長(zhǎng)興島『玖瓏灣』產(chǎn)品定位及開發(fā)策略建議

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1、中國·長(zhǎng)興島『玖瓏灣』產(chǎn)品定位及開發(fā)策略建議同策咨詢·浙江2011.5總建約60萬方的大型綜合性項(xiàng)目快速發(fā)展中的長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)我們應(yīng)該用更高的視野來審視“玖瓏灣”審視長(zhǎng)興島2005年6月——省政府作出舉全省之力開發(fā)建設(shè)長(zhǎng)興島；長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)列入遼寧省“五點(diǎn)一線”對(duì)外開放重點(diǎn)區(qū)域之一；2010年4月——長(zhǎng)興島臨港工業(yè)區(qū)升級(jí)為國家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；長(zhǎng)興島面積252.5平方公里，中國第五大島，長(zhǎng)江以北第一大島；國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、遼寧“五點(diǎn)一線”重點(diǎn)區(qū)域整島開發(fā)上升到國家層面，發(fā)展前景看好！長(zhǎng)興島是中國與新加坡繼蘇州工業(yè)園區(qū)之后第二個(gè)合作項(xiàng)目；長(zhǎng)興島管委會(huì)享有較高的政治自主權(quán)，為島嶼開發(fā)

2、奠定了行政基礎(chǔ)；以蘇州工業(yè)園區(qū)作為藍(lán)本，我們對(duì)長(zhǎng)興島的開發(fā)充滿信心；世界500強(qiáng)大型企業(yè)陸續(xù)進(jìn)駐，整島開發(fā)蓬勃發(fā)展STX造船萬邦集團(tuán)IMC赫格雷制藥港華燃?xì)獯芭涮桩a(chǎn)業(yè)園天瑞集團(tuán)恒力石化天誠燃?xì)馄猪?xiàng)制鐵集團(tuán)大陽日酸北首光源三壘機(jī)器光匯石油敦豪國際酒店全面對(duì)接遼寧省環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，借助“國家級(jí)開發(fā)區(qū)”概念全速發(fā)展；優(yōu)化提升經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加快城市化進(jìn)程，建設(shè)宜居型中等港口城市；集成式推進(jìn)科技創(chuàng)新，提高臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)的質(zhì)量和水平，集約化開發(fā)資源環(huán)境；改革創(chuàng)新先行區(qū)對(duì)外開放先導(dǎo)區(qū)臨港工業(yè)集聚區(qū)生態(tài)建設(shè)示范區(qū)和諧宜居新城區(qū)國家級(jí)開發(fā)區(qū)常駐人口100萬預(yù)計(jì)到2020年生產(chǎn)總值1300億元地方財(cái)

3、政120億元港口吞吐1億噸從規(guī)劃來看，長(zhǎng)興島將按照中等城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行打造10年GDP排行第一步：在第十一個(gè)五年計(jì)劃期間至期末，主要建設(shè)以出口加工為主的臨港工業(yè)區(qū)和發(fā)達(dá)國家為合作對(duì)象的、以裝備制造業(yè)為核心的現(xiàn)代制造業(yè)基地；第二步：通過開發(fā)，利用深水岸線資源，建設(shè)物流倉儲(chǔ)基地和自由貿(mào)易區(qū)。用現(xiàn)有的眼光來看這是一座島嶼[長(zhǎng)興島]用未來的眼光來看這是一座城市[長(zhǎng)興市]審視玖瓏灣項(xiàng)目名稱總戶數(shù)嘉恒廣場(chǎng)1126蘭亭假日448朗庭山700益凱藍(lán)岸700長(zhǎng)興灣948濱海假日1200敦豪海郡1080海悅花都——琳熙美地——慧海灣——海上郡1855STX海景花園二期B564朗庭山嘉恒國際四期海景花園琳熙美

4、地長(zhǎng)興島管委會(huì)高中、初中、體育場(chǎng)長(zhǎng)興島國際會(huì)議中心益凱藍(lán)岸蘭亭假日長(zhǎng)興灣海尚郡聯(lián)華一號(hào)東方.波爾多慧海灣海悅花都2010年總?cè)セ?2萬平，單項(xiàng)目年平均去化6-8萬方2010年長(zhǎng)興島市場(chǎng)表現(xiàn)成交套數(shù)成交金額成交面積576522.53億元52.66萬㎡備注：數(shù)據(jù)來源于政府備案在售項(xiàng)目去化量達(dá)80%以上.2011年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)表面溫和，但是未知項(xiàng)目體量巨大，實(shí)質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)暗涌還是存在的。地塊用途詳規(guī)B地塊住宅占地32667規(guī)建65334容積率2C地塊住宅占地25455規(guī)建50910容積率2D地塊住宅占地29833規(guī)建59666容積率2E地塊住宅占地89630規(guī)建134445容積率1.5F地塊住宅占地

5、31534規(guī)建47301容積率1.5G地塊住宅占地24920規(guī)建37380容積率1.5H地塊公寓占地26067規(guī)建52134容積率1.5I地塊商業(yè)占地27639規(guī)建0容積率J地塊商業(yè)占地51188規(guī)建0容積率按照目前市場(chǎng)去化速度。保守估計(jì)本項(xiàng)目整體銷售周期需要6-9年；按照目前市場(chǎng)正常去化速度來預(yù)估本項(xiàng)目大致的去化速度；以預(yù)判的項(xiàng)目開發(fā)周期來作為項(xiàng)目后期定位的重要依據(jù)；綜合考慮到城市發(fā)展、板塊成熟、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等等未來因素；待發(fā)展區(qū)域發(fā)展模式情況定性階段實(shí)現(xiàn)階段1年1-2年1-2年初具規(guī)模逐步成熟跨越發(fā)展明確發(fā)展方向政策+環(huán)境逐步拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展成熟明確規(guī)劃營(yíng)造環(huán)境制定發(fā)展規(guī)劃逐步細(xì)化發(fā)展脈

6、絡(luò)逐漸磨合成本投入創(chuàng)建環(huán)境隨區(qū)域政策不斷明確，國家建設(shè)不斷投入，區(qū)域成熟化需要時(shí)間逐步實(shí)現(xiàn)；區(qū)域發(fā)展成熟拉動(dòng)整體市場(chǎng)與土地屬性不斷升值；整體市場(chǎng)升值對(duì)區(qū)域市場(chǎng)形成再促進(jìn)作用，形成良性循環(huán)；預(yù)計(jì)5-6年后，長(zhǎng)興島區(qū)域?qū)l(fā)展成為成熟化熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)；目前階段[長(zhǎng)興市]島嶼快速發(fā)展期，城市日新月異；[玖瓏灣]60萬平米規(guī)模、6-8年的開發(fā)周期；融入城市的整體發(fā)展踏準(zhǔn)城市的發(fā)展節(jié)奏我們理應(yīng)成為城市發(fā)展的堅(jiān)實(shí)腳印審視整體規(guī)劃雖然過去規(guī)劃改動(dòng)較大，但是從規(guī)劃理論上來看產(chǎn)業(yè)區(qū)與城市功能區(qū)相互區(qū)隔的方向不會(huì)改變產(chǎn)業(yè)區(qū)生活區(qū)規(guī)劃會(huì)考慮利用最佳的自然資源打造城市生活區(qū)打造良好的生活區(qū)是工業(yè)園區(qū)建設(shè)的

7、必要條件，用以吸引高端人才的入駐；蘇州工業(yè)園沿金雞湖形成城市感濃郁的生活區(qū)，為產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展提供條件；深水港淺水制造區(qū)海景沙灘在91公里海岸線中，本項(xiàng)目所在地海景具有突出的資源優(yōu)勢(shì)，成為城市主要城市生活區(qū)的機(jī)會(huì)明顯；長(zhǎng)興島的海岸特征直接決定了長(zhǎng)興島的產(chǎn)業(yè)分布與規(guī)劃；深水港的港口區(qū)、淺水部分的制造業(yè)區(qū)分布符合常規(guī)邏輯；規(guī)劃分析：雖然整體規(guī)劃上設(shè)計(jì)啟動(dòng)區(qū)塊，但是往往擁有一定功能基礎(chǔ)的區(qū)塊將會(huì)得到率先發(fā)展；123規(guī)劃中①處雖規(guī)劃為主要生活區(qū)，意圖在與大陸板塊之間加