盤(pán)龍城寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃推廣

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1、盤(pán)龍城寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃推廣第一部分??市場(chǎng)篇武漢房地產(chǎn)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)分析漢陽(yáng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)??漢口寫(xiě)字樓分析?武昌寫(xiě)字樓分析?武漢市場(chǎng)分析???武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)概況2006年的房地產(chǎn)大戲已落下帷幕，回顧這一年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在一片喧鬧之中，對(duì)比住宅、商業(yè)市場(chǎng)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍似一方凈土，延續(xù)著幾年來(lái)不溫不火的態(tài)勢(shì)。2006年的武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為中央政府調(diào)控之外的寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍呈現(xiàn)甲、乙級(jí)寫(xiě)字樓租金增長(zhǎng)乏力，入駐率提升緩慢；有效市場(chǎng)供應(yīng)量少，銷(xiāo)售情況乏善可陳的狀況，難以成為市場(chǎng)上的亮點(diǎn)。　　以最具代表性的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)而言，在存量

2、方面，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓8座，主要聚集在武漢金融街之稱的建設(shè)大道沿線。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，武漢市現(xiàn)有甲級(jí)寫(xiě)字樓存量在59萬(wàn)平方米左右，其平均租金水平一年來(lái)維持在58元/月/平方米左右，入駐率在一年時(shí)間僅提升了約2個(gè)百分點(diǎn)，徘徊在80％左右。供應(yīng)方面，民生銀行大廈、新世界中心等達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，在取得預(yù)售資格后遲遲未能入市，因此，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)本年延續(xù)05年情況，新增項(xiàng)目依然為零。甲級(jí)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售市場(chǎng)主要以重新包裝后的存量寫(xiě)字樓為主，銷(xiāo)售價(jià)格平均在7000元/平方米左右，與同等地段高檔住宅價(jià)格相似。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，武漢各類(lèi)寫(xiě)

3、字樓的新增供應(yīng)量在1996年至2005年十年間接近380萬(wàn)平方米，而在上海、北京等地近幾年來(lái)各類(lèi)寫(xiě)字樓的每年的供應(yīng)量就超過(guò)百萬(wàn)平方米，而租金和入駐率遠(yuǎn)高于武漢的水平。拋開(kāi)經(jīng)濟(jì)水平等因素，武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展緩慢仍是不爭(zhēng)的事實(shí)?！∫?、漢陽(yáng)寫(xiě)字樓分析：漢元中心位于漢陽(yáng)鐘家村漢元中心（原漢商大廈）；起價(jià)3588元㎡，均價(jià)4000元㎡，最高價(jià)4500元㎡　總建筑面積：21507.16㎡；漢陽(yáng)商場(chǎng)即將擴(kuò)建，占地約10畝，建筑面積約4.9萬(wàn)平方米，包括百貨、寫(xiě)字樓、商業(yè)街、酒店，將成為漢陽(yáng)地標(biāo)性商業(yè)建筑。一層約1300㎡　車(chē)位約3

4、0；租金23元/㎡　物業(yè)管理3.8元/㎡（統(tǒng)一含水費(fèi)）　層高4.5M　開(kāi)盤(pán)時(shí)間2005－6－12　總戶數(shù)240　公推25%　樓層狀況1棟17F新區(qū)首席寫(xiě)字樓，主推戶型40-80平方米全裝修，75%出租率；空調(diào)自理?結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)?建成時(shí)間2001年　物業(yè)管理公司：武漢漢商物業(yè)管理有限公司　開(kāi)發(fā)商：武漢漢商集團(tuán)　　長(zhǎng)江廣場(chǎng)位于古琴臺(tái)　總建筑面積17.6畝　　均價(jià)3000元/㎡　結(jié)構(gòu)外墻磚混　開(kāi)發(fā)商：長(zhǎng)江廣場(chǎng)發(fā)展公司　租金20元/㎡　物業(yè)費(fèi)2.5元/㎡　　一層10戶大約850㎡　31層　出租率50%地處漢陽(yáng)古琴臺(tái)龜山北麓月湖之畔

5、車(chē)站正后，東臨江漢一橋，北瀕漢水之濱，南靠古琴臺(tái)，西望月湖風(fēng)景。交通便利，挾三鎮(zhèn)之要沖占三江之秀麗，湖光山色、魚(yú)舟晚唱，雄視武漢三鎮(zhèn)。有三部電梯二層地下泊車(chē)　目前漢陽(yáng)正提出“宜居漢陽(yáng)’的口號(hào)，把房地產(chǎn)作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)發(fā)展，由于漢陽(yáng)城區(qū)的湖泊水系比較豐富、環(huán)境好，很多年輕人選擇到漢陽(yáng)安家，這樣就出現(xiàn)了工作在武昌、漢口，而生活在漢陽(yáng)的一個(gè)群體?！睗h陽(yáng)寫(xiě)字樓基本情況介紹：寫(xiě)字樓名稱?平均租價(jià)?檔次?出租率漢元中心?23元/㎡?普通?75%長(zhǎng)江廣場(chǎng)?20元/㎡?普通?50%二、漢口寫(xiě)字樓分析1．經(jīng)過(guò)分析目前漢口地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如

6、下特征：?集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、武廣周邊、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊n?n寫(xiě)字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為6000/平方米，平均租金+物管費(fèi)為20到80元/平方米/月，其中代表物業(yè)：國(guó)貿(mào)??均價(jià)＋租金+物管費(fèi)10000+55+20元（如果物管費(fèi)為23元，空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間）????新世界均價(jià)＋租金+物管費(fèi)8000+60+23元（空調(diào)使用與商場(chǎng)同時(shí)間，周六周日至18：00）世貿(mào)??均價(jià)＋租金+物管費(fèi)5000+40+18元武廣??均價(jià)＋租金+物管費(fèi)4500+25+13元（空調(diào)使用是早上9點(diǎn)到

7、下午6點(diǎn)）?n寫(xiě)字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)?n寫(xiě)字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷(xiāo)售率比較低，整體不到40％?買(mǎi)n寫(xiě)字樓的客戶主要是國(guó)內(nèi)知名企業(yè)，外企多以租為主?純n寫(xiě)字樓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受高層商住兩用樓開(kāi)發(fā)影響較大，整個(gè)市場(chǎng)還是供大于求，如果政府能真正加大市場(chǎng)管理力度，禁止在住宅區(qū)辦公，那么商住樓的客戶便是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在客戶?投資型n寫(xiě)字樓產(chǎn)品略顯不足。金融一條街上多數(shù)寫(xiě)字樓只租不售，主要原因是這些樓盤(pán)屬于銀行自有物業(yè)，銀行將它們作為一種固定資產(chǎn)而保留所有權(quán)。目前金融一條

8、街上主要可售寫(xiě)字樓僅有新世界國(guó)貿(mào)大廈，招商銀行大廈、瑞通廣場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了銷(xiāo)售期。?租賃客戶偏好性強(qiáng)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，n武漢的城市地位日益提高。不少跨國(guó)大企業(yè)和外來(lái)財(cái)團(tuán)紛至沓來(lái)。這些實(shí)力強(qiáng)勁的企業(yè)是刺激武漢寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力。它們偏向于選擇最高級(jí)別的寫(xiě)字樓。如瑞安集團(tuán)、上海金豐易居等就選擇了新世界為辦公