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《某地產(chǎn)集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、xx省xx市xx區(qū)xx集團(tuán)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從有投資意向開(kāi)始至項(xiàng)目建設(shè)完畢，出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循開(kāi)發(fā)規(guī)律的程序。一般說(shuō)來(lái)，這個(gè)程序包括八個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找與篩選、細(xì)化投資方案、可行性研究、合同談判、正式簽署有關(guān)合作協(xié)議、工程建設(shè)、竣工投入使用和房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。這八個(gè)步驟又可以劃分為四個(gè)階段，即投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，在某些情況下各階段的工作可能會(huì)交替進(jìn)行。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析???投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)
2、，類似于我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目可行性研究。???投資機(jī)會(huì)選擇，通俗來(lái)講就是“看地”。在本案中，項(xiàng)目地塊位于xx路南側(cè)，屬繁華路段。我們將要根據(jù)xx集團(tuán)現(xiàn)存土地的現(xiàn)有狀態(tài)及投資能力，共同提出一個(gè)初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽相關(guān)合作的意向書(shū)。投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估兩部分工作。前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格水平；后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。應(yīng)當(dāng)注意到，市場(chǎng)研究對(duì)于選擇投資方向、初步確定開(kāi)發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。（二）前期工作在開(kāi)展前期工作
3、之前，應(yīng)以xx集團(tuán)為本體，成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，用于開(kāi)展本地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作，辦理對(duì)應(yīng)的各環(huán)節(jié)政府報(bào)建備案手續(xù)等。???1、前期工作主要包括以下內(nèi)容：（1）分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的范圍、周邊環(huán)境與特性，以獲取最佳的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益為出發(fā)點(diǎn)，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，按開(kāi)發(fā)建設(shè)用地獲取土地的使用權(quán)，提出好的規(guī)劃方案。???（2）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償。7???（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定。???（4）與城市規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商，獲得規(guī)劃部門(mén)許可。???（5）施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整。???（6）市政設(shè)施建設(shè)銜接工作的談判與協(xié)議。???（7）爭(zhēng)取短期和長(zhǎng)期信貸。???（8）對(duì)擬建中的項(xiàng)
4、目尋找預(yù)租（售）的客戶。???（9）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平。???（10）對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算。???（11）對(duì)承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。???（12）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜洽談。上述工作完成后，最好對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)估。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而這段時(shí)間內(nèi)決定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性有可能已經(jīng)發(fā)生變化，由此看出，前期工作的重要性在項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)是否成功有著不可忽視的影響作用。當(dāng)然，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制以招標(biāo)、拍賣(mài)或協(xié)議方式獲取土地使用權(quán)時(shí)，土地的規(guī)劃使用條件已在有關(guān)“公告”、“文件”中列明（如
5、容積率、覆蓋率、用途、限高等），但有關(guān)的具體設(shè)計(jì)方案，仍有待規(guī)劃部門(mén)審批。獲取土地使用權(quán)后的最后準(zhǔn)備工作就是進(jìn)行詳細(xì)設(shè)計(jì)、編制工作量清單，與各階段中標(biāo)承建單位談判并簽訂建設(shè)工程施工承包合同。進(jìn)行這些工作往往要花費(fèi)很多時(shí)間，在準(zhǔn)備項(xiàng)目可行性研究（財(cái)務(wù)評(píng)估）報(bào)告時(shí)必須考慮這個(gè)時(shí)間因素。???2、開(kāi)發(fā)方案實(shí)施前的工作???在開(kāi)發(fā)方案具體實(shí)施以前，必須制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的監(jiān)控策略，全程項(xiàng)目管理及資金監(jiān)控，以確保開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工期、成本、質(zhì)量和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。???（1）安排有關(guān)現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)的會(huì)議計(jì)劃。???（2）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流。???（3）對(duì)所有工程圖紙是否準(zhǔn)備就
6、緒進(jìn)行檢查，如不完備，需要在議定的時(shí)間內(nèi)完成。以上各項(xiàng)工作內(nèi)容落實(shí)之后，就可以開(kāi)始進(jìn)入建設(shè)階段。7（一）建設(shè)階段???建設(shè)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過(guò)程，即把開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間點(diǎn)上的過(guò)程。項(xiàng)目建設(shè)階段一開(kāi)始，就意味著在選定的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，以在特定時(shí)間段上分布的特定成本，來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)一組特定的建筑物。???在此階段的主要任務(wù)轉(zhuǎn)為如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還要出面處理工程變更問(wèn)題；解決施工中出現(xiàn)的爭(zhēng)議，支付工程進(jìn)度款；確保工程按預(yù)先進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施。由于在建設(shè)階段存在著追加成本或工期拖延的可能性，故開(kāi)發(fā)商必須密切注意項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的進(jìn)展，
7、定期視察現(xiàn)場(chǎng)，定期與派駐工地的監(jiān)理工程師會(huì)晤，以了解整個(gè)建設(shè)過(guò)程的全貌。從中不難看出專業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)在建設(shè)實(shí)戰(zhàn)階段的重要性。（二）租售階段???項(xiàng)目建設(shè)完畢后，開(kāi)發(fā)商除了要辦理竣工驗(yàn)收和政府批準(zhǔn)入住的手續(xù)外，往往要看預(yù)計(jì)的開(kāi)發(fā)成本是否被突破，實(shí)際工期較計(jì)劃工期是否有拖延。同時(shí)，在項(xiàng)目建設(shè)前或建設(shè)過(guò)程中也可通過(guò)預(yù)租或預(yù)售的形式落實(shí)了部分買(mǎi)家或使用者；但在有些情況下，開(kāi)發(fā)商也有可能在項(xiàng)目完工或接近完工時(shí)才開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷工作。???對(duì)出租或出售兩種處置方式而言，一般要根據(jù)市場(chǎng)狀況、開(kāi)發(fā)商對(duì)回收資金的迫切程度和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目
