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《物業(yè)管理服務(wù)的基本概念內(nèi)容和要求.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、物業(yè)管理服務(wù)的基本概念內(nèi)容和要求目的：就是要我們回答以下四個問題：物業(yè)管理是什么？物業(yè)管理怎么樣？物業(yè)管理干什么？物業(yè)管理如何做好？?一、物業(yè)管理是什么?“物業(yè)”指的是單元性的房地產(chǎn)，確切地說是指已建成并投入使用的各類房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。物業(yè)有大小之別，它可以是一個完整的住宅區(qū)，也可以是其中的一棟樓宇、一個單元。物業(yè)可以包含各種建筑物類型，如住宅、商業(yè)大廈、酒店賓館、工業(yè)廠房、加油站、影院、體育館、會展中心、綜合大廈等。個人、家庭、企業(yè)或企業(yè)集團擁有的房產(chǎn)、地產(chǎn)均可稱為物業(yè)。2、物業(yè)的屬性（1）物業(yè)的自然屬性物業(yè)的二元性（兼有土地與建筑物二者特
2、有的各種屬性），物業(yè)的有限性（由土地的有限性決定）；物業(yè)的差異性和多樣性（物業(yè)的差異性主要由土地的優(yōu)劣決定；物業(yè)的多樣性主要是指物業(yè)形式的多樣性）物業(yè)的固定性（空間位臵的不可移動性）物業(yè)的永久性和長期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直至喪失物理壽命；長期性是就建筑物而言的，在正常情況下，建筑物可供人們長期使用，也可以一次性出售或多次出租）物業(yè)的配套性與系統(tǒng)性（物業(yè)的配套性是指物業(yè)以其各種齊全的配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性，物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分；物業(yè)的系統(tǒng)性要求各種配套設(shè)施齊全形成一個完善的系統(tǒng)，
3、充分發(fā)揮其功能。）（2）物業(yè)的經(jīng)濟屬性物業(yè)的商品性（物業(yè)是一種商品，具有使用價值和經(jīng)濟價值）；物業(yè)的稀缺性（相對于人類的需要而言，物業(yè)在供應(yīng)上是稀缺的。一方面表現(xiàn)為在土地資源供應(yīng)上的絕對短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)上的相對短缺）；物業(yè)的保值、增值性（通過物業(yè)管理可以實現(xiàn)物業(yè)的保值增值，雖然物業(yè)的價格有升有降，上下波動，但是從長期來看，物業(yè)價格無疑呈螺旋式上升趨勢）；?物業(yè)的宏觀調(diào)控性（由于物業(yè)的稀缺性，且關(guān)系到國計民生、社會穩(wěn)定的重大問題，因而政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要）?(3)物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)是指物權(quán)人
4、在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。物業(yè)交易的實質(zhì)并非實物形態(tài)的房屋、土地、設(shè)備設(shè)施，而是附著在實物上的權(quán)益。購入物業(yè)就意味著購入不動產(chǎn)物權(quán)，包括占有、使用、收益、分配四項權(quán)能，形成了一個完整、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系下，各種權(quán)利可以進行組合、也可以單獨行使、享有。?3、物業(yè)的主要組成要素已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物;?與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；與這些屋宇的建筑相鄰的場地、庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路附著在上述實體上的各項權(quán)益。4、物業(yè)管理的定義廣義的物業(yè)管理裝修管理是物業(yè)管理服務(wù)過程中的重點和
5、難點之一，在于業(yè)主的物業(yè)實用、美觀、舒適與建筑安全和公共權(quán)益之間的矛盾。裝修管理的重點在于有效監(jiān)督法律法規(guī)規(guī)定的制止裝修行為和未經(jīng)批準的裝修行為；難點在于物業(yè)管理企業(yè)無法及時制止違法違規(guī)的裝修行為。?5、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)?(1)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別在于：合同的當事雙方和合同期限不同。業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理進入常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)階段。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理范圍、物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房的使用、共用部
6、位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出、資料的移交、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。??（2）物業(yè)管理服務(wù)事項房屋及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理維修服務(wù)（房屋維修、供配電、供排水、消防、電梯等）；物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)（清潔衛(wèi)生、白蟻防治及綠化等）；公共秩序管理服務(wù)（公共安全、消防安全及車輛停放等）；物業(yè)管理風(fēng)險防范及緊急事件處理（人為破壞、自然災(zāi)害等）；?社區(qū)文化管理服務(wù)；客戶及物業(yè)檔案管理服務(wù)；?物業(yè)的財務(wù)管理。（3）物業(yè)管理費的一般構(gòu)成物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：??1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；?2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施
7、設(shè)備的日常運行、維護費用；?3）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；?4）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；?5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；??6）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；?7）辦公費用；?8）管理費分攤；??9）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；?10）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。?四、物業(yè)管理如何做好?物業(yè)管理既是專業(yè)，又不是專業(yè)。說它是個專業(yè)吧，物業(yè)管理每天遇到的都是業(yè)主和物業(yè)使用人生活中急需解決的家居小事。說它不是個專業(yè)吧，可物業(yè)管理畢竟有它的作業(yè)流程以及需
8、要遵循的法律法規(guī)政等。?
