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1、聶梅生：房地產(chǎn)形勢分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新（9月13日演講實(shí)錄）全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友總會房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長聶梅生教授在9月13日北京國貿(mào)大酒店舉辦的2013中國房地產(chǎn)基金高峰論壇上演講 各位業(yè)界的朋友們，大家早上好，我很高興來參加今天主題非常明確的一個高峰論壇。大家希望從我這里聽到的有一部分是關(guān)于對當(dāng)前房地產(chǎn)形勢的一些看法和政策的判斷，以及下一步關(guān)于中國的房地產(chǎn)投融資這方面大概會有些什么樣的創(chuàng)新和改革。所以我今天這個演講題目名字叫房地產(chǎn)形勢分析與房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新，先說一下今年房地產(chǎn)的總體形勢，我會講的比較快，因?yàn)榇蠹叶贾?，雖然到了八月份我們各項(xiàng)指標(biāo)仍
2、然處于本輪調(diào)控的最高值，但是非常明顯的，二季度以后逐月回落。首先咱們看一下房地產(chǎn)開發(fā)投資，因?yàn)檫@個和我們投融資有關(guān)系，投資實(shí)際上今年到一二月份頂?shù)搅艘粋€最高值，增長的最高值，到22.8以后，平穩(wěn)了一段，但是到八月份跌破了20，這個數(shù)字比較重要。因?yàn)樗凸潭ㄙY產(chǎn)投資有關(guān)系，我們第一架馬車不能掉下去，去年房地產(chǎn)是負(fù)拉動，今年是正拉動，正拉動到一定程度，現(xiàn)在又成了負(fù)拉動，八月份國家固定資產(chǎn)投資增速是12.3%，但是我們房地產(chǎn)投資的增速已經(jīng)掉到19.3%，又形成了負(fù)拉動，并不是今年的房地產(chǎn)投資逐漸的節(jié)節(jié)升高，而是實(shí)際在回落?！ 〈蠹艺f今年房子好賣，銷售量和銷售額都在上升，
3、可以看上升的很高，在一二月份頂?shù)搅?7.6和44.5%，所以催生了國五條，但是你看到這個趨勢下的也非?？?，并不是說高歌猛進(jìn)，一直到12月份，而下跌的趨勢，漲幅實(shí)際是折半，從七十幾到三十幾，從五十到23，我現(xiàn)在不確定金九銀十會不會有一個催生，如果不能的話，這個大勢已經(jīng)是這樣了。這里面有一個問題我想說，為什么和坊間的報道不一樣，那是因?yàn)榉只脑?，一二三四線很大得分化，還有一線趁勢當(dāng)中也分化的很厲害，漲的漲，跌的跌，好賣的好賣，不好賣的不好賣?！ ≡倏匆幌麻_發(fā)商資金，到底開發(fā)區(qū)差不差錢，七月份博鰲論壇都說開發(fā)商不差錢，但是到八月份跌破30，從七月份到八月份跌的比較多，
4、去年在十左右，今年差不多在三十左右，總體來說，這個業(yè)界的資金是不缺的，就算是再繼續(xù)有些下調(diào)，還是不差錢的，所以資金的充裕率仍然是很高的。它的分配比例也和今天的會有關(guān)系，我今天挑出來的數(shù)據(jù)都是和投融資有關(guān)的數(shù)據(jù)。從09年到13年我們開發(fā)商到位資金的分項(xiàng)比例，到底錢從哪來，這點(diǎn)很重要，如果錢確實(shí)是2013年1到8月份比前面的那個柱狀都高了很多，現(xiàn)在已經(jīng)資金到位已經(jīng)七萬多億了，去年到這個時候才只有五萬多億，確實(shí)漲了很多。個人抵押貸款是上面一節(jié)黃的，黑的是定金和預(yù)收款，綠色的是企業(yè)自籌資金，最下面那個是國際貸款，重頭戲是在定金預(yù)收款和企業(yè)自籌資金中間這兩段是中國房地產(chǎn)資金
5、的主要到位，房子好賣。最上面和最下面是來自于銀行，就是按揭和國內(nèi)的開發(fā)貸，這兩個加起來也比去年有大量的增加。我們個貸基本比去年同期大概增加了40%，開發(fā)貸現(xiàn)在是一萬三千億左右，所以從銀行出來的錢不少，直接融資部分仍然占了很大的比例?！ 〈蟾沤鹑跈C(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款到底是多少呢，從08年到現(xiàn)在我們可以看一下，08年的時候大概全年大概七千多億，去年一萬三千多億，現(xiàn)在超過了去年同期，從銀行出來的錢，今年還是得在一萬五千億打不住?，F(xiàn)在的問題在土地上，爭議比較大的仍然在土地上，我們想投資，投資是兩部分，一部分對現(xiàn)有樓盤開發(fā)的投資，另一方面就是開發(fā)商拿地用的錢，這兩部分投資實(shí)際現(xiàn)
6、在都在說地王，都在說地方政府財政緊張，現(xiàn)在全國的數(shù)據(jù)，到底土地的情況怎么樣，我可以跟大家講，八月份土地買地是下來了，不是上去了，現(xiàn)在是負(fù)增長9.1，上個月確實(shí)上去了，是負(fù)增長1.4，并不是像大家想象的，全國土地價格都在上漲，都好賣，其實(shí)不然，購置面積同比比去年同期下降了9.1%，降幅比上個月增大了7.3個百分點(diǎn)，實(shí)際并不是全國都在搶地王，并不是整體的土地非常好出售。這條線現(xiàn)在又下去了，土地出現(xiàn)了各個城市的差異，現(xiàn)在搶的都是北京、上海、深圳，而且就是那么幾快地，在城市中間形成地王，所以還是要有一個冷靜的判斷，八月份土地是下滑的?！ ∥艺f這個差異可能就是當(dāng)期房地產(chǎn)的特
7、點(diǎn)，就是差異化的形成，差異的形成是一種調(diào)整的前期，是整個產(chǎn)業(yè)調(diào)整的前期，是差異化的形成，它處在一個調(diào)整期。為什么會調(diào)整?為什么會出現(xiàn)差異，恰恰是因?yàn)閺慕衲陜蓵院?，這一屆政府對房地產(chǎn)基本叫做沒出政策，沒有強(qiáng)行的干預(yù)。國五條是上一屆政府在兩會之前出的，不是這屆政府出的，所以在政府這一只手沒有發(fā)力，沒有出這個條那個文的，市場從三月份到現(xiàn)在半年之間調(diào)整的結(jié)果就是這種差異化，地王歸地王，賣不出去的賣不出去，北京在今年是名列前茅，環(huán)比漲幅3.22，現(xiàn)在同比漲幅已經(jīng)22了，大大超過了房價調(diào)控目標(biāo)，房價調(diào)控目標(biāo)是不能高于7.5%，北京已經(jīng)超過22了，所以漲的非常之多。在環(huán)比超過
8、1的的城市
