東莞雙龍舫紅磨坊項目招商推廣方案(2007--20頁)

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1、第一部分、市場分析及項目定位1、市場分析●住宅及商業(yè)市場分析市場分析周邊主要住宅區(qū)人數(shù)圖示：周邊主要住宅區(qū)年齡結構圖示：南銘商業(yè)區(qū)主要業(yè)態(tài)圖示：———————————Page20of20————————————從以上的市場分析圖示可以得出以下結論：〇項目周邊具有充足的消費力；〇項目周邊居住人群的年齡結構偏年輕化，消費方式以目標性消費為主，產品消費結構以時尚、流行產品為主；〇根據馬斯洛的消費層次理論，項目周邊消費人群的消費層面已經從滿足日常溫飽層面轉項目追求物質和精神享受層面，對于產品形態(tài)及表現(xiàn)形式有更高的要求；

2、●SWOT分析〇機會：1、政府支持；2、目標消費半徑內尚未開發(fā)商業(yè)步行街；3、商家有投資熱情；〇優(yōu)勢：1、建筑規(guī)劃和設計理念超前；2、停車位豐富；3、位置優(yōu)越，交通便利；———————————Page20of20————————————1、業(yè)態(tài)規(guī)劃定位合理；2、調整入市價格頗具競爭力；〇劣勢：1、租賃合同期限較短；2、項目周邊人氣不足；3、項目分段經營，造成節(jié)流；4、本地市場消費力欠缺；5、項目規(guī)劃過長；6、項目1－5區(qū)入駐經營商家經營較差；7、項目推廣力度欠缺；〇威脅：1、橫瀝商業(yè)氣氛相對其他鎮(zhèn)區(qū)較差；2、項

3、目離南銘商業(yè)廣場較近，勢必存在客源分流；3、項目周邊規(guī)劃用地欠缺，缺乏消費前景；1、項目現(xiàn)狀及原因分析●主觀現(xiàn)狀：〇推廣方式現(xiàn)狀：招商推廣的方式多種多樣，常見的方式主要有租價折扣、免租期優(yōu)惠、管理費優(yōu)惠等政策型推廣；還有人員推廣、廣告推廣、包裝推廣及商業(yè)氛圍推廣等手段型推廣。在實際的招商推廣中，上述多種方式都可以達到同一目的，但由于每一種具體方式均有各自的優(yōu)點和不足，適應不同的條件和預算，因此必須通過調查研究，分析推廣對象的現(xiàn)狀，并預測市場狀況來選擇相對最佳的招商推廣方式；選擇招商推廣方式的總的要求是：綜合考慮

4、，以客源、投資者———————————Page20of20————————————的感受來取舍，而不是憑企業(yè)的好惡、習慣和費用節(jié)省為依據，在實際運用中根據市場的變動做適時的調整。從政策型推廣來看，采取統(tǒng)一定價的方式是不方便于招商的；同時缺乏對人員推廣的相關只是培訓，僅僅靠人海戰(zhàn)術和簡單的派單是無法達到廣泛傳播項目的目的，現(xiàn)場包裝欠缺吸引力，視覺效果不明顯，加之本身商業(yè)氛圍的不濃厚，直接導致招商進展緩慢。〇推廣策略現(xiàn)狀：招商推廣策略也具有多樣性，比如說直線型推廣策略、層次型推廣策略、化整為零型推廣策略、化零為整型

5、推廣策略等，鑒于每個商業(yè)項目的不可效仿的特點，對于商業(yè)項目的推廣策略的采用也不盡相同；選擇招商推廣策略總的要求是：內外結合，全面考慮，不能只是簡單的采取一種推廣策略，也不能面面俱到，必須結合實際招商現(xiàn)狀，在不同的招商時間節(jié)點采取不同的招商推廣策略。從現(xiàn)正采取的招商推廣策略來看，僅僅采取直線型的推廣策略，是完全不合理的，不具有對抗風險的能力，從而導致戰(zhàn)略戰(zhàn)術的失誤，直接影響招商力度?！窨陀^現(xiàn)狀：〇招商客源現(xiàn)狀：招商客源具有地域型、時段型、資源型、市場型等不同的特點，不是每一個客戶都能在不同的地域、不同的時段、不同

6、的資源環(huán)境下和不同的市場環(huán)境下適應的，相對來說，本地市場客戶相對于其他地域的客戶適應的能力要強。從現(xiàn)在吸引的招商客源來看，大部分吸引的是來自橫瀝市場以外的，或者說是東莞市場以外的客源，自然客戶考慮的因素相對來說就會比本地市場客戶考慮的經營因素要多，這也是直接導致招商效果不明顯的重要因素。〇發(fā)展商現(xiàn)狀：在每個商業(yè)項目開發(fā)的同時，發(fā)展商的名譽和合作程度對于項目的銷售和招商都有著至關重要的作用和引導力?！狿age20of20————————————從雙龍舫項目的發(fā)展商來看，由于投資主體為群體投資，

7、勢必會存在招商工作程序的繁瑣，特別是橫瀝鎮(zhèn)房地產公司對紅磨坊項目的推廣限制和項目1－5區(qū)招商推廣方式和招商策略的不統(tǒng)一，對于紅磨坊項目的招商開展也會產生間接的影響。1、市場分析結論●從深度上來講：深度泛指事物的縱向面，相對紅磨坊項目來說涉及到以下幾個方面：○項目本身有非比尋常的優(yōu)勢，市場前景非?？春?，不論是硬件條件還是軟件條件都具有比較優(yōu)勢；○符合市場發(fā)展定位是項目長期收益的根源；○市場整體大環(huán)境還不成熟，需要一個磨合經營的階段，這個階段需要市場和經營者、投資者及消費者四方來共同經營，營銷推廣是必要的手段，也是

8、必須的手段，是市場在最短的時間內達成默契的有效手段；○戰(zhàn)略戰(zhàn)術的使用是一個綜合的過程，簡單的、原始的招商難以適應市場的發(fā)展趨勢?！駨膹V度上來講：廣度泛指事物的橫向面，相對紅磨坊項目來說涉及到以下幾個方面：○發(fā)展商實力超群，同時具有本地政府支持，容易很快的適應本地市場；○招商客源具有被動性，需要市場力的推動；○項目招商人員能力不足，無法在短時間內成熟到完成項目的整體招商，一個合理而且有效