某地產(chǎn)集團地產(chǎn)項目開發(fā)運作方案

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1、xx省xx市xx區(qū)xx集團地產(chǎn)開發(fā)方案運作房地產(chǎn)開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設(shè)完畢，出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括八個步驟，即投資機會尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這八個步驟又可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會交替進行。一、項目開發(fā)流程（一）投資機會選擇與決策分析???投資機會選擇與決策分析，是整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)，類似于我們通

2、常所說的項目可行性研究。???投資機會選擇，通俗來講就是“看地”。在本案中，項目地塊位于xx路南側(cè)，屬繁華路段。我們將要根據(jù)xx集團現(xiàn)存土地的現(xiàn)有狀態(tài)及投資能力，共同提出一個初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽相關(guān)合作的意向書。投資決策分析主要包括市場分析和項目財務(wù)評估兩部分工作。前者主要分析市場的供求關(guān)系、競爭環(huán)境、目標(biāo)市場及其可支付的價格水平；后者則是根據(jù)市場分析的結(jié)果，就項目的經(jīng)營收入與費用進行比較分析。應(yīng)當(dāng)注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進行目標(biāo)市場定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個項目的成敗。（二）前期工作在開展前期工作之前，應(yīng)以xx集團為本體，成

3、立房地產(chǎn)開發(fā)公司，用于開展本地塊的開發(fā)建設(shè)工作，辦理對應(yīng)的各環(huán)節(jié)政府報建備案手續(xù)等。???1、前期工作主要包括以下內(nèi)容：（1）分析擬開發(fā)項目用地的范圍、周邊環(huán)境與特性，以獲取最佳的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益為出發(fā)點，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，按開發(fā)建設(shè)用地獲取土地的使用權(quán)，提出好的規(guī)劃方案。???（2）征地、拆遷、安置、補償。7???（3）規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定。???（4）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃部門許可。???（5）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整。???（6）市政設(shè)施建設(shè)銜接工作的談判與協(xié)議。???（7）爭取短期和長期信貸。???（8）對擬建中的項目尋找預(yù)租（售）的客戶。???（9）對市場

4、狀況進行進一步的分析，初步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平。???（10）對開發(fā)成本和可能的工程量進行更詳細(xì)的估算。???（11）對承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進行初步洽商。???（12）開發(fā)項目的保險事宜洽談。上述工作完成后，最好對項目應(yīng)再進行一次財務(wù)評估。因為前期工作需要花費一定時間，而這段時間內(nèi)決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性有可能已經(jīng)發(fā)生變化，由此看出，前期工作的重要性在項目建設(shè)開發(fā)是否成功有著不可忽視的影響作用。當(dāng)然，通過市場機制以招標(biāo)、拍賣或協(xié)議方式獲取土地使用權(quán)時，土地的規(guī)劃使用條件已在有關(guān)“公告”、“文件”中列明（如容積率、覆蓋率、用途、限高等），但有關(guān)的具體設(shè)計方案，仍

5、有待規(guī)劃部門審批。獲取土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進行詳細(xì)設(shè)計、編制工作量清單，與各階段中標(biāo)承建單位談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。進行這些工作往往要花費很多時間，在準(zhǔn)備項目可行性研究（財務(wù)評估）報告時必須考慮這個時間因素。???2、開發(fā)方案實施前的工作???在開發(fā)方案具體實施以前，必須制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略，全程項目管理及資金監(jiān)控，以確保開發(fā)項目工期、成本、質(zhì)量和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。???（1）安排有關(guān)現(xiàn)場辦公會、項目協(xié)調(diào)會的會議計劃。???（2）編制項目開發(fā)進度表，預(yù)估現(xiàn)金流。???（3）對所有工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒進行檢查，如不完備，需要在議定的時間內(nèi)完成。以上各項工作內(nèi)容落實之后

6、，就可以開始進入建設(shè)階段。7（一）建設(shè)階段???建設(shè)階段是開發(fā)項目建筑工程的施工過程，即把開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間點上的過程。項目建設(shè)階段一開始，就意味著在選定的開發(fā)地點，以在特定時間段上分布的特定成本，來開發(fā)建設(shè)一組特定的建筑物。???在此階段的主要任務(wù)轉(zhuǎn)為如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算；同時，開發(fā)商還要出面處理工程變更問題；解決施工中出現(xiàn)的爭議，支付工程進度款；確保工程按預(yù)先進度計劃實施。由于在建設(shè)階段存在著追加成本或工期拖延的可能性，故開發(fā)商必須密切注意項目建設(shè)過程的進展，定期視察現(xiàn)場，定期與派駐工地的監(jiān)理工程師會晤，以了解整個建設(shè)過程的全貌。從中不難看出

7、專業(yè)的項目管理團隊在建設(shè)實戰(zhàn)階段的重要性。（二）租售階段???項目建設(shè)完畢后，開發(fā)商除了要辦理竣工驗收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計的開發(fā)成本是否被突破，實際工期較計劃工期是否有拖延。同時，在項目建設(shè)前或建設(shè)過程中也可通過預(yù)租或預(yù)售的形式落實了部分買家或使用者；但在有些情況下，開發(fā)商也有可能在項目完工或接近完工時才開始進行市場營銷工作。???對出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場狀況、開發(fā)商對回收資金的迫切程度和開發(fā)項目