社區(qū)型購(gòu)物中心將成為上海購(gòu)物中心發(fā)展的主流.doc

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1、社區(qū)型購(gòu)物中心將成為上海購(gòu)物中心發(fā)展的主流摘要近幾年來(lái)，購(gòu)物中心的發(fā)展進(jìn)入大爆發(fā)，如今繁華商圈的購(gòu)物中心已近飽和，除很多都市購(gòu)物中心外，社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展相對(duì)成熟和集中。和都市購(gòu)物中心不同的是，社區(qū)型購(gòu)物中心有自己屬地化的消費(fèi)人群和特殊的營(yíng)銷策略，針對(duì)這些消費(fèi)人群，社區(qū)型購(gòu)物中心也推出自己獨(dú)特的營(yíng)銷活動(dòng)和服務(wù)方式。上海乃至全國(guó)的購(gòu)物中心已經(jīng)從一味追求大體量、超廣輻射面和高端時(shí)尚路線，轉(zhuǎn)而向區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心演變，在上海未來(lái)商業(yè)中心的發(fā)展進(jìn)程中，社區(qū)型購(gòu)物中心必將成為發(fā)展的主流趨勢(shì)。本文首先對(duì)社區(qū)型購(gòu)物中心做了概念上的界定，隨后簡(jiǎn)要介紹了上海社區(qū)型購(gòu)物中心的發(fā)展現(xiàn)狀，其中將筆者實(shí)際調(diào)研

2、的四個(gè)社區(qū)型購(gòu)物中心做了樣本的橫向?qū)Ρ?，最后分析總結(jié)了社區(qū)型購(gòu)物中心成為上海購(gòu)物中心發(fā)展主流趨勢(shì)的原因。關(guān)鍵詞：社區(qū)型購(gòu)物中心、主流趨勢(shì)目錄1、概念的界定-4-1.1社區(qū)型購(gòu)物中心的基本概念-4-1.2社區(qū)型購(gòu)物中心的主要業(yè)態(tài)組合-4-1.3社區(qū)型購(gòu)物中心的主要特征-4-1.3.1社區(qū)型購(gòu)物中心集合多元業(yè)態(tài)、多種功能，面向大多數(shù)消費(fèi)群體-5-1.3.2社區(qū)型購(gòu)物中心實(shí)行所有權(quán)、管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離的管理模式-5-1.3.3社區(qū)型購(gòu)物中心內(nèi)部的統(tǒng)一管理使多元業(yè)態(tài)產(chǎn)生系統(tǒng)集成效應(yīng)-5-1.3.4社區(qū)型購(gòu)物中心的核心業(yè)務(wù)是按自身定位進(jìn)行招商項(xiàng)目的組合-5-1.3.5社區(qū)型購(gòu)物中心的營(yíng)銷目標(biāo)是

3、吸引人氣，給商戶帶來(lái)大量客源-6-1.3.6社區(qū)型購(gòu)物中心具有雙向服務(wù)功能-6-2、上海社區(qū)型購(gòu)物中心發(fā)展現(xiàn)狀——樣本對(duì)比分析-6-2.1六種業(yè)態(tài)對(duì)比-7-2.1.1百貨-7-2.1.2專業(yè)賣場(chǎng)-7-2.1.3零售購(gòu)物-7-2.1.4餐飲-8-2.1.5娛樂(lè)休閑-8-2.1.6服務(wù)-8-2.2三個(gè)主要影響布局的因素對(duì)比-9-2.2.1客群定位-9-2.2.2人流動(dòng)線-9-2.2.3空間形態(tài)-9-3、社區(qū)型購(gòu)物中心成為主流的原因-10-3.1可解決大型購(gòu)物中心遠(yuǎn)距離、大面積、多功能所帶來(lái)的問(wèn)題-11-3.2從投資者的角度來(lái)看，社區(qū)型購(gòu)物中心投資回報(bào)穩(wěn)健-11-3.3社區(qū)型購(gòu)物中心具有鮮明的

4、親民特色-11-1、概念的界定1.1社區(qū)型購(gòu)物中心的基本概念社區(qū)型購(gòu)物中心是指在多個(gè)居住區(qū)的中心，與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)，設(shè)置較完善的、以滿足居民日常生活為主的商業(yè)和服務(wù)業(yè)，服務(wù)對(duì)象為該區(qū)及部分外來(lái)消費(fèi)者的規(guī)模較大的社區(qū)商業(yè)。一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)型購(gòu)物中心建筑面積在10萬(wàn)平米以內(nèi)，輻射半徑為5~10公里，有20~40個(gè)租賃店，包括大型綜合超市、專業(yè)店、專賣店、飲食服務(wù)及其他店，停車位300~500個(gè)，各個(gè)租賃店獨(dú)立開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使用各自的信息系統(tǒng)。1.2社區(qū)型購(gòu)物中心的主要業(yè)態(tài)組合商業(yè)類型詳細(xì)描述百貨通常是中小型百貨公司，通常是社區(qū)型購(gòu)物中心的主力店專業(yè)賣場(chǎng)不僅包括生活綜合賣場(chǎng)、超市，也包括家居

5、、家電、運(yùn)動(dòng)用品等專業(yè)賣場(chǎng)零售購(gòu)物包括以零售形式販賣各種商品的專業(yè)店、專賣店餐飲包括各種口味的中西料理、咖啡店、茶館、面包店以及大型美食廣場(chǎng)等休閑娛樂(lè)包括電影院、游樂(lè)場(chǎng)、KTV、健身、溜冰場(chǎng)、美容美發(fā)、個(gè)人護(hù)理等服務(wù)包括文化、教育、醫(yī)療、銀行在內(nèi)的生活服務(wù)配套1.3社區(qū)型購(gòu)物中心的主要特征1.3.1社區(qū)型購(gòu)物中心集合多元業(yè)態(tài)、多種功能，面向大多數(shù)消費(fèi)群體　　社區(qū)購(gòu)物中心以社區(qū)居民多方面的消費(fèi)需求為依據(jù)，實(shí)行不同業(yè)態(tài)同場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了多元業(yè)態(tài)、多種服務(wù)功能的聚集，形成了一站式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式。它有效地降低了顧客選擇和享受各種消費(fèi)的時(shí)間成本、交通成本。社區(qū)購(gòu)物中心盡管有自己的目標(biāo)顧客，但并不限定

6、顧客的層次，以充分尊重各類消費(fèi)者的選擇權(quán)，從而使盡可能多的消費(fèi)者以各種目的聚集到社區(qū)購(gòu)物中心來(lái)。1.3.2社區(qū)型購(gòu)物中心實(shí)行所有權(quán)、管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分離的管理模式　　社區(qū)購(gòu)物中心一般由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理，眾多商戶在統(tǒng)一管理下從事獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)。這種管理模式強(qiáng)調(diào)了社會(huì)分工的作用和技能的專業(yè)化，分工明確，各司其職，有利于發(fā)揮各自的專長(zhǎng)和優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)高效率運(yùn)營(yíng)。1.3.3社區(qū)型購(gòu)物中心內(nèi)部的統(tǒng)一管理使多元業(yè)態(tài)產(chǎn)生系統(tǒng)集成效應(yīng)　　社區(qū)購(gòu)物中心雖然聚集了各種業(yè)態(tài)、各種行業(yè)的商戶，各商戶實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，但社區(qū)購(gòu)物中心有統(tǒng)一的管理

7、體系，統(tǒng)一營(yíng)銷策劃，統(tǒng)一對(duì)外宣傳，統(tǒng)一處理公關(guān)事務(wù)，從而保證社區(qū)購(gòu)物中心在營(yíng)銷策略和形象上的一致性。多種業(yè)態(tài)在同一個(gè)空間并存共生，分工協(xié)作，互補(bǔ)互利，形成整體規(guī)模，降低了單店經(jīng)營(yíng)者和購(gòu)物中心管理者的交易成本，產(chǎn)生出“整體大于部分之和”的系統(tǒng)集成效應(yīng)?！　?.3.4社區(qū)型購(gòu)物中心的核心業(yè)務(wù)是按自身定位進(jìn)行招商項(xiàng)目的組合　　社區(qū)購(gòu)物中心不同于單一的零售業(yè)態(tài)，它的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不僅體現(xiàn)在商品組合和商品銷售上，更體現(xiàn)在它的綜合組合能力上，即各