延吉房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告.ppt

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1、2018.07延吉房地產(chǎn)市場調(diào)研圖解延吉：城市南北兩側(cè)為山區(qū)，以布爾哈通河為發(fā)展主軸；伴隨著政府的搬遷與高鐵站的建設(shè)，西部新區(qū)表現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭城市地貌：城市南北兩側(cè)為山地，山地之間形成東西向河流干道——布爾哈通河，城市以河流為主線，沿河流布局發(fā)展，城市主干道東西向延伸；西部板塊：州政府、法院等政府單位，體育場、高鐵站、萬達(dá)等城市核心配套集中布局帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。政務(wù)中心工業(yè)區(qū)長白山路沿河路公園路光明街人民路布爾哈通河帽兒山國家森林公園山地山地山地山地山地延邊州州委延邊大學(xué)延邊朝陽川機(jī)場延邊火車站延邊高鐵站市中心/商業(yè)中心城市功能分區(qū)：東部為傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，分布城市僅有的卷煙廠、

2、啤酒廠等第二產(chǎn)業(yè)；中部為城市中心，商貿(mào)、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)達(dá)；西部為發(fā)展新區(qū)，以政府西遷、重大配套設(shè)施建設(shè)為主導(dǎo)，打造城市開發(fā)熱點(diǎn)板塊，同時(shí)區(qū)域擁有良好的生態(tài)環(huán)境，已成為城市改善客戶置業(yè)的首選區(qū)域。板塊劃分:整個(gè)市區(qū)分為六大板塊，客戶重疊度高，板塊間競爭激烈北部居住板塊板塊特征：定位核心居住區(qū)，有一定環(huán)境優(yōu)勢，部分項(xiàng)目通過稀缺多層產(chǎn)品獲得改善客戶認(rèn)可；產(chǎn)品：高層為主/多層；客戶：區(qū)域內(nèi)原住居民，在市中心工作的上班族，因產(chǎn)品形式而置業(yè)的改善人群；西部新區(qū)板塊板塊特征：城市發(fā)展主方向，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，改善客戶置業(yè)首選；產(chǎn)品：高層，90-100平兩居為主力；客戶：項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單

3、位職工、私營業(yè)主為主延大板塊板塊特征：近公園、近市中心，文化休閑活動(dòng)聚集地；產(chǎn)品：高層，主力面積在100平以上；客戶：企事業(yè)單位職工、延吉大學(xué)教師、經(jīng)營業(yè)主、出國務(wù)工人員；河南板塊板塊特征：無強(qiáng)勢資源，居住環(huán)境較差；發(fā)展較慢；產(chǎn)品：多層/高層；客戶：高層以地緣客戶為主；洋房輻射整個(gè)延吉市區(qū)，改善為主；東部板塊板塊特征：傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，面貌較差，以剛需、舊改為主；產(chǎn)品：多層/高層，產(chǎn)品面積相對偏??；客戶：年輕低收入者、外來客戶為主，漢族占比較高，對其它板塊的吸引力弱；君鈺府萬達(dá)華府上海城廣澤紅府蘇州印象高地公園現(xiàn)代國際大千城經(jīng)緯國際金達(dá)萊1號(hào)海蘭江花園新星宇和悅佰翠園領(lǐng)域東城天池首

4、府百合帝苑東郡花園大洋雅苑河北板塊板塊特征：城市幾何中心，商業(yè)中心，項(xiàng)目一般伴有大體量商鋪，層數(shù)可達(dá)7-8層；產(chǎn)品：高層，面積較復(fù)合，居住密度高；客戶：市區(qū)私營業(yè)主，青睞城生活的年輕人，周邊縣市的高端置業(yè)客群；達(dá)沃斯小鎮(zhèn)江山墅新星宇之洲帽兒山板塊板塊特征：旅游資源豐富，高端物業(yè)聚集區(qū)，開發(fā)程度低；產(chǎn)品：洋房/別墅；客戶：輻射整個(gè)延吉市區(qū)，養(yǎng)老（目前在外地打拼，給自己選購養(yǎng)老的地方）度假（作為第二/三居住場所）為主；朝族客戶明顯多于漢族客戶；御翠園香山花苑版塊北部居住板塊北部居住板塊東部板塊河南板塊帽兒山板塊西部新區(qū)板塊特征定位核心居住區(qū)，有一定環(huán)境優(yōu)勢，部分項(xiàng)目通過稀缺多層產(chǎn)

5、品獲得改善客戶認(rèn)可城市幾何中心，商業(yè)中心，項(xiàng)目一般伴有大體量商鋪，層數(shù)可達(dá)7-8層傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，面貌較差，以剛需、舊改為主無強(qiáng)勢資源，居住環(huán)境較差；發(fā)展較慢旅游資源豐富，高端物業(yè)聚集區(qū)，開發(fā)程度低城市發(fā)展主方向，熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，改善客戶置業(yè)首選產(chǎn)品高層為主/多層高層，面積較復(fù)合，居住密度高多層/高層，產(chǎn)品面積相對偏小多層/高層洋房/別墅高層，90-100平兩居為主力客戶區(qū)域內(nèi)原住居民，在市中心工作的上班族，因產(chǎn)品形式而置業(yè)的改善人群市區(qū)私營業(yè)主，青睞城生活的年輕人，周邊縣市的高端置業(yè)客群年輕低收入者、外來客戶為主，漢族占比較高，對其它板塊的吸引力弱高層以地緣客戶為主；洋房輻射整個(gè)

6、延吉市區(qū)，改善為主輻射整個(gè)延吉市區(qū)，養(yǎng)老（目前在外地打拼，給自己選購養(yǎng)老的地方）度假（作為第二/三居住場所）為主；朝族客戶明顯多于漢族客戶項(xiàng)目周邊的企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主為主價(jià)格4500-5500元/平6500-7500元/平3500-4000元/平3800元/平5000/10000元/平4800元/平市場主要項(xiàng)目案例卡萬達(dá)廣場上海城蘇州印象君鈺府高地公園萬達(dá)廣場位置延河路與新民北街交匯處開發(fā)商延吉萬達(dá)廣場投資有限公司占地面積14.7㎡建筑面積55.6萬㎡容積率3.8綠化率-建筑類型高層、購物中心、寫字樓、酒店、公寓開盤時(shí)間2014年9月份價(jià)格開盤均價(jià)4488，現(xiàn)均價(jià)500

7、0戶型面積88、98、120、140戶數(shù)總戶數(shù)2100戶裝修情況毛坯案場配置開發(fā)商自售項(xiàng)目看點(diǎn)：本案為城市新區(qū)，品牌開發(fā)企業(yè)綜合體項(xiàng)目80%主流供應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：項(xiàng)目主流供應(yīng)面積為97平兩室與140平的三室戶型，占比達(dá)80%，主要吸引改善客戶產(chǎn)品信息物業(yè)類型居室戶型面積（㎡）建筑面積（㎡）面積比套數(shù)套數(shù)比均價(jià)總價(jià)（萬元）高層兩居89106808%12010%448840974656034%48040%43三居1201440010%12010%531406720048%48040%62萬達(dá)華府項(xiàng)目成交量價(jià)情況