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1、Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目進度規(guī)劃管理探究 【摘要】項目進度管理是項目管理的重要內(nèi)容，它有利于控制項目進度，實現(xiàn)項目預期的經(jīng)濟效益。本文將項目進度管理的相關(guān)理論與Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，借助工作結(jié)構(gòu)分解、甘特圖及里程碑等方法，編制了本項目的進度計劃，確定了本項目的里程碑，從而為控制并優(yōu)化項目進度提供了科學依據(jù)和指導?！娟P(guān)鍵詞】進度計劃；WBS；甘特圖；里程碑一、引言近年來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展及人民生活水平的迅速提高，群眾對住房的需求空前增加，商品房建設(shè)規(guī)模不斷增大，居民居住條件明顯改善。但隨著城鎮(zhèn)
2、人口的快速增長和住房制度改革的實施，商品房建設(shè)的速度仍遠遠落后于社會需求的增長速度，商品房建設(shè)已成為新的經(jīng)濟增長點和消費熱點。5在此背景下，為了滿足Z市居民改善居住環(huán)境及城市面貌的迫切要求，Z市金玉東方集團有限公司提出了盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目。本項目計劃投資35933.58萬元，建設(shè)總工期24個月，總用地面積58868.00m2，總建筑面積119203.27m2，其中住宅面積52195.71m2、辦公面積14681.69m2、商業(yè)面積34546.22m2，地下停車位325個。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模大、周期長，如不能及
3、時交房，會與業(yè)主發(fā)生糾紛，給房地產(chǎn)開發(fā)商造成巨大損失，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目的進度控制十分重要[1]。為此，本文將項目進度管理的相關(guān)理論與Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目的進度規(guī)劃進行了深入研究，以為本項目進度的優(yōu)化及控制提供科學指導。二、Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目工作結(jié)構(gòu)分解所謂工作結(jié)構(gòu)分解就是把項目工程作為一個系統(tǒng)，分解為若干個相互獨立、相互制約和相互聯(lián)系的過程，即工作分解結(jié)構(gòu)（WorkBreakdownStructure，WBS）[2]。工作結(jié)構(gòu)的分解既可以按照實施過程分解，也可以按照技術(shù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)分
4、解。其中，前者是指按照工程每項工作的實施過程進行分解，而后者則是按照不同的技術(shù)要求或者不同的功能要求，將總的工程進行分解。本文對盛景園項目的工作結(jié)構(gòu)分解將首先按照房地產(chǎn)開發(fā)的階段進行劃分，其工作結(jié)構(gòu)分解詳見圖1。在上述工作結(jié)構(gòu)分解的基礎(chǔ)上，還可以按照技術(shù)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)進行進一步分解細化，如土建工程又可細分為地基、主體、屋頂及裝飾裝修等工作；安裝工程又可細化為給排水、暖通、電梯、消防及強弱電工程等；室外工程則主要包括項目的綠化等。5三、Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目工作邏輯關(guān)系及時間估算在項目進行工作結(jié)構(gòu)分解之后，需要確定項目各
5、個工作之間的邏輯關(guān)系，也就是項目各項工作的先后順序。確定各工作之間的邏輯關(guān)系主要考慮工作之間內(nèi)在的客觀規(guī)律、施工工藝流程、組織關(guān)系、施工場地的限制和施工資源的限制等。確定工作的邏輯關(guān)系的目的就是得到工作關(guān)系列表和工作網(wǎng)絡圖。然后，再估算各個分項工作的工作時間和資源量。工作時間的估計是整個進度計劃的基礎(chǔ)工作，直接影響工作網(wǎng)絡時間的確定，進而影響到整個工程進度安排。分項工程的工作時間包括完成項目工作的時間和交接時間[3]。工作時間的確定方法有專家判斷法、類比估計法、單一時間估計法和三個時間估計法等。本文對本項目的時間估
6、算將采用三個時間估計法，該方法通過估計項目最可能時間、客觀時間和悲觀時間這三個時間，在利用概率的相關(guān)知識原理，來最終確定項目工作的期望時間，其計算公式為[4]：其中：Te為工作的期望時間；a為樂觀時間估計；b為悲觀時間估計；m為最可能時間估計。該估計方法對時間的估計方差為：本項目工作邏輯關(guān)系及時間估算情況詳見表1。5四、Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目進度計劃的編制及里程碑的確定在完成上述工作結(jié)構(gòu)分解、確定工作邏輯關(guān)系，估算各項工作時間、工作資源之后，就進入編制初步進度計劃的階段。編制進度計劃的常見方法有：關(guān)鍵工期法、甘特
7、圖法、網(wǎng)絡計劃法、線性圖法、里程碑事件法等[5]。結(jié)合本項目實際，本文對本項目進度計劃的編制采用的是甘特圖法，根據(jù)上述時間安排，采用Excel軟件，所編制的項目工作進度甘特圖詳見圖2。在項目進度計劃中設(shè)置里程碑，可以通過檢驗每一項工作任務的里程碑，來把握項目工作的進展，確保整體目標的實現(xiàn)。所謂項目里程碑就是項目進行中的關(guān)鍵事件[6]。本項目所確定的里程碑具體如下：（1）在投資決策階段，設(shè)置如下里程碑：項目實地勘探的里程碑——地質(zhì)報告；市場前景、財務評價等完成的里程碑——項目可行性研究報告。（2）在施工建設(shè)階段，里程
8、碑設(shè)置如下：土建工程的里程碑——主體施工完成；安裝工作任務的里程碑——電梯安裝完成、給排水安裝完成、強電安裝完成、弱電安裝完成、消防安裝的完成。五、結(jié)語5本文將項目進度管理的相關(guān)理論與Z市盛景園房地產(chǎn)開發(fā)項目實際密切結(jié)合，對本項目的進度規(guī)劃進行了深入的研究，以為控制并優(yōu)化項目進度提供科學依據(jù)和指導。然而，受資料所得及篇幅的限制，本文研究還不夠深入，后續(xù)研究將
