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1、這個數(shù)據(jù)什么概念呢，如果上海一整月的成交數(shù)值都是25萬平的話，那么一個月的成交就是750萬平米房，而上海歷年來平均每年的成交量也只在1000萬平左右。從中完全可以感受到這個數(shù)據(jù)的恐怖，不禁讓人覺得這個市場已經(jīng)瘋了，特別是上海這幾天出現(xiàn)的排隊離婚拿買房指標(biāo)的情景，不禁讓人覺得荒誕與諷刺。（注：近期，上海出現(xiàn)“準(zhǔn)備于9月推出進(jìn)一步收緊房貸政策”的傳聞，部分售樓處出現(xiàn)火爆現(xiàn)象，甚至有市民為規(guī)避“政策”而離婚。針對這一現(xiàn)象，29日，上海市住建委正式辟謠。）同時，隨著2016年一二線城市“地王”頻出，讓人深覺房產(chǎn)市場還是會蒸蒸日上地發(fā)展，民眾對于房價回落的夢也許是碎
2、了一地。紛紛“慷慨解囊”，欲趕上房產(chǎn)狂歡的最后一趟末班車。那么在這么瘋狂的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)背后的邏輯和真相，你應(yīng)該有哪些了解呢？PartOne:?資本是永恒的邏輯一、房產(chǎn)已由產(chǎn)業(yè)時代進(jìn)入資本時代房產(chǎn)如今已經(jīng)告別人本主義，民本主義的產(chǎn)業(yè)時代，自我發(fā)展到資本統(tǒng)治的時代，也是房產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)的最高形態(tài)。誠然，房產(chǎn)從一開始就和金融資本脫不了干系，甚至是國家對于經(jīng)濟(jì)的調(diào)控手段，但是那是形而上學(xué)的宏觀經(jīng)濟(jì)層面的分析。筆者由于對宏觀經(jīng)濟(jì)沒有太多的發(fā)言權(quán)，只從企業(yè)層面觀察的事實去闡述房價攀高，房產(chǎn)交易瘋狂的邏輯。如今的房產(chǎn)開發(fā)商眼中，房子不只是房子，土地不只是土地，而是新的金融和
3、資本的運作工具——以房地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)（土地、房屋、房地產(chǎn)公司股權(quán)），以價格上升作為確定性預(yù)期，以成本不斷下降的低息資金和理財產(chǎn)品作為燃料，以價格重估作為抵押型金融體系的潤滑劑，以其他產(chǎn)業(yè)的萎縮作為跳板，以居民負(fù)債率的上升作為對價，進(jìn)入“上漲、上漲、只要上漲大家都是贏家”的向上沖刺期。如果說囤地、捂盤、炒地、炒房、加杠桿等等，可以作為房地產(chǎn)資本主義的早期形態(tài);現(xiàn)在則是中期，就是大規(guī)模使用金融工具(貸款和金融機(jī)構(gòu)的場外配資)，盡可能加杠桿，充分利用地價上升來擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表;負(fù)債越多越好，用“負(fù)債”競逐“資產(chǎn)”(包括房地產(chǎn)公司股權(quán))，然后拉升資產(chǎn)價格，或者
4、快速周轉(zhuǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流，以現(xiàn)金流為依托進(jìn)一步融資擴(kuò)張。而后期是將高估資產(chǎn)證券化打包為CDS，CDO出售給民眾，將風(fēng)險分散給群眾，讓社會為其買單?，F(xiàn)階段，房產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模使用的金融工具大致有如下幾種：發(fā)行公開公司債和私募債，發(fā)行購房應(yīng)收賬款的ABS（資產(chǎn)支持證券），入股農(nóng)村商業(yè)銀行，與股份制銀行戰(zhàn)略合作，成立合資保險公司等。模式也不外乎是競拍一二線城市的土地，由于土地估值在地方政府的限制性放出之后日益攀高，拍下之后的增值間接增加了公司的凈資產(chǎn)，降低了已有的負(fù)債率，從而提高了債權(quán)評級，繼而可以發(fā)更多成本更低的債。而由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，其他行業(yè)都呈現(xiàn)出頹廢的趨勢，只
5、有地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)呈現(xiàn)繁榮的景象，所以銀行和保險資金都搶著向地產(chǎn)公司放貸。資料來源wind上圖可以瞥見近兩年來，地產(chǎn)公司的發(fā)債規(guī)模不斷攀升。房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力持續(xù)下降，實在太有錢了。筆者微信中的資管群中曾就下圖進(jìn)行過一些有趣的討論。雖然銀行和信托的同事們自己也是深陷囹圄，苦于房價的高企，但是紛紛表示其他的同行都在做，自己要是不做這些業(yè)務(wù)，不說買房，連買水果的錢都賺不到。雖然是句玩笑話，但是從中可以看出，金融機(jī)構(gòu)的資金是有投資壓力的，現(xiàn)階段由于投向其他產(chǎn)業(yè)的資金壞賬都很高，唯有房產(chǎn)是大家一致性看好的產(chǎn)業(yè)，所以資金都往地產(chǎn)涌入。又進(jìn)一步推升新的“地王”。二、那么
6、地產(chǎn)企業(yè)通過什么賺錢呢？現(xiàn)階段地產(chǎn)本身通過銷售還是有利潤回籠的，但是未來的盈利方向肯定會是金融，而且已經(jīng)在往這個方向進(jìn)化了。屆時房地產(chǎn)好像一個資金流進(jìn)流出的管道，最重要的功夫不是像制造業(yè)的產(chǎn)品經(jīng)理那樣做產(chǎn)品，而是看誰能整合更多金融資源，高杠桿撬動大規(guī)模的資金，然后通過房地產(chǎn)項目實現(xiàn)規(guī)?；挠貓?。為什么這么說呢？A股主要地產(chǎn)公司毛利率和凈利率折線圖：據(jù)中金公司最新的房產(chǎn)研究報告顯示，A股主要地產(chǎn)公司2016年2季度累計毛利率有所下降，從更長的時間周期看來趨勢是不斷下降的，已降至了歷史低點，而且在同一階段還伴隨著中國式量化寬松的政策以及后期的息準(zhǔn)雙降的背景
7、。所以可以預(yù)見，隨著地王游戲的不斷升華，中國地產(chǎn)商的利潤率會不斷的壓縮，而且這將是懸崖式下跌的過程。畢竟房價可以通過政府調(diào)控而抑制增幅，但如果沒有新的地王出現(xiàn)，就沒有新的接盤者，那么那些拍的地王的巨型房企們就身陷囹圄了。而且上圖中中金覆蓋的上市的地產(chǎn)公司中比較優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，更小的一些地產(chǎn)公司的情況更加不容樂觀。而且這個行業(yè)正面臨著一場洗牌，資金實力跟不上的開發(fā)商會玩不起一二線城市的拿地游戲，進(jìn)而被淘汰出局。所以你可以看到越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)在建立自己的金融平臺，全力爭取金融牌照。只要手里有資金了，就會在下個風(fēng)口有更多的選擇權(quán)?？梢匀プ龈黝惖禺a(chǎn)項目的配套，智慧
8、建筑等，也可以向恒大一樣涉足更多的其他領(lǐng)域。PartTwo:?真相
