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《恒大華府整體營銷報(bào)告3.19(415開盤) (NXPowerLite)課件.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、CONTENTS目錄第三部分項(xiàng)目定位第一部分目標(biāo)和任務(wù)第二部分市場及項(xiàng)目解析第四部分營銷推廣方案1、整體戰(zhàn)略2、推廣策略3、銷售策略4、推廣實(shí)施細(xì)則5、銷售實(shí)施細(xì)則6、階段性營銷實(shí)施細(xì)表第一部分目標(biāo)和任務(wù)武漢首個(gè)國際豪宅典范戰(zhàn)略目標(biāo)銷售目標(biāo)——整盤13.4萬方/534套（已拿到預(yù)售證的資源），08年12月底之前完成總銷大定指標(biāo)的90％（約12.07萬方/480套）。4月15日開盤，力爭實(shí)現(xiàn)50%去化量（256套）。價(jià)格目標(biāo)——品牌目標(biāo)——確立恒大在全湖北全武漢的品牌知名度開盤條件為滿足恒大華府項(xiàng)目既定的2008年4月15日開盤需求，應(yīng)于2008年3月底前，完成以下道具的準(zhǔn)
2、備：序號(hào)項(xiàng)目達(dá)到要求1沙盤模型（項(xiàng)目/戶型）全部到位可以使用2物料（所有的樓書、戶型單張）全部到位可以使用33D片全部到位可以使用4工地包裝包裝完畢可以使用5營銷中心包裝完畢可以進(jìn)場6樣板區(qū)包括樣板間、看房通道及園林示范區(qū)均可以交付使用第二部分市場及項(xiàng)目解析宏觀市場武漢市2007年需求量約1300萬平方米，而供應(yīng)量不超過1100萬平方米，年度供求比在1:1.18左右，延續(xù)供不應(yīng)求局面。武漢市成交結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，小房型趨于緊湊，大房型趨向舒適，改善性需求明顯，投資投機(jī)現(xiàn)象并不嚴(yán)重。武漢市環(huán)線結(jié)構(gòu)日益明顯，二環(huán)內(nèi)與二環(huán)外價(jià)差逐漸增大，城市房地產(chǎn)市場日益成熟。武漢市11-12月份
3、，受義和巷地塊高價(jià)成交，及武漢天地、萬科金色家園等項(xiàng)目開盤刺激，市中心項(xiàng)目的價(jià)格將繼續(xù)上漲，但受供應(yīng)量不足以及927新政的影響，成交量將呈現(xiàn)持續(xù)縮減的趨勢。武漢市場總體特征宏觀市場07年3－11月份，整個(gè)武漢商品房市場供求關(guān)系持續(xù)表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢。927新政后，10月供求比1：1.15為下半年最低。11月份受捂盤等因素影響，供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮，供求比攀升至1：1.48。武漢商品住宅供求狀況由2007年最初的1:0.79發(fā)展至11月份的1:1.48,反映市場需求旺盛。持續(xù)的供不應(yīng)求宏觀市場07年10-11月份成交的縮減不排除系列新政的影響。這與06年5月份新政出臺(tái)之后，連續(xù)4
4、月成交低迷相比，07年的市場反應(yīng)則要樂觀得多，在市場連續(xù)9次加息之后，市場成交仍然高于去年同期，也反映出大量的購房者依舊看好后市。宏觀市場新政出臺(tái)成交量出現(xiàn)較大回落單位：萬方07年11月份商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲8.12%，11月已突破5400，回顧07年以來價(jià)格走勢，從5月份開始，武漢商品住宅價(jià)格連續(xù)跳漲，房價(jià)漲幅也不斷攀升。單位:元/平米武漢市場價(jià)格突破5400宏觀市場08年以來，從數(shù)據(jù)上看處于供不應(yīng)求狀態(tài)，但這是基于傳統(tǒng)淡季供應(yīng)量極低的情況下出現(xiàn)的，且成交量依然在低估徘徊，并不表明現(xiàn)在市場形勢好轉(zhuǎn)。武漢商品住宅供求比走勢宏觀市場武漢商品住宅供應(yīng)量走勢武漢商品住宅成交量走
5、勢武漢商品住宅市場近3月十分低迷，08年以來供應(yīng)驟減，在07年10月份后成交量開始下降。宏觀市場07年，武漢商品住宅價(jià)格低谷出現(xiàn)在3月，僅為3508元/平方米，價(jià)格高峰出現(xiàn)在11月，為5407元/平方米，維持了8個(gè)月的上漲局面。12月以來，房價(jià)出現(xiàn)連續(xù)下降，經(jīng)過07年7月以來大幅跳漲以后，房價(jià)在調(diào)控的作用下有所回落，主要是漲幅過大的項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷所致，目前仍未走出低谷。雖然部分在售樓盤價(jià)格也開始松動(dòng)，促銷活動(dòng)增多，但預(yù)計(jì)這種局面將一直持續(xù)到08年4月。宏觀市場武漢商品住宅價(jià)格走勢圖結(jié)論：3月后市場供應(yīng)量仍將在低谷徘徊，供求平穩(wěn)，但存量去化壓力較大。因此短期內(nèi)價(jià)格走勢平穩(wěn)，部
6、分樓盤將出現(xiàn)降價(jià)行為?；嘏瘜⒂写?-5月份的市場觀察。宏觀市場區(qū)域市場光谷區(qū)域市場規(guī)劃利好光谷領(lǐng)銜大武昌強(qiáng)勢外拓根據(jù)武漢城市空間拓展模式以及軌道交通規(guī)劃，大武昌將分別沿東向、南向、北向拓展城市腹地。重點(diǎn)發(fā)展科技新城、南湖新城以及楊春湖城市副中心。而漸入佳境的光谷，無疑將成為武昌區(qū)域東擴(kuò)的主導(dǎo)。楊春湖城市副中心科技新城白沙洲居住組團(tuán)南湖新城區(qū)域市場光谷區(qū)域市場規(guī)劃利好2006年底，世界一流高新技術(shù)園區(qū)——武漢科技新城項(xiàng)目總體規(guī)劃環(huán)評通過國家環(huán)?？偩謱彶?。按規(guī)劃，武漢科技新城以東湖開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，西至二環(huán)線，東至中環(huán)線，北至東湖南岸，南至湯遜湖北岸。規(guī)劃總面積224平方公里，
7、預(yù)投資600億元，人口將達(dá)97萬人。區(qū)域市場光谷區(qū)域市場總體情況量價(jià)齊升：光谷區(qū)域由于一年來區(qū)域內(nèi)樓盤去化迅速，量價(jià)均快速增長。利好不斷：07年3月成為市場迅速攀升的拐點(diǎn)，與光谷的利好消息不斷關(guān)系密切。成交放大：07年7月多個(gè)項(xiàng)目集中開盤或加推，出現(xiàn)了07年最高的一次供應(yīng)量峰值，與往年的夏天淡季形成鮮明對比。從而導(dǎo)致了市場成交量的快速拉升。供需平衡：光谷成交量明顯受影響于供應(yīng)量的多少，側(cè)面反應(yīng)出片區(qū)市場的供需均衡健康。區(qū)域市場單位：萬方單位：萬方近兩年土地供應(yīng)概況年份數(shù)量土地面積建筑面積200611108萬平米173萬平米20
