三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多.doc

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1、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多　　三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多提要：中國的商業(yè)地產(chǎn)還是一個非常年輕的規(guī)模大產(chǎn)業(yè)，活躍在大中城市商業(yè)地產(chǎn)操盤手屈指可數(shù)，雖然他們精通商業(yè)地產(chǎn)　　三四線城市商業(yè)地產(chǎn)項目為何成功少失敗多　　隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的深入與加速，許多省份的三四線城市經(jīng)濟發(fā)展異軍突出，三四線城市的崛起，將成為我國新時期經(jīng)濟發(fā)展的新支點?！　∪木€城市經(jīng)濟的發(fā)展，促進了商業(yè)地產(chǎn)的

2、迅速發(fā)展。一個人口不足百萬的三四線城市，10萬㎡、20萬㎡，甚至50萬㎡的商業(yè)遍地開花，而且有愈演愈烈的趨勢。商業(yè)規(guī)模，需要一定的人口規(guī)模與收入水平及消費能力的支持;商業(yè)地產(chǎn)需要科學專業(yè)的前期定位規(guī)劃、中期招商、后期運營的管理來保證其成功，并且運營策劃與市場推廣要貫徹始終。　　所以，許許多多的商業(yè)項目，接下來的問題是招商告急、銷售受阻、資金連斷裂……一個個碩大的商業(yè)廣場，冷冷清清，門可羅雀?！　∫?、三四線城市商業(yè)地產(chǎn)為何屢敗屢戰(zhàn)？　　那么，三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為什么屢屢失敗，而又在接連不斷的開發(fā)呢？這也許

3、和三四線城市商業(yè)地產(chǎn)起步的“原罪”有關(guān)。　　1、誤讀商業(yè)地產(chǎn)需求　　商業(yè)用地規(guī)劃與開發(fā)，是三四線城市經(jīng)濟城市化發(fā)展的需求，并非完全是市場需求產(chǎn)生的。中央關(guān)于建設(shè)新農(nóng)村政策下達以后，城市化進程就成了三四線城市經(jīng)濟發(fā)展的重要指標。城市化進程，無非就是農(nóng)村人口向三四線城市規(guī)模聚集，開發(fā)建設(shè)新的城區(qū)。既然是新規(guī)劃建設(shè)的城區(qū)，那么就要有長遠的規(guī)劃藍圖，就要設(shè)置有那么幾個商圈，那么幾個商業(yè)廣場。既要有城市核心商圈的基點，也要有幾個城市副中心的陪襯。　　于是，在新城區(qū)規(guī)劃中，一個個商業(yè)用地項目就浮出水面，而且當?shù)卣孕鲁?/p>

4、區(qū)cBD、金融商務(wù)區(qū)等規(guī)劃藍圖來鼓勵和吸引當?shù)亻_發(fā)商投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。在住宅開發(fā)和需求市場逐漸飽和的三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)自然成了本土開發(fā)商的淘金熱點，商業(yè)也成為政績的形象亮點。　　就這樣，一個個商業(yè)廣場、一座座商業(yè)摩爾，各類型的城市綜合體相繼奠基開發(fā)建設(shè)，都市商業(yè)爭先形成。而其，三四線城市稀少的人口規(guī)模和購買力，五年、十年以后才能支持這樣的商業(yè)體量。所以說，這些新城區(qū)開發(fā)控制規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃是否經(jīng)過科學論證，就值得懷疑了?！　?、身板不硬談何打鐵　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，往往以本土的開發(fā)企業(yè)為主，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)既

5、缺乏雄厚的資金實力，又缺乏必要的專業(yè)人才士與商業(yè)理念。有人說，住宅開發(fā)是小學生和中學生做的，商業(yè)地產(chǎn)是大學生與研究生做的事情。三四線城市的開發(fā)商，往往和政府部門有著良好的合作關(guān)系，于是，他們也成為政府城市化進程建設(shè)的排頭兵，積極參與政府推出的商業(yè)用地競拍。然而，這些本土開發(fā)商，大多是從住宅項目開發(fā)起家，從沒接觸過商業(yè)地產(chǎn)，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)缺乏深刻認識和實踐經(jīng)驗。他們往往把商業(yè)地產(chǎn)作為住宅項目來操作，先考慮項目產(chǎn)權(quán)物業(yè)的銷售，再考慮招商與商業(yè)運營。　　當然，三四線城市商業(yè)項目的開發(fā)，突出產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的做法，還歸咎

6、于他們不具備商業(yè)項目開發(fā)運營的資金實力和專業(yè)技能?！　≡谶@樣的項目營銷與操盤前提下，三四線城市的商業(yè)項目，往往輕視前期的商業(yè)規(guī)劃、輕視運營、輕視招商，更在乎如何盡快將項目產(chǎn)權(quán)商鋪銷售出去，如何盡快回籠資金。而沒有前期科學的商業(yè)規(guī)劃和運營理念，即使把商鋪全部賣完，這個商業(yè)項目也旺場難顯，只能成為空置的商業(yè)?！　?、政府規(guī)劃部門統(tǒng)籌不到位規(guī)劃、把關(guān)不嚴格　　三四線城市的政府規(guī)劃部門，往往缺少商業(yè)規(guī)劃管控與正確引導和審批經(jīng)驗，沒有很好的起到“統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴格把關(guān)”的作用。其實這宏觀規(guī)劃的里面，某些地方政府部門除了過多

7、地供應(yīng)商業(yè)用地，造成商業(yè)地產(chǎn)項目總體規(guī)模面積過剩外，政府的規(guī)劃部門也有一定責任?！　”娝苤?，三四線城市的政府規(guī)劃部門，歷來以規(guī)劃建設(shè)住宅和城市公共建筑為主，原來老的舊的商業(yè)建筑，也是由省市商業(yè)部門把關(guān)建設(shè)。所以，地方政府規(guī)劃部門熟悉商業(yè)規(guī)劃的人才甚少，更不熟悉商業(yè)地產(chǎn)項目的運營機制和經(jīng)營原理，所以也就不能很好地為開發(fā)商上報的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案把關(guān)和審核。一些前期商鋪銷售好，冷場難旺的商業(yè)就這樣形成了?！　‘旈_發(fā)商發(fā)現(xiàn)商業(yè)項目原有的設(shè)計規(guī)劃，不符合主力店商家的商業(yè)經(jīng)營要求，需要做項目的局部調(diào)整時，規(guī)劃部門又以堅

8、持原則為由，堅決不同意調(diào)整修改，從而造成主力店不能進入，項目招商困難?！　?、商業(yè)地產(chǎn)運營服務(wù)伙伴不專業(yè)　　服務(wù)于三四線城市的營銷策劃公司，大多是從住宅項目營銷策劃與銷售代理轉(zhuǎn)型過來，對商業(yè)地產(chǎn)同樣缺乏實戰(zhàn)操盤經(jīng)驗;而一二線城市的招商公司又對三四線城市水土不服，對三四線城市商業(yè)地產(chǎn)理解不到位。　　在三四線城市生存和發(fā)展的營銷策劃公司，大多是從住宅營銷策劃合銷售代理起家的，他們在住宅銷售中，經(jīng)驗豐富，