五一廣場項目策劃價值投資分析.doc

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1、五一廣場項目價值投資分析第一部分、外部環(huán)境盛大、空前的十七大差不多落下了帷幕，中國又一次成為了全世界的焦點，而這其中最令人矚目的確實是目前中國經(jīng)濟(jì)仍然在以驚人的速度飛速進(jìn)展著。近些年，隨著改革開發(fā)的深入開展，中國再也不是一個僅靠幾個經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海都市來拉動經(jīng)濟(jì)增長、取得亮點的國家，全面開花已成為了新時期經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的新模式。西部的大力開發(fā)、長江三角洲的全面進(jìn)展、中心都市對周邊的連動效應(yīng)都成為了這一時期的進(jìn)展方向。房地產(chǎn)業(yè)無疑成為了這一進(jìn)展的時期的主角，在深圳、北京、上海等幾個世界級大都市的帶動下，全國各地的房地產(chǎn)市場都有了長足的進(jìn)展，在學(xué)習(xí)大都市新居住理念、新營銷理念的同時，不斷結(jié)合自身都市

2、的客觀事實，總結(jié)出一套適合自身進(jìn)展的新模式。項目所在地張家口市系河北省省轄市。位于河北省西北部，京、冀、晉、蒙四省市(區(qū))交界處，東經(jīng)113°50'-116°30'，北緯39°30'-42°10'，東臨首都北京、西連煤都大同、北靠內(nèi)蒙古草原、南接華北腹地，面向沿海，背靠內(nèi)陸，是溝通中原與北疆、連接中西部資源產(chǎn)區(qū)與東部經(jīng)濟(jì)帶的重要紐帶。?。全市轄4區(qū)13縣，209個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，23個街道辦事處，17/174176個行政村。人口近500萬，總面積約3.69萬平方公里。張家口具有的幾大特點：1、張家口有優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。2、具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢。3、有蘊含著巨大潛力的豐富資源。4

3、、有十分便捷的交通、通信設(shè)施。5、有獨特的名勝古跡和旅游景點。2007年以來，張家口市牢牢抓住“建設(shè)沿海經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展強(qiáng)省”的重大機(jī)遇，各級各部門圍繞“全黨抓經(jīng)濟(jì)，重點抓項目”的主基調(diào)，積極謀劃經(jīng)濟(jì)增長點，探求工作創(chuàng)新點，使生產(chǎn)、投資、消費等領(lǐng)域均呈現(xiàn)出活躍的景象，全市經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)進(jìn)展。一季度，已完成生產(chǎn)總值101.3億元，同比增長15.5%，增幅比上年同期提高了1.7個百分點，創(chuàng)歷史新高，其中三次產(chǎn)業(yè)增加值分不為7.9億元、45.9億元和47.5億元，同比增長15.5%、16.9%和14.1%，對GDP的貢獻(xiàn)率分不為7.9%、49.3%和42.8%。在市委市政府的支持領(lǐng)導(dǎo)下，張家口擁有了前所

4、未有的投資環(huán)境，都市居民的生活水平也處在一個歷史的新高點，17/17都市也迫切需要一個切入點來提升都市的品牌價值和人民的生活水平。在全國大環(huán)境的阻礙和近鄰北京的帶動下，自2006年開始，張家口房地產(chǎn)市場較之前有了一個明顯的突破，短短不到兩年時刻，一大片頗具規(guī)模的新住宅社區(qū)拔地而起，并受到張家口人民的追捧，一時刻難道出現(xiàn)了只有深圳、北京這些大都市才有的新樓盤被搶購一空的現(xiàn)象，居民消費勁得到了最大限度的釋放；同時都市也在積極的進(jìn)行著舊城改造，特不是身為本項目所在地段的都市中心五一廣場路段，憑借其得天獨厚的地理位置和配套設(shè)施，成為了市政府改造工作中的重中之重，也受到了各大投資商的激烈競爭。第二

5、部分、項目分析1、項目名稱：五一廣場2、項目區(qū)位分析：五一廣場項目身處張家口政治經(jīng)濟(jì)文化的核心地帶，一共由三個臨近地塊組成，其中五一廣場地塊位于河北省張家口市的核心地段，其北臨清水河，南側(cè)為五一路，緊鄰張家口市展覽館廣場；張家口師專地塊位于河北省張家口市的核心地帶，師專北臨建南街，南側(cè)為五一路，西側(cè)為黑石壩街并緊鄰五一廣場地塊；第三個地塊為新補(bǔ)充地塊，地處五一廣場地塊的西側(cè)。3、項目綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：五一廣場地塊（初步規(guī)劃）17/17規(guī)劃用地面積105300㎡總建筑面積418235㎡住宅區(qū)建筑面積202000㎡綜合商務(wù)樓建筑面積71050㎡容積率3.00綠化率40.49%師專地塊（初步規(guī)劃）

6、規(guī)劃用地面積58138㎡總建筑面積176949㎡住宅區(qū)建筑面積120008㎡商業(yè)面積27644㎡容積率2.58綠化率39.15%新補(bǔ)充地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積40畝4、項目規(guī)劃項目地處張家口市目前最繁華的地段，張家口市市政府就座立于項目北側(cè)清水河對岸，市區(qū)最大的休閑類公園—人民公園也與本項目隔河向望，景色迷人；市區(qū)內(nèi)最好的醫(yī)院—17/17附屬醫(yī)院和張家口市最好的大學(xué)—張家口北方學(xué)院距離項目也只是是步行5分鐘的路程。商業(yè)配套方面，張家口唯一的商業(yè)步行街位于項目西北側(cè)，步行10分鐘即可到達(dá)，張家口目前面積最大檔次最高的超市帝廣超市就位于與項目一路之隔的勝利路上，能夠講不管是在行政方面、商

7、業(yè)方面依舊在生活配套方面，五一廣場無疑是中心中的中心，在張家口市人民心中有著專門的地位。有鑒于此，擬將本項目打造成為張家口目前最大的高端成熟化社區(qū)，將五一廣場地塊和師專地塊有機(jī)的聯(lián)系起來，從而分期開發(fā)，一舉樹立本項目在張家口房地產(chǎn)的龍頭地位。社區(qū)采取圍合型布局，沿沿河?xùn)|路、五一路、黑石壩路設(shè)置商業(yè)街鋪走廊，提升項目商業(yè)商業(yè)價值，豐富項目居民和周邊居民的生活娛樂配套；同時將商業(yè)與項目住宅科學(xué)化的區(qū)域劃分，營造恬靜、舒適、安全的高段社區(qū)