南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范

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1、南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范天下房地產(chǎn)法律服務(wù)網(wǎng)南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范【實施日期】2003/02/20【頒布單位】通房［2003］17號【失效日期】關(guān)于印發(fā)《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》的通知市區(qū)各開發(fā)、建設(shè)、拆遷實施單位，各有關(guān)拆遷評估單位、各縣(市)建設(shè)局：　根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通政發(fā)［2003］16號)規(guī)定，現(xiàn)將《南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范》印發(fā)給你

2、們，請遵照執(zhí)行。二○○三年二月二十日南通市城市房屋拆遷補償價評估技術(shù)規(guī)范第一章總則一、根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號以下簡稱拆遷《條例》）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》（以下簡稱省《條例》）、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》（通政發(fā)［2003］16號）及其他有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)范。二、本規(guī)范所稱城市房屋拆遷補償價，是指政府指導(dǎo)下的被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價，不同于市場調(diào)節(jié)下的由交易雙方協(xié)商確定的市場價。三、本規(guī)范適用于城市房屋拆遷補償價的評估(以下簡稱拆遷評估)。四、拆遷評估的目的在于為房屋拆遷提供補償依據(jù)。五、依照房地產(chǎn)評估的一般規(guī)律,拆遷評估可采用市場

3、比較法、路線價法等方法。六、承擔拆遷評估業(yè)務(wù)的評估機構(gòu)及其評估人員應(yīng)遵守職業(yè)道德，講求評估信譽，實行良好服務(wù)，并對估價報告的內(nèi)容和結(jié)果負責。七、拆遷評估應(yīng)遵循公平、合法、替代和估價時點的原則。拆遷評估時，應(yīng)將《房屋拆遷許可證》和拆遷公告規(guī)定的拆遷時間作為同一工程項目統(tǒng)一的估價時點。八、本規(guī)范未規(guī)定的事項，應(yīng)依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定、規(guī)范和房地產(chǎn)市場評估常規(guī)辦理。第二章拆遷評估的基本步驟和方法一、拆遷評估的基本步驟為：(一)掌握被評估房屋的合法權(quán)屬關(guān)系和依據(jù)；(二)根據(jù)合法性依據(jù)進行實地勘測評估；(三)繪制、填寫評估材料；(四)編制評估報告；(五)報告評估結(jié)果。二、拆遷評估的方法拆遷

4、評估采用市場比較法、路線價法等實施評估。對同一評估單位(樓房以幢為評估單位，平房以戶為評估單位)，采用同一評估方法實施評估。評估的計量單位為被拆遷房屋的建筑面積。(一)市場比較法1．本方法主要適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地和興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：城市國有土地上的被拆遷房屋補償額=合法建筑面積的建安成新價+合法土地使用面積的區(qū)位補償基價（合法土地使用面積小于合法建筑面積的以建筑面積計算區(qū)位補償基價）。興建時使用的土地為農(nóng)民集體所有土地上的被拆遷房屋補償額按通政發(fā)[2003]16號文件第五章的規(guī)定評估。3．本辦法修正的因素和標準為

5、：(1)被評估房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級、成新因素的修正。按《南通市市區(qū)各類被拆遷房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級評估標準》（附表2）和《南通市各類被拆遷房屋成新評定標準》（附表3）、《南通市各類被拆遷房屋成新折舊率》（附表4）對照評估。(2)被評估成套住宅房屋所處樓層因素的修正。（見下表）樓層系數(shù)（%）層次二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓底層00000二層0+2+3+3+3三層0+4+6+8四層-2+4+6五層-30六層-4(3)被評估成套住宅房屋為多層標準住宅水、電、氣配套設(shè)施齊全的，按評估值的+3%進行修正。(4)被評估房屋環(huán)境因素的修正。根據(jù)被拆遷房屋所處的自然環(huán)境、社會環(huán)境、居住環(huán)境在眺望、景

6、觀、噪音、空氣污染、建筑密度、道路交通、周邊綠化、受教育（學校、幼兒園）、購物、就醫(yī)方面的因素進行修正，修正權(quán)重比在-2%至2%之間。（5）對超出被評估房屋結(jié)構(gòu)等級條件以外的設(shè)施設(shè)備和裝璜、裝修項目的補償評估，按《南通市市區(qū)房屋拆遷附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾、裝潢補償標準》（附表6）單列進行評估。4、對處于城市規(guī)劃區(qū)邊緣集體土地征用后被拆遷，所在村、組有條件在另處安排宅基地供其移地遷建住房，經(jīng)市、縣規(guī)劃管理部門同意實施的，對被拆遷房屋的遷建成本進行補償。南通市市區(qū)被拆遷房屋遷建成本補償價，按《南通市市區(qū)被拆遷房屋遷建補償費標準》（見下表）評估?！∧贤ㄊ惺袇^(qū)被拆遷房屋遷建補償費標準房屋結(jié)構(gòu)混

7、合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)等級一二三一二三一二補償標準元/m2450400350300280240180150(二)路線價法1．本方法適用于非住宅房屋的拆遷評估。2．本方法的計算公式為：房屋拆遷補償額=區(qū)位價補償額+被拆遷房屋建安價補償額(1)區(qū)位補償價的確定。根據(jù)《南通市市區(qū)非住宅房屋路線（段）區(qū)類劃分》（附表7）和被拆遷非住宅房屋臨街面狀態(tài)因素與樓層因素（按下表“非住宅房屋臨街面狀態(tài)調(diào)整系數(shù)表”和“非住宅房屋樓層調(diào)整修正表”），對非住宅房屋拆遷區(qū)位補償指導(dǎo)價進