房地產(chǎn)業(yè)論文.doc

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1、5第十二屆“挑戰(zhàn)杯”全國大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技作品競賽參賽作品關(guān)于葫蘆島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考摘要：房地產(chǎn)業(yè)是葫蘆島的重要支柱產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展也是葫蘆島政府的目標(biāo)，要想使房地產(chǎn)業(yè)得到健康發(fā)展，政府方面應(yīng)該通過了解房地產(chǎn)市場價格的影響因素、了解市場現(xiàn)狀、預(yù)期近期的發(fā)展趨勢、以及使用正確的金融調(diào)控政策使葫蘆島房地產(chǎn)業(yè)健康、和諧的發(fā)展。關(guān)鍵詞：價格基礎(chǔ)，需求因素，消費(fèi)者預(yù)期，金融調(diào)控，建材成本在計劃經(jīng)濟(jì)時期，我國住房建設(shè)和保有規(guī)模較小，房地產(chǎn)業(yè)也不發(fā)達(dá)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入繁榮發(fā)展階段。特別是1998年以來，我

2、國實(shí)行全面住房制度改革，取消了住房實(shí)物分配，房地產(chǎn)業(yè)在葫蘆島也逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，對社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著越來越重要的作用，帶動了國民經(jīng)濟(jì)增長。但是，近些年來葫蘆島的房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，一些開發(fā)商囤地、囤房和搞假按揭，房價高漲、嚴(yán)重超越中低收入家庭購買力，這些問題的存在，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。尤其對于葫蘆島這個正處于發(fā)展期的城市而言，危害不言而喻。近幾年葫蘆島由于受拆遷因素、人口因素、收入因素、觀念因素、城市因素等五大因素的影響，房地產(chǎn)需求逐漸加大，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年上升。隨著區(qū)域

3、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國儲蓄利率降低，居民儲蓄增長量不斷下降，居民對儲蓄的需求逐漸轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)的需求，外部熱錢逐漸涌入房地產(chǎn)，這將大幅度提高房地產(chǎn)業(yè)的價格。增加了其中的泡沫成分。實(shí)際上對于房地產(chǎn)業(yè)，我們應(yīng)該遵循的還是以下幾點(diǎn)：1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平出發(fā)，形成合理的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)應(yīng)適應(yīng)城鄉(xiāng)一體化的要求，合理規(guī)劃城鄉(xiāng)土地利用，嚴(yán)格土地用途管理，認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類和限制類項(xiàng)目用地的規(guī)定，禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)，限制低密度、大套型高檔住房用地供應(yīng)；大力發(fā)展節(jié)能省地

4、環(huán)保型建筑，對于違反標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)單位和施工單位采取嚴(yán)厲措施予以懲罰；通過研究制定適合各地情況的、適度的、有彈性的住房消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并輔以必要的經(jīng)濟(jì)政策，鼓勵城鄉(xiāng)居民對住房的適度消費(fèi)，逐步形成符合我國特點(diǎn)的住房消費(fèi)模式。2.采取多種措施抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平。調(diào)控房價的目的是使房價回歸到合理水平，讓廣大人民群眾能夠通過購房、建房、租房等多種形式，做到“居者有其屋”?？刂品績r上漲，使房價回歸到合理水平，一方面要保持適度的房地產(chǎn)投資規(guī)模，擴(kuò)大以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的普通商品房的供給；另一方面要通過嚴(yán)格住房消費(fèi)信

5、貸發(fā)放以及實(shí)施針對住房投資、投機(jī)活動的綜合稅收政策，降低住房投資、投機(jī)的收益預(yù)期水平，發(fā)揮住房存量在房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)中的作用。3.地方政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管切實(shí)負(fù)起責(zé)任。地方各級政府應(yīng)改變長期實(shí)行的土地高價拍賣的供給模式，在維護(hù)人民群眾利益的立場上，傾聽民眾呼聲、關(guān)心民眾疾苦，堅(jiān)決打擊各種損害群眾利益的不法行為。具體來說，就是要建立科學(xué)透明合理的房地產(chǎn)規(guī)劃審批、開發(fā)流程監(jiān)控機(jī)制，強(qiáng)化公眾對房地產(chǎn)開發(fā)過程的監(jiān)督，制定嚴(yán)厲的行政過錯追究辦法等，依法懲治房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介等環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為，維護(hù)公眾和住房消費(fèi)

6、者的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。但是近些年來對于葫蘆島而言，城市的大力建設(shè)帶動了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化也逐漸走上為人們所關(guān)注的舞臺，55第十二屆“挑戰(zhàn)杯”全國大學(xué)生課外學(xué)術(shù)科技作品競賽參賽作品減少房地產(chǎn)業(yè)的泡沫化成了葫蘆島發(fā)展道路上必須面對的一個重大問題。筆者認(rèn)為要想使葫蘆島房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展應(yīng)該主要從以下三個方面入手：一．了解價格的影響因素1.房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)包括土地、建筑物、和其它地上定著物三個部分，同時又是實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。房地產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特

7、性為基礎(chǔ)的。從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度來看[1]，房地產(chǎn)主要有不可移動、獨(dú)一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值等特性。房地產(chǎn)的特性決定了其價格不同于一般的商品，與一般物價相比，房地產(chǎn)價格有其自身的特性：1.1價格的基礎(chǔ)及表示方式不同房地產(chǎn)具有不可移動性，可轉(zhuǎn)移的并非是房地產(chǎn)本身，而是該房地產(chǎn)的權(quán)利和收益。因此，房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)權(quán)利和收益的購買價格。其表示方式也是多種多樣的，除了價格表示外，還可以用租金表示。1.2形成的時間不同一般商品價格可以標(biāo)準(zhǔn)化，有比較

8、完整的市場，價格形成時間短且比較容易。房地產(chǎn)個別差異大，缺乏完整統(tǒng)一的市場，價格是在過去甚至將來的長期影響下形成的，價格形成時間長且相對比較困難，評估時必須根據(jù)房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)和市場狀況，進(jìn)行具體分析。綜上，房地產(chǎn)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者互相作用、相互影響所形成的。而這些因素又難以定量，且經(jīng)常處于變動之中，房地產(chǎn)評估必須要對此做出細(xì)致分析并正