房地產(chǎn)形勢與趨勢聶梅生

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1、房地產(chǎn)形勢與趨勢全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)聶梅生2011年10月2總體而言中國仍是發(fā)展中國家IMF公布的數(shù)據(jù)：2010年中國人均GDP4382美元，列全球第94名1959-2002年美國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例（目前中國房地產(chǎn)約占GDP8%）GDP和城鎮(zhèn)化同步快速互動(dòng)是未來房地產(chǎn)長期發(fā)展的推動(dòng)力中國和西方發(fā)達(dá)國家所處的發(fā)展階段不同，它們大部分是在二戰(zhàn)之前完成了城鎮(zhèn)化進(jìn)程（50%以上），二戰(zhàn)之后30年完成了工業(yè)化進(jìn)程（人均GDP從3000增加到15000美元）。和發(fā)達(dá)國家所不同的是中國經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化同步快速推進(jìn)互動(dòng)（2010年人均GDP超過30

2、00美元的省直轄市已經(jīng)達(dá)到17個(gè)，超過2500美元為24個(gè)）.2009年大力用“鐵、公、機(jī)”基礎(chǔ)設(shè)施投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步刺激了GDP和城鎮(zhèn)化，結(jié)果是助推房地產(chǎn)。以上三者結(jié)伴同行必定是未來房地產(chǎn)發(fā)展的長期推動(dòng)力，但是不同階段的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)將呈現(xiàn)差別。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)1998-2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)注：資料來源：2010年REICO專題報(bào)告1998-2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長平均為1個(gè)百分點(diǎn)。在最為關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長1.77個(gè)

3、百分點(diǎn)。2009-2011年房地產(chǎn)總體情況房地產(chǎn)投資（億元）金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款（億元）銷售面積（億平方米）銷售額（億元）平均房價(jià)（元/米）2009年3623219764（月均1647）9.374399546952010年4826720200（月均1683）10.435250050332011年1-8月377818889（月均1111)）5.99332645553總計(jì)1222804885325.7912975950312021/6/287商品房銷售面積同比回落趨勢形成房地產(chǎn)投資增長逐月放緩%2021/6/289全國房地產(chǎn)景氣指數(shù)逐月下

4、降8月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.12，比7月份下降0.38個(gè)百分點(diǎn)，相當(dāng)于2008年9月的指數(shù)。評(píng)判房地產(chǎn)調(diào)控效果的依據(jù)下半年中國經(jīng)濟(jì)走勢與國際經(jīng)濟(jì)大背景密切相關(guān)，美國國債危機(jī)的后續(xù)影響將使我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策增加了不確定性房價(jià)不能脫離中國經(jīng)濟(jì)的基本面下半年調(diào)控效果不能脫離貨幣政策下半年調(diào)控效果取決于房地產(chǎn)投資走勢下半年調(diào)控效果取決于保障房完成進(jìn)度2021/6/2810調(diào)控效果顯現(xiàn)房價(jià)回調(diào)二季度主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP同比增長9.6%上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長7.6%。8月居民消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)CPI漲6.2%，8

5、月工業(yè)生產(chǎn)者價(jià)格指數(shù)PPI漲同比上漲7.3%。。8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況環(huán)比：價(jià)格下降的城市有16個(gè)，持平的城市有30個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降和持平的城市增加了15個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%同比：同比漲幅回落的城市有40個(gè)，比7月份增加了14個(gè)。同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有45個(gè)。二季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3000元／平方米，同比漲幅為8.85%112021/6/2812國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)2011年8月十大城市住宅價(jià)格指數(shù)2021/6/2813中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)城市環(huán)比漲跌同比漲跌樣本平均價(jià)格（元/平方

6、米）樣本價(jià)格中位數(shù)（元/平方米）廣州0.60%10.31%1542913050武漢0.35%8.29%73826850北京0.25%5.82%2295318150上海-0.12%2.85%2382619600南京-0.22%2.80%1225511100杭州-0.27%3.56%2059717800成都-0.36%6.66%80237150深圳-0.47%7.62%2568721600天津-0.49%1.85%1203311300重慶（主城區(qū)）-1.12%3.66%661657002021/6/2814房價(jià)環(huán)比趨穩(wěn)，同比漲幅接近調(diào)控目標(biāo)房企銷售

7、業(yè)績下滑，存量上升北京市房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)，今年1至8月，北京新建普通住房成交均價(jià)為每平米13874元，比去年全年的14847元/平米低了6.6%，也就是每平米下降了973元。8、9月份多家房企銷售業(yè)績出現(xiàn)下滑——萬科8月銷售金額同比降12.6%，9月降12%。今年前9個(gè)月，萬科新增項(xiàng)目權(quán)益地價(jià)約占同期銷售金額的26％。2010年萬科全年土地款相當(dāng)于銷售金額的53%?！泻５禺a(chǎn)8月銷售面積和銷售額同比下降分別為11.2%和12.9%?！＠禺a(chǎn)8月銷售面積和銷售額同比下36.45%和11.99%?！叭f、保、金、招”存量房二季度分別環(huán)比增長13.6

8、0%、9.60%、15.97%、9.05%。上半年同比增長53.65%、48.48%、33.57%、34.56%2021/6/2815資金鏈全線緊張，