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《城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設計思想創(chuàng)新.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。
1、城市核心商圈的大型商業(yè)綜合體設計思想創(chuàng)新一、?城市綜合體的商業(yè)建筑策劃思想與體系1.?城市綜合體的商業(yè)建筑策劃新思想（１）?基于全壽命周期的綜合體成本理念???????項目建設開發(fā)和運營以及拆除成本，改變傳統(tǒng)的核算理念，對建筑設計及其優(yōu)化提出了更高的要求，有利于我們轉(zhuǎn)變觀念，從個長遠的角度控制總體成本。建筑節(jié)能和與二氧化碳排放最低的思想，有利于中國城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展，為城市的節(jié)能減排做出貢獻。（２）?商業(yè)規(guī)劃與建筑設計方案的最佳匹配???????商業(yè)規(guī)劃與建筑設計概念設計需要同步，爾后根據(jù)招商結(jié)果和經(jīng)營管理方案
2、深化建筑設計方案。讓不同業(yè)態(tài)在建筑空間合理分布，形成合理的客流動線與貨流動線。表1商業(yè)規(guī)劃與建筑設計初步方案的最佳匹配方法?1?初步的商業(yè)規(guī)劃與概念設計結(jié)合?2?概念設計與不同業(yè)態(tài)模擬經(jīng)營分析結(jié)合?3?招商摸底與建筑方案修正優(yōu)化結(jié)合，深化業(yè)態(tài)方案?4?商業(yè)規(guī)劃的動線路與建筑設計初步方案結(jié)合我隊組織縣交通、運管、運輸企業(yè)認真開展了春運宣傳活動，圍繞治理"三超一疲勞"，向廣大司乘人員和群眾開展了宣傳教育，累計教育5000余人次;二是在二月份聯(lián)合縣委宣傳部、科技局、衛(wèi)生局開展了"三下鄉(xiāng)"宣傳活動2.?城市綜合體開發(fā)的流程
3、體系圖1綜合體流程圖3.?城市綜合體價值提升方法在價值最大化方面，我們重視系統(tǒng)論在綜合體價值最大化方面的應用，通過總結(jié)六本木以及國內(nèi)數(shù)個綜合體項目策劃與招商經(jīng)營實踐,深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理首次在業(yè)界提出五種提升綜合體價值的方法：1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購物中心、商業(yè)街區(qū)、寫字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。2.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價值得到最佳發(fā)揮。在徐州中央國際廣場項目業(yè)態(tài)規(guī)劃中，需要考慮注重聚集人氣，特別是以購物中心的形式以對面金鷹購物中心進行有效的競爭，共同繁榮中心商圈。
4、我隊組織縣交通、運管、運輸企業(yè)認真開展了春運宣傳活動，圍繞治理"三超一疲勞"，向廣大司乘人員和群眾開展了宣傳教育，累計教育5000余人次;二是在二月份聯(lián)合縣委宣傳部、科技局、衛(wèi)生局開展了"三下鄉(xiāng)"宣傳活動3.通過良好的經(jīng)營管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進一流的主力百貨商場，最后引進大賣場；招商順序是讓對項目收益貢獻最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個城市商業(yè)綜合體物業(yè)價值。4.通過主題文化的創(chuàng)新,提升整個物業(yè)的品味和價值。5.過規(guī)劃城市綜合體的視覺形象，做好視覺形象與裝修設計的銜接工作，提升整個項目的商業(yè)價值。以上
5、五個方法由深圳新摩爾商業(yè)管理公司在國內(nèi)多個城市綜合體項目中得到推廣應用，取得了良好經(jīng)濟效益。二、?城市核心商圈的商業(yè)綜合體價值最大化與功能取舍1.?土地價值最大化與綜合體物業(yè)開發(fā)比例???????綜合體開發(fā)商希望策劃與設計單位幫助尋找到土地價值最大化的物業(yè)比例和建筑設計上能夠成熟的方案。以徐州綜合體項目為例，占地面積為4萬平方米，最初規(guī)劃方案為雙塔樓，我們對此方案進行深化，對項目商業(yè)部分進行街區(qū)分割，形成最大面積可售物業(yè)，經(jīng)過深圳新摩爾公司計算分析，在不銷售商鋪的前提下，重點銷售塔樓物業(yè)的情況下，該方案投入產(chǎn)出不理
6、想，難以在較短時間回籠項目投資；如果在初期銷售商鋪，對項目長期利益有較大損失，不利于項目的商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營。我隊組織縣交通、運管、運輸企業(yè)認真開展了春運宣傳活動，圍繞治理"三超一疲勞"，向廣大司乘人員和群眾開展了宣傳教育，累計教育5000余人次;二是在二月份聯(lián)合縣委宣傳部、科技局、衛(wèi)生局開展了"三下鄉(xiāng)"宣傳活動圖2地上建筑26萬平方米的雙塔樓方案??????從長期利益角度來講，兩個塔樓方案局限較大。在三個塔樓方案中我們希望主樓的酒店面積為4萬平方米，商業(yè)裙樓為7層（商業(yè)部分為四層），5－7層為五星級酒店配套，在200
7、米高度的塔樓中我們希望寫字樓面積最大化，這部分寫字樓售價能夠達到每平方米1萬元，比后面的塔樓能夠高出3000元左右。表2徐州綜合體項目調(diào)整后比例我隊組織縣交通、運管、運輸企業(yè)認真開展了春運宣傳活動，圍繞治理"三超一疲勞"，向廣大司乘人員和群眾開展了宣傳教育，累計教育5000余人次;二是在二月份聯(lián)合縣委宣傳部、科技局、衛(wèi)生局開展了"三下鄉(xiāng)"宣傳活動圖3??35萬平方米三塔樓方案2.?土地價值與物業(yè)位置研究???????城市核心商業(yè)區(qū)的土地價值較高，不同的位置對物業(yè)商業(yè)價值影響較大，我們需要根據(jù)地塊特點按照物業(yè)的不同性
8、質(zhì)安排最佳位置。我隊組織縣交通、運管、運輸企業(yè)認真開展了春運宣傳活動，圍繞治理"三超一疲勞"，向廣大司乘人員和群眾開展了宣傳教育，累計教育5000余人次;二是在二月份聯(lián)合縣委宣傳部、科技局、衛(wèi)生局開展了"三下鄉(xiāng)"宣傳活動云龍山和云龍湖方向圖4徐州中央國際廣場綜合體項目位置平面圖???????我隊組織縣交通、運管、運輸企業(yè)認真開展了春運宣傳活動，圍繞治理"三超
