資產(chǎn)評估學(xué)10房地產(chǎn)評估課件.ppt

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1、第十章：房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估是十分重要的－章，也是目前世界上評估最成熟的部分。房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則就稱為“不動產(chǎn)評估”。但建筑物與土地又不能截然分開。兩者有著密切聯(lián)系?？墒抢碚撋嫌质仟毩⒌模蠈懸徽?，又各有獨到的理論，不能不分別敘述；寫成兩章，又有許多相同之處，難免重復(fù)。本書放到一章講述，但土地與房屋的理論又要分別講述：所以，在第一節(jié)房地產(chǎn)概述中，要分別講土地理論和建筑物理論。進(jìn)行評估時可以放到一起評估。第一節(jié)：房地產(chǎn)概述一、土地土地是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水陸和灘涂。廣義的說，土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物

2、和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體。土地具有二重性，一方面是資源，另一方面是資產(chǎn)。這在城市土地上看得更清楚。土地供給可以分為兩種供給：一是土地的自然供給；二是土地的經(jīng)濟(jì)供給。下面我們來講述這兩種供給：土地的自然供給它是指地球供給人類可利用的土地數(shù)量，它反映了土地供人類使用的天然特性，其數(shù)量包括已利用的土地和未來可利用的土地，即后備土地資源。土地的自然供給是資源一面，是穩(wěn)定的，幾乎不受人為因素和社會經(jīng)濟(jì)因素影響，因此，沒有彈性。一般說來，自然供給的土地，具有五個條件：1.適于人類生存和工作的氣候條件；2.具有適于植物生長的土壤質(zhì)地和氣候條件；3.有可以利用的淡水

3、資源；4.具有可供人類利用的生產(chǎn)資源；5.具有一定的交通條件。土地的經(jīng)濟(jì)供給它是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，對土地進(jìn)行了開發(fā)和整治，可以滿足人類不同需求的供給。土地的經(jīng)濟(jì)供給是人類通過開發(fā)或者再開發(fā)利用而形成的土地供給，因此是資產(chǎn)。這種供給的數(shù)量受人類社會活動影響，是具有很大彈性的。如調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、提高土地集約率等都會影響供給數(shù)量。土地及其定著物稱為不動產(chǎn)所謂定著物是指附著于土地，在于土地不可分離的條件下才可以使用的物體。如建筑物、構(gòu)筑物等。定著物與土地分離要花費相當(dāng)大的勞動和費用，因而會使地價發(fā)生上升變化。地產(chǎn)和房產(chǎn)均屬于不動產(chǎn)。土地的特性應(yīng)該分為自然特性與經(jīng)濟(jì)特性兩

4、種：1.自然特性：位置的固定性；質(zhì)量的差異性；資源的不可再生性；效用的永續(xù)性。2.經(jīng)濟(jì)特性經(jīng)濟(jì)供給的稀缺性；產(chǎn)權(quán)的可壟斷性；利用的多方位性；效益的級差性。二、地租與地價理論（一）地租理論土地沒有價值，但土地具有價格，土地價格是地租的轉(zhuǎn)化形式。根據(jù)地租產(chǎn)生的原因于條件，地租可以分為級差地租和絕對地租兩種形式。馬克思指出，不同地塊的土地，在地理位置、肥沃程度等方面的差別形成了不同等級的土地。等量資本投入到等面積不同等級的土地上，因不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的歸土地所有者占有的超額利潤，便是級差地租。壟斷地租是由壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化而成的地租。壟斷地租的形成，除了土地產(chǎn)權(quán)壟斷以

5、外，還有某些土地具有特殊的自然條件而形成，如受產(chǎn)地、自然環(huán)境和自然資源影響，能產(chǎn)名貴優(yōu)質(zhì)酒，酒的價格由購買者的購買欲和支付能力決定，是一種壟斷價格。（二）地價理論1.馬克思的地價理論按照馬克思的勞動價值論，土地是沒有價值的，因為土地不是勞動的產(chǎn)物。地價不是土地的購買價格，而是土地地租的資本化。沒有開墾的土地是自然物，不是勞動產(chǎn)品，沒有任何價值。同時馬克思又指出：“價格形式不允許價格和價值之間的量的不一致，也就是價值量和它的貨幣表現(xiàn)之間的量的不一致而且能夠包含一個絕對的矛盾，以致貨幣雖然只是商品的價值形式，但價格完全可以不再表現(xiàn)價值。有些東西本身并不是商品，例如良心、名

6、譽等等，但是也可以出賣，通過賦予它們的價格，取得商品的形式，因此，沒有價值的東西在形式上可以具有價格。在這里，價格表現(xiàn)是虛幻的，就像數(shù)學(xué)中的某些數(shù)字一樣?！保ā顿Y本論》法文版82頁－83頁）。2.效用價值理論學(xué)說效用價值是資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩伊的理論，18世紀(jì)被馬克思、恩格斯批判，因為它與勞動價值論對立。但是今天我們必須認(rèn)識世界上還有一類資源資產(chǎn)，它并沒有經(jīng)過勞動創(chuàng)造，而是大自然形成，但它有使用價值，而且對人類使用價值巨大。土地也屬于自然資源。3.地價的基本特征1.地價是地租的資本化；2.地價是權(quán)益價格；3.土地具有增值性；4.地價與土地用途相關(guān)；5.地價具有個別性。三

7、、土地使用權(quán)在我國，城市的土地所有權(quán)屬于國家。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地所有權(quán)除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。集體土地不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)，國有土地所有權(quán)也不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場流轉(zhuǎn)。我國的土地所有權(quán)與使用權(quán)可以分離，土地使用權(quán)可以擁有和轉(zhuǎn)讓。因此，我們所講的地價，是土地使用權(quán)價格。土地使用權(quán)出讓是指國家以所有者身份將使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓于使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種方式。土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：1.居民用地70年；2.