房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告-44頁(yè).doc

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1、盛華國(guó)際廣場(chǎng)房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告目錄第一章概要1一、借款人評(píng)價(jià)1二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)2三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)2四、投資籌資評(píng)價(jià)2五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)3六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)3七、評(píng)估結(jié)論3第二章借款人評(píng)價(jià)5一、借款人概況5二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平5三、信用狀況評(píng)價(jià)5四、企業(yè)前景評(píng)價(jià)6第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)7一、項(xiàng)目建設(shè)必要性7二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案8三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)9四、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)9第四章項(xiàng)目市場(chǎng)情況評(píng)估10一、宏觀經(jīng)濟(jì)狀況10（一）A市經(jīng)濟(jì)格局10（二）A市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平11二、A市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況15（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況15（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析17三、市

2、場(chǎng)定位分析20（一）項(xiàng)目開發(fā)主題定位20（二）市場(chǎng)定位20四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析23（一）項(xiàng)目基本情況23（二）項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式23（三）銷售期的選定23（四）實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)24第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)25一、投資估算25二、投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)25三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)26（一）開發(fā)計(jì)劃擬定的原則26（二）建設(shè)方式2642（三）進(jìn)度安排26（四）項(xiàng)目周期設(shè)定26（五）分段周期設(shè)定27（六）投資計(jì)劃與資金籌措表29第六章財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)確定30一、項(xiàng)目開發(fā)周期30二、開發(fā)成本分?jǐn)偣浪?0三、項(xiàng)目銷售價(jià)格估算31（一）住宅銷售價(jià)格31（二）商鋪銷售價(jià)格31（三）車位銷售價(jià)格3

3、1（四）商場(chǎng)銷售價(jià)格31四、預(yù)期收入測(cè)算結(jié)果32五、稅金計(jì)算32第七章財(cái)務(wù)效益評(píng)估33一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)33（一）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取33（二）靜態(tài)效益指標(biāo)34（三）項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及動(dòng)態(tài)盈利分析35二、利息保障倍數(shù)計(jì)算37三、貸款償還期計(jì)算38第八章項(xiàng)目不確定性分析39一、盈虧平衡分析39二、單因素敏感性分析39第九章銀行效益及風(fēng)險(xiǎn)分析防范措施評(píng)估41一、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)41（一）定量分析41（二）定性分析41附件：借款人應(yīng)提交的材料清單4342本報(bào)告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告。報(bào)告綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)管理、工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，通過(guò)對(duì)借款人、項(xiàng)目、市場(chǎng)、

4、籌資、財(cái)務(wù)、貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)得出項(xiàng)目投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求的結(jié)論，并提出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的措施，為金融機(jī)構(gòu)貸款提供了參考依據(jù)。該報(bào)告可為其他評(píng)估機(jī)構(gòu)借鑒。第一章概要根據(jù)盛華投資公司開發(fā)“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”工程申請(qǐng)貸款的需要，于2007年12月22日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2008年1月2日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過(guò)對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2007年12月30日完成評(píng)估工作?，F(xiàn)將評(píng)估報(bào)告

5、簡(jiǎn)要概述如下：一、借款人評(píng)價(jià)盛華投資公司（以下簡(jiǎn)稱盛華）成立于2004年11月，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)銷售為主的現(xiàn)代化企業(yè)。法人代表盛華明，注冊(cè)資本5300萬(wàn)元人民幣。公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。截止2007年12月，公司資產(chǎn)總額為17146萬(wàn)元，負(fù)債總額為5315萬(wàn)元，所有者權(quán)益為11831萬(wàn)元。大唐盛華在建設(shè)銀行A市支行開有基本結(jié)算帳戶。截止2007年12月1日，在建設(shè)銀行A市支行存款余額為1500萬(wàn)元；公司無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無(wú)不良信用記錄。通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論：企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增

6、長(zhǎng)趨勢(shì)，自身積累增加，對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目位于A市中心位置，山東路與江蘇路入口處，連通1萬(wàn)余平方米的文明廣場(chǎng)，位于城市中軸黃金核心地段。，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地28804.4平方米（約合43.2畝），建筑總面積.90平方米。42根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，其中住宅93839.70㎡，商業(yè)部分79553.13㎡（其中商場(chǎng)61553.13平方米），停車場(chǎng)為49277.07平方米，共828個(gè)地下車位。項(xiàng)目總建筑面積.90㎡，擬建一棟大型商業(yè)廣場(chǎng)和6棟22層的住宅樓。三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供

7、的資料，“盛華國(guó)際廣場(chǎng)”項(xiàng)目定位為大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)及高端住宅，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越。四、投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及A市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況進(jìn)行計(jì)算。本項(xiàng)目總投資估算為44927.64萬(wàn)元，單位樓面成本為2017.68元/平方米。具體見下表：（開發(fā)投資估算表）序號(hào)工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱造價(jià)或費(fèi)用（元）樓面造價(jià)（元/㎡）百分比（%）1一、征地費(fèi)及土地契稅等511.8425.37%2二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)94.614.69%3三、建筑安裝工程費(fèi)1110.0055.01%4四、（小區(qū)

8、）配套建設(shè)費(fèi)37.251