美侖美奐項(xiàng)目策劃書(shū)65.doc

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1、...美侖美奐項(xiàng)目策劃書(shū)目錄第一章：開(kāi)發(fā)公司組織機(jī)構(gòu)第二章：項(xiàng)目概述第三章：區(qū)域市場(chǎng)分析第四章：項(xiàng)目外部環(huán)境分析第五章：項(xiàng)目總體發(fā)展策略及營(yíng)銷(xiāo)推廣相關(guān)定位策略第六章：經(jīng)濟(jì)分析第七章：風(fēng)險(xiǎn)控制第八章：項(xiàng)目策略可行?前??言.......本策劃書(shū)主要就靜一地產(chǎn)公司位于市南坪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行了可行性分析，從項(xiàng)目的基礎(chǔ)狀況到市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了客觀(guān)闡述，對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展方向和未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)情況及項(xiàng)目的定位等提出了相關(guān)策略；同時(shí)也對(duì)項(xiàng)目的投資估算、資金籌措以及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估等方面進(jìn)行了分析，以求全面地、真實(shí)地、可行地反映本

2、項(xiàng)目的未來(lái)開(kāi)發(fā)走勢(shì)，力求最大程度認(rèn)識(shí)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，展望開(kāi)發(fā)前景，不錯(cuò)過(guò)一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)贏取利益的投資機(jī)會(huì)以及對(duì)其作好各方面的準(zhǔn)備。?第一章：開(kāi)發(fā)公司組織機(jī)構(gòu)一、靜一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)介靜一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系市裕達(dá)科技企業(yè)集團(tuán)下屬的全資房地產(chǎn)企業(yè)。裕達(dá)科技是一家集工業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)、物業(yè)流通、國(guó)際貿(mào)易的綜合性集團(tuán)企業(yè)，其業(yè)務(wù)遍布東南亞各國(guó)。靜一公司成立于2000年,主要從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。公司注冊(cè)資本800萬(wàn)，屬三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)（目前擬申報(bào)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)）。截止2004年末，公司資產(chǎn)總額為17928萬(wàn)元。其中：所有者權(quán)益資本14231萬(wàn)元，

3、資產(chǎn)負(fù)債率20.63％。2002年－2004年共實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入25136.03萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利稅總額6411.68萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)純利潤(rùn)4295.83萬(wàn)元。公司自成立以來(lái)首先與天奇物業(yè)公司共同投資21000萬(wàn)元成功開(kāi)發(fā)了位于江北塔坪的“天奇·怡暢苑”小區(qū)，該項(xiàng)目建筑面積達(dá)112000平方米；后又于2003年與洋世達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)位于南坪瑪瑙溪的“華庭”第四期工程項(xiàng)目，以上項(xiàng)目已竣工交付使用。公司目前儲(chǔ)地?cái)M開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有：一、位于南坪經(jīng)開(kāi)區(qū)的美侖美奐，該項(xiàng)目占地80畝，總建筑規(guī)模22萬(wàn)平方米，目前正在開(kāi)展立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)建相關(guān)準(zhǔn)

4、備工作；二、南岸茶園開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目，占地200畝，目前正在開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；三、南岸濱江路項(xiàng)目，占地25畝，與洋世達(dá)集團(tuán)聯(lián)建。??????靜一地產(chǎn)現(xiàn)有職員62人，其中擁有大學(xué)本科學(xué)歷的占50%以上，具有中、高級(jí)職稱(chēng)以上占60%.......，專(zhuān)業(yè)配套全面，是一個(gè)具有較高協(xié)作能力的團(tuán)隊(duì)。其法人代表為靜。公司秉承“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、拼搏、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，“以信為社會(huì)創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品；以誠(chéng)為客戶(hù)提供優(yōu)良服務(wù)”的企業(yè)宗旨和經(jīng)營(yíng)理念，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上積極探索，大膽超前創(chuàng)新，為社會(huì)提供各具特色的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品。二、項(xiàng)目主要管理人員1、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)

5、理：2、副總經(jīng)理：3、財(cái)務(wù)總監(jiān)：4、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)：??????????????5、項(xiàng)目工程部經(jīng)理：6、項(xiàng)目管理機(jī)制房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的綜合經(jīng)營(yíng)體系，它牽涉的方面很廣：證照手續(xù)、工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)保險(xiǎn)等；它的生產(chǎn)周期長(zhǎng)，至少2-3年，其中發(fā)生的突然事件不少。所以，靜一地產(chǎn)從一開(kāi)始就從機(jī)制的建立上考慮滿(mǎn)足美侖美奐項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。.......??第二章：項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述“美侖美奐”項(xiàng)目位于市南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)青龍路、白鶴路交匯處。占地面積80畝，用地面積約49331平方米，項(xiàng)目總建筑面積約25萬(wàn)平方

6、米。地塊呈不規(guī)則四邊形，北高南低，高差約為11米左右。南、北方向均為現(xiàn)狀道路，西面為規(guī)劃道路。.......項(xiàng)目右鄰麥德龍超市、西南方向臨長(zhǎng)江，周邊有南坪中學(xué)、人民小學(xué)、中國(guó)電信等配套設(shè)施，有多條公交線(xiàn)路通往該區(qū)域。目前項(xiàng)目周邊已建樓盤(pán)有春風(fēng)綠苑、競(jìng)地·溯源居、翠堤春曉、駿逸天下、美地、美堤雅城等眾多著名小區(qū)，整個(gè)區(qū)域正在逐步形成一個(gè)大型高檔濱江居住社區(qū)。開(kāi)發(fā)商擬把本項(xiàng)目打造成一個(gè)具有現(xiàn)代居住水平的人文、生態(tài)、高尚住宅綜合社區(qū)。二、項(xiàng)目臨界狀況北面：臨經(jīng)開(kāi)區(qū)多家企業(yè)，如：力之星摩托、天派服飾、迪馬汽車(chē)南面：臨美堤雅城西

7、面：臨隆鑫地塊東面：臨成盛建設(shè)集團(tuán)辦公大樓三、項(xiàng)目總體建設(shè)規(guī)模定位項(xiàng)目總建筑面積25萬(wàn)平方米，共10幢高層(32層與22層)中小型戶(hù)型住宅和15000平方米的(一、二層)的商業(yè)用房，分二期建設(shè)，總體布局追求高雅、簡(jiǎn)潔、大方、錯(cuò)落有序、大視野、大景觀(guān)。四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目用地規(guī)模80畝項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模25萬(wàn)平方米其中：居住建筑面積205122平方米.......沿街商業(yè)用房面積12150平方米配套公建建筑面積3000平方米幼兒園建筑面積1500平方米地下室建筑面積28228平方米容積率5.0建筑密度20%綠地率35%

8、綠化面積17300平方米車(chē)位數(shù)750個(gè)（其中地面車(chē)位75輛）總居住戶(hù)數(shù)1776戶(hù)其中：四室二廳174戶(hù)（占9.79%）三室二廳1048戶(hù)（占59%）二室二廳322戶(hù)（占18.13%）一室一廳232戶(hù)（占13.06%）?第三章、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析1、部環(huán)境※項(xiàng)目地處經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和規(guī)劃中的“南濱新城”，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃、擬建完善?！?xiàng)目地塊高