì)需要