店鋪選址培訓(xùn)課件.ppt

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1、店鋪選址商圈規(guī)劃及要求1店址選擇標(biāo)準(zhǔn)及技巧2門店租金參考系數(shù)3客戶拜訪及談判技巧4課程大綱由于目前房價、地價上漲，再加上地方難找、競爭激烈，房租成本高等問題，很多人以為在黃金地段搶得一席之地就成功了一大半，其實，此后龐大的人事、營銷、租金等費(fèi)用，都會接踵而來，其效益、利潤可能還遠(yuǎn)不及選擇非黃金地段的店鋪。所以，要選擇"最合適"的開店地點，而非"最好最貴"的地點。如何找一個“最合適”的開店地點，有賴于精細(xì)周密的商圈調(diào)查。從調(diào)查結(jié)果，我們可以了解商圈的范圍、特性、結(jié)構(gòu)，客源階層、消費(fèi)水平、人潮流量等因素。商圈指城市中商業(yè)集中的區(qū)域，以店鋪

2、座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算并繪制商圈簡圖。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，次級商業(yè)圈核約占商店顧客的20％；商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少，10%；1、商圈的確定店鋪（核心商圈）顧客占有率50%-70%次級商圈：顧客占有率20%外圍商圈：顧客占有率10%500米1000米1500米混合區(qū)：多元化的消費(fèi)習(xí)性

3、，商住混合工商混合。工業(yè)區(qū)：工廠管理者及打工一族。消費(fèi)習(xí)性是消費(fèi)總量較大，但消費(fèi)水平較低。辦公區(qū)：寫字樓區(qū)。消費(fèi)習(xí)性為便利性。外來人口多，消費(fèi)水平較高。文教區(qū)：學(xué)校集中的區(qū)域。消費(fèi)習(xí)性以學(xué)生居多，消費(fèi)金額不高，休閑、文教類的購買率高。住宅區(qū)：住戶數(shù)量多。消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群體穩(wěn)定，具有便利性，講究親和力。商業(yè)區(qū)：商業(yè)行為比較集中的地區(qū)。消費(fèi)習(xí)性具有快速、流行、沖動購買及消費(fèi)金額不低。2、商圈類型分析2、夢潔商圈的分類城市主干道傳統(tǒng)商圈社區(qū)商圈城市CBD新興區(qū)域大型社區(qū)商圈商圈的分類2、商圈的分類（1）、城市主干道城市交通要道和交通樞紐的

4、商業(yè)街。它是大城市次要的但并不一定集中的商業(yè)街。這些地點是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時間人流量大；店址選擇在這些地點就是為了方便來往人流購物和廣告效應(yīng)。2、商圈的分類（2）、傳統(tǒng)商圈：城市核心的商業(yè)區(qū)域，云集著許多著名的百貨商店和各種專賣商店或步行街，這是全市最主要的、最繁華的商業(yè)區(qū)，在一些較小城市，中央商業(yè)區(qū)是這些城市唯一的購物區(qū)。2、商圈的分類（3）、社區(qū)商圈高檔社區(qū)，城市高收入階層集中的居住區(qū)域；大型的集中住宅區(qū)域；周邊輻射住戶不得低于7000戶。2、商圈的分類（4）、城市CBD城市最主要的大型企事業(yè)單位的集中辦公區(qū)域，如政

5、府、銀行、電信、電力等，也是高收入階層的辦公區(qū)域。2、商圈的分類（5）、新興區(qū)域、大型社區(qū)：城市擴(kuò)張的主要發(fā)展區(qū)域，在建中的或者沒有完全成型的新興商業(yè)區(qū)域或住宅區(qū)域其中城市主干道、中央商業(yè)區(qū)（傳統(tǒng)商圈）、城市CBD等三個商圈可以作為旗艦形象店鋪的選擇區(qū)域。3、構(gòu)成商圈的要素①消費(fèi)者居住條件或者商業(yè)集中條件；②周邊交通設(shè)施便利，即交通便利條件；③附近有吸引人群的機(jī)構(gòu)或設(shè)施，即人潮聚集條件。這三個商圈構(gòu)成要素非常重要，缺一不可，在我們的商圈資料收集及評估分析時，都應(yīng)以此為基本框架。當(dāng)然，在考慮三要素之外，還要注意一些不穩(wěn)定因素，例如人潮流

6、動可能因車站的轉(zhuǎn)移、道路的增改而產(chǎn)生變動等。（1）、消費(fèi)者居住條件：包括商圈內(nèi)人口、戶數(shù)、人口密度的大致情況；商圈內(nèi)消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)慣；商圈的結(jié)構(gòu)--商業(yè)區(qū)、辦公區(qū)、住宅區(qū)、混合區(qū)；以及未來都市計劃是否影響商圈結(jié)構(gòu)。消費(fèi)者居住條件最重要的是確定：商圈范圍有多大？在這個商圈內(nèi)居住人口有多少？廣告促銷所影響的范圍大不大？商圈大小受交通條件、競爭店位置、人口密度等因素影響很大，所以，在選定商卷后，應(yīng)考慮將其大致定個范圍。其中，人口密度又是一項重要因素，如果人口密度低的話、商圈范圍會變大，同時形成了形狀不規(guī)則的范圍，消費(fèi)者在商圈內(nèi)行走、坐車，

7、路途可能會稍遠(yuǎn)，造成一些不利的后果。3、構(gòu)成商圈的要素3、構(gòu)成商圈的要素（2）、交通便利條件：包括商圈內(nèi)主要公車路線；道路整建計劃；商圈內(nèi)主要道路與阻隔商圈道路；車站點與人潮動向有無直接關(guān)系等。尤其需要注意以下幾點：A、店面是否位于公車站牌附近有利的地點？B、乘客下車后，人潮分散比例如何，設(shè)店地點是否位于人潮流向的位置？C、店面有幾面正對大馬路（店面用地面臨道路的方位越多，消費(fèi)者越容易看到，越有利）？D、店面招牌是否醒目，讓人一眼可以看到（包括徒走的人和開車的人）？E、是否具備讓人毫無障礙穿越馬路進(jìn)店消費(fèi)的交通條件？是否能方便停車？3

8、、構(gòu)成商圈的要素（3）、人潮聚集條件：包括人潮流動方向、商圈大小、范圍界線；商圈內(nèi)人潮聚集的原因、商圈發(fā)展的市場潛力；商圈內(nèi)同業(yè)之間的競爭關(guān)系；商圈內(nèi)停車條件、地價、房價等。這一方面的調(diào)查分析將重點研究哪一類人會通行此處